土拍換新玩法？朋友圈都在關心這些問題！

3月24日，杭州主城區發佈最新土地掛牌資訊，競拍規則發生了巨大變化：

出讓宗地設定土地上限價格,當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售;溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例;當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程式。

本週三即將出讓的翠苑、桃源兩宗涉宅地，成為了第一批“實驗者”。克而瑞江浙區域研展經理沈甯遠應邀做客樂居直播間，就杭州主城區土拍產生的巨大變化，進行了分析和答疑。

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http://live.leju.com/house/hangzhou/6260770470657331211.html

4月26日主城區出讓地塊詳情

土拍規則改變對土地市場有何影響？

沈寧遠：從政策出臺的初衷來看，肯定要給土地市場帶來降溫。但是如果有開發商進入杭州意向特別強烈，也不排除會出現一批現房銷售的項目（溢價率超50%），反正他賭的是杭州兩三年以後的市場。4月26日這兩塊地可以說是一個試點，如果還壓不住地價的話，杭州可能還會向其他城市學習一些更嚴厲的措施。

怎樣規範配建養老設施的情況？

沈寧遠：杭州目前有一個參考項目就是萬科海上明月，它裡面就有一幢是養老用房。它的模式的話是一種像隨園嘉樹租賃公寓的模式，是一種每月定期收取租金和養老服務費的經營模式。這是一種萬科目前做的比較規範，比較成熟的養老服務模式。這種模式一方面對於開發商的要求會更高，另一方面對於老年客戶還需要做一些引導。

限制偷面積後90方會淡出市場嗎？

沈寧遠：不能偷面積的情況下89方其實做兩房可能才是最合適的，今後它的地位可能會比較尷尬。我覺得反倒是可能出現一些針對剛需客戶的極小戶型，類似在上海、北京出現的70方左右兩房戶型；還有一種可能就是稍大於89方的那種比較舒適的三房戶型。

翠苑和桃源這兩塊地怎麼樣？

沈寧遠：翠苑地塊沒看到具體檔，如果商業部分沒有限制可以用來做商住，那這塊地的上限還是挺高的。桃源板塊去年的漲幅在杭州是排的上號的。桃源的這塊地如果按50%的溢價率來算，對比上塘宸章3萬的備案價，基本還是差不多可以滿足的。這個板塊是一個相對比較新的板塊，裡面的項目還是有自己一定的定價權。

三墩18萬方商地怎麼樣？

沈寧遠：這塊地屬於老三墩鎮拆遷出來的地塊，邊上有一塊相對小一點的商業（紫金名門商街）。首先它有一個地鐵上蓋物業的概念，還有政府原先規劃的五裡塘綜合體概念，地位還是比較高的。但是這個綜合體周邊的居住氛圍，目前來說還是偏弱。