地產泡沫全面蔓延，投資週期如何轉向？
房地產市場正處於高燒狀態。
繼嘉興425家房企血拼搖號拿地之後，“土拍盛宴”又在鎮江上演。今天（5月31日）上午，恒大以23.3億元的總價拿下了鎮江潤州地塊，樓面價高達8490元/㎡，溢價率飆升至89%，鎮江新地王由此誕生。
除了瘋狂拿地的開發商，還有瘋狂下單的購房者。據克而瑞統計，以上海為核心、150-200公里範圍之內，很多城市的庫存已經基本出清。
地產泡沫全面蔓延，開發企業如何應對，投資週期如何轉向？我們嘗試從以下七個維度，來尋找問題的答案。
No.1
三四線城市過度升溫
須警惕潛在風險
三四線城市的火熱，以全面開花式呈現。
目前，以上海為核心、150-200公里範圍之內，很多城市的庫存已經基本出清。
更嚴重的問題是，項目報備的銷售價格和實際成交價格出現了較大幅度的落差。
即便遠離這個範圍的三四線城市，由於去庫存的不均衡性，也出現了價格的快速上漲。
我們認為，這些城市一次性到位的房價調整，背後隱藏著極大的市場風險。建議政府針對三四線城市調整“因城施策”策略，推進包括金融嚴控、加快出地在內的調控措施。
No.2
供求關係有所好轉
下行週期仍未開始
資料來源：CRIC
供不應求持續，整體庫存下降，但各城市供求比好轉。由於多在警戒線以下，決定了下行週期仍未開始，而且會長於歷次。
對標2010年，從4月份開始調整到行情整體被壓制住，花了將近一年的時間。本輪調整從去年10月開始，到現在剛好8個月，行情的真正扭轉還需幾個月發酵。
到目前為止，3/4的城市庫存和存銷比仍在下降，熱點城市供應緊張的情況尚未得到緩解。
No.3
核心城市二手房回歸理性
劣質樓盤來電來訪下滑
整體來看，熱點城市的熱度和成交都不錯。但從核心城市的二手房表現上，已經可以窺見市場的下行端倪。
市場持續高溫，稀釋了大量的需求，二手住宅成交量開始顯示出後勁不足；市場轉淡，溢價空間增加，買方、賣方博弈加劇，仲介機構收費鬆口。
資料來源：CRIC
具體來看，北京的二手房價格下滑了5%，一手房價格不上漲。上海單日成交量降至近十年最低，一手房價格趨穩。
而以杭州、蘇州為代表的二線城市，部分遠郊或本身有缺陷的項目去化率在4成左右，來電來訪量也出現下滑。
No.4
一二線城市政策見頂
三四線後續仍將加碼
一二線城市政策見頂，調控基本達到效果，後續以小幅度調整及檢討為主；三四線城市調控範圍延展，後續依然會點狀開花式不斷收緊。
在供應縮量、投資趨同且向上的背景下，因城施策或許不是最好的方法。
近期江蘇和浙江的三四線城市都出現了連片式上漲，實際價格相比真實價格發生了很大扭曲。我們認為，因城施策未來可能面臨系統性檢討，這是三四線城市最大的不確定因素。
No.5
金融跨部門監管持續加強
企業融資難度增加
金融跨部門的監管仍在持續加強，包括夾層融資、土地杠杆、通道業務的全面收緊，對開發商的拿地擴張和現金流產生了嚴重影響。
之所以近期的土地市場依舊火熱，第一是市場慣性的作用，第二是長三角很多城市出現了無風險套利空間，第三是此前保守和穩健的開發商顯露急躁、密集拿地。
鑒於配資和開發貸的收緊，未來一個多月開發商或將面臨一場系統性考驗。
No.6
調控發力土地供應端
土地市場出現分化
4月初，住建部和國土部共同發力，規定對消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。
據此我們認為，一線城市可能會在明年年初集中補庫存，二線城市可能從現在開始補庫存，三四線城市會進一步收緊口袋。
與之相對應，今年開發商在一線城市可能很難找到合適的投資機會，在二線城市應該有投資機會，在三四線城市會有和以前不一樣的投資機會。
No.7
杭州再拍宅地或均為現房銷售
供求結構將受較大影響
具體到杭州市場，按照目前的土地拍賣形勢，今年接下來拍出的宅地可能均為現房銷售。
如果這一結論成立，則意味著2017年拿的地，最快也要2019年或者2020年才能上市。這對明後年的新房市場供應，將產生非常大的影響。供求失衡會帶來強勁的漲價動力，為了保持均價穩定，限價政策可能持續更長的時間。
另一方面，2020年前後，杭州八區範圍內可能很難找到單價2-3萬以下、總價150-200萬以內的樓盤。由此，環杭州區域可能出現一輪投資機會，如臨安、柯橋、海寧等有城際軌道概念的區域，會出現補缺機會。
我們認為，最早7月，最晚8月底，一二線城市的熱度會被完全控制住，激進開發商的擴張力度也會被控制住，指標城市將進入真正的盤整期。
三四線城市目前面臨一輪價格虛高，甚至庫存清零，這些城市將成為倒逼“因城施策”進行系統調整的最大誘因。
建議政府針對三四線城市調整“因城施策”策略，推進包括金融嚴控、加快出地在內的調控措施。
*本文代表克而瑞江浙區域總經理劉晨光個人觀點，供參考。