天津土拍新招，相距10公里的地打包賣！

經過一段時間的沉寂，天津土地出讓似乎又開始進入一個密集期——繼5月23日西青精武鎮時隔兩年再出宅地後，5月24日下午，中北鎮和張家窩又打包掛牌了一宗商住綜合用地……

對，你沒看錯，就是中北鎮的住宅和張家窩的商服打包賣，而且這塊地可能會誕生天津首例“競自持商業”。

▌西青相距10公里的2塊地打包賣

新掛牌地塊包括A、B兩個子地塊，打包賣地不稀奇，稀奇的是兩個子地塊離得忒特麼遠了——

小A在中北鎮，為住宅、科教用地，面積約15.5萬㎡；

小B在張家窩，為商服用地，面積約4.3萬㎡。

小A和小B離著10公里遠，打包價50.26億，起始樓面價14762元/㎡，限價56.2億，樓面價上限約16507元/㎡。

掛牌檔中還要求，競買單位需要在西青設立區域性企業總部。將於6月23日10:00摘牌。

▌住宅+商服+科教，需在西青設總部

該地塊編號為津西青（掛）2017-03號地，包括A、B兩個子地塊，其中：

▶ A地塊位於西青區中北鎮星光路以東，右側緊鄰正榮潤璟灣專案，與永旺中北店及地鐵2號線曹莊地鐵站直線距離不到2公里。

四至：東至曦霞路，南至禦河道，西至星光路，北至阜錦道。

A地塊土地用途為城鎮住宅、科教，出讓土地面積155307.1㎡，其中：城鎮住宅用地151253.2㎡，容積率1.01-1.7；科教用地4053.9㎡。

▶B地塊位於西青區張家窩鎮楓雅道以南，右側緊鄰中駿雍景府，北側即為上個月融僑奪得的張家窩地塊。

四至：東至規劃綠地，南至琴韻道，西至嘉和路，北至楓雅道。

B地塊土地用途為商服，出讓土地面積42854.2㎡、

A、B兩宗地總用地面積198163㎡，規劃總建築面積340467.52㎡，其中居住用地允許的最大建面為257132.14㎡，占比約76%。

其他要求：

2、A地塊沿河設計方案須符合西青區南運河整體文旅提升設計方案要求；

3、為落實國家京津冀協同發展，競買單位需整合企業資源，設立區域性企業總部，註冊地在西青區。競得人在簽訂《掛牌地塊成交確認書》同時，須與天津市西青區人民政府指定部門簽署企業總部落戶協定；

▌起始樓面價1萬4，拍到限價後先競自持商業

該地塊掛牌起始打包價為50.26億元，合起始樓面價14762元/㎡；本次競拍設置最高限價56.2億，則樓面價上限為16507元/㎡。

按照競買要求，拍到最高限價後，則轉為競報自持規劃商業建築面積階段，競報自持規劃商業建築面積達到79000㎡上限時，轉為競報自持規劃住房建築面積階段，自持規劃住房建築面積上限為249600㎡。

這是天津“競自持”規則興起以來，首次提出先競商業建面、再競住宅建面！目前天津已出現的5宗土地“競自持”，均為“自持住房建築面積”，而該宗地如果不小心拍到最高限價，則可能會出現首例“自持商業”。

需要提醒的是，B商服地塊的商業規劃總建面約7.9萬㎡，就是競自持商業的上限面積。

自持要求：

競買人競報的自持住房建築面積為出讓地塊內規劃住房建築面積，不含配套公共服務設施面積。

受讓人對競報自持商業建築須確定集中設置的位置，且自持經營，不得辦理銷售許可，須整體辦理不動產權屬登記，不得分割轉讓、分割抵押。

受讓人對競報自持的住房必須以套為單位，不得低於競報成交的自持住房建築面積，且受讓人對競報的自持住房須確定集中設置的位置，不得辦理銷售許可，對自持住房整體辦理不動產權屬登記，辦理不動產權屬登記後以租賃方式自持經營，不得分割轉讓、分割抵押。

對自持住房若實施整體轉讓、整體抵押等處置的，處置後仍為租賃住房，不得銷售。

▌西青去年4宗停牌地，今年已“回鍋”了2宗

還記得嗎？去年西青有4宗地停牌，包括張家窩的2宗和中北鎮的2宗，而昨天掛牌的津西青（掛）2017-03號地的A地塊，就是中北鎮停牌地塊的其中之一。

追根溯源，該地塊前身為津西青（掛）2016-07號地，當初是“單賣”的，總價28.17億，起始樓面價剛過萬；如今捆綁了另一宗商服賣上50億，價格具體漲了多少不好說，反正貴了是肯定的。

而另一宗中北鎮停牌地塊津西青（掛）2014-07地，也就是下圖中A地塊東北側的三角地，目前還沒有動靜。

另外，今年4月28日，張家窩其中一宗曾停牌地塊也已漲價複牌後出讓了，由融僑以33.55億的總價拿下，整體樓面價粗算為16497元/㎡，需自持6.9萬㎡的住宅建面，自持比例約36%。

而與融僑這塊地相鄰的另一宗停牌地塊，目前也還沒有動靜。

▌上半年天津宅地成交額預計將超400億

昨天房產君剛總結過，截至目前，今年天津已共出讓宅地28宗，成交總用地面積約195萬㎡，總建築面積約290萬㎡，成交總價達到330億元。如果算上這兩天新掛牌的兩宗地，那麼到6月份，這個數字將超過400億。

回顧2016年，天津宅地成交總金額共約1243億，環比2015年上漲了149%，今年雖然政策從嚴、樓市遇冷，但土地市場還是一副暗流洶湧的樣子，不過肉眼可見的是，有些人的日子確實不太好過了。

目前預估，上半年天津的賣地金額怎麼也有400多億了，約為去年全年的1/3，考慮到今年還有個“增加土地供應”的中央精神，下半年猛發力一波趕超去年不是沒可能。

最後附兩張西青區新建商品住宅和二手住宅的成交情況：