驚！你連長租公寓都住不起了？！
2017年的地產市場將近中場，在這半年裡面，除了新政，最大亮點是在土地出讓。過半自持、10年限售，各類新詞層出不窮。
關注樓市的網友應該清楚記得，4月28日，廣州開啟花式拍地方式，當天，萬科地產將白雲黃石西路魚苗場和黃埔長嶺居共2個地塊收歸囊中，自持面積均達50%以上。引來一片譁然。幾天之後的5月4日，增城街慶豐村A16159地塊被閩系知名開發商融信集團拿下，自持面積達55%。
從4月28日至今，開發商在廣州拿下的土地自持建築面積已高達20萬平方米以上。
巨大亮點製造巨大懸念。按照常規速度，最晚2年之後，這20萬平方米的物業將推向市場。而長租公寓則是頗具可能的猜想之一。因為根據眾多房企的業績報告顯示，全國TOP30的房企已經有3成涉足長租公寓領域。而拿下上述土地中兩塊的萬科，又在長租公寓的運營中用力頗猛。
那麼，到底現在涉足長租公寓的房企有哪些？他們的運營模式是怎樣的？廣州目前又有多少正在經營的長租公寓？他們的經營情況怎樣？這個市場的前景潛力是怎麼樣的？對於普通人來說，這些長租公寓將怎樣改變他們的生活？如果未來確實有巨量長租公寓投入市場，對目前的一二手地產市場會形成怎樣的衝擊？
測評君帶著這些各方關注的問題，進行了包括線上線下在內的多方調查。下面，調查結果+踩盤報告一起送上：
踩盤報告：廣州長租公寓，白領直呼太貴！
目前廣州的長租公寓分為集中式和分散式兩種：集中式公寓是拿下整棟樓，然後對房間進行統一非毛坯配備統一服務；而分散式公寓就是在社區裡分散拿下個人房東的房源，然後統一管理出租。測評君近日到幾個統一管理的比較知名的公寓：You+、窩趣輕社區、魔方公寓、萬科泊寓等品牌公寓看過。
You+五羊新城社區
公寓特色
You+公寓最大的特色之一莫過於處處可見的新奇而富有趣味的功能設計，如通往小花園、 健身房、公寓電梯等多處的大門的機關按鈕、消防栓裡的刷卡器、有需要拉動彈珠機拉杆才能開門的機關等。這些新奇的設計一方面是要防止陌生人輕易進入我們的公寓裡，另一方面是通過新奇有趣的設計，為年輕人的生活注入更多的樂趣。
地理位置
測評君今天的第一站來到了位於越秀區的you+五羊新城社區。該社區離五羊邨地鐵站約500米，而五羊邨地鐵站到珠江新城站僅1個站，地理位置可謂相當優越。
公共區域
長租公寓對於租客來說，最新引人的應該就是公共區域了。據測評君瞭解，you+五羊新城社區配備健身區、地暖書吧、會議室、檯球桌游、咖啡簡餐、體感遊戲等多種娛樂設施，且每三層有一個公共區域，全部都是免費對租客開放使用的，閒時可到這裡娛樂放鬆，或者和眾多之志同道合的朋友們玩遊戲開party。
裝修風格
裝修風格方面，you+五羊新城社區比較文藝，主要以清新和簡約風格為主。
租住人群
YOU+的人群主要定位在大學畢業兩三年到結婚生孩子之前的年輕人。且有個三不租：45歲以上人群不租； 帶著老人和BABY 的不租（因為LOFT對他們來說不太安全）； 不愛社交不愛分享的人不租！
戶型分析
而戶型方面，主要有20-40平方的單間和一房一廳，個性LOFT房和平層均有。目前五羊新城社區共32層，每層27個房間，均使用公共廚房。公共廚房設有獨立儲物櫃，但需要租用。而房間內配備獨立衛浴，但無家電，需要家電可以另外租用，包括洗衣機也是公用的。
租金情況
而租金方面，由於地理位置較好，所以價格相對也比較貴。據管理人員透露，租金段在2580-4580元/月。20平方左右的單間，根據房間的朝向以及大小不同，價格在2580-3580之間，而最大的40平米左右的一房一廳則去到4580元/月。但這裡不需要繳納管理費。而網路方面，社區大廳全WiFi覆蓋，但需要更優質的網路需要自己聯繫運營商開通。
要提醒大家的是，you+公寓不能飼養寵物哦！
月薪要求
我們按供房子的標準“月供占工資的50%”的標準來算，租個最小的房間，你的月薪最低起碼要5160元，租個大的月薪最低也要9160元。
窩趣輕社區天平架店
公寓特色
窩趣輕社區則是想把空間變成年輕人的社區，而不只是某一處的小團體互動。因此，窩趣將線上線下的主題性活動設為社區的“常態化運營”。經常有舉辦活動，“黑夜音樂會”、“說書人”、“職業成長課堂”、“星座生日趴”等層出不窮。
地理位置
接著測評君來到了陶莊路5號的窩趣輕社區天平架店，該店離廣州地鐵天平架站約300米，出門約200米即設有天平架公交站。
公共區域
在接待人員到來之前，測評君大概參觀了社區的環境。窩趣一樓為公共區域，佈置得相當景致，約300平米的超大空間，設置了休息區和休閒區。測評君向休息的租客瞭解到，這裡的提供的設施是全免費的。另外還設置有籃球場和開放區，供租客閒時運動和舉辦party使用。
裝修風格
而裝修風格方面，從外面看，這裡的裝修別具風格，類似創意產業園。考慮到租住人群需求的不同，所以窩趣打造了品味馬卡龍、自由工業、格調北歐三種不同風格。房間裡面提供雅蘭品牌的1.5米床墊、沙發、空調、24小時熱水，部分房間還配有衣櫃。另外加100元可配備電視機、加50元可配備迷你冰箱，每個月還有免費打掃衛生一次，拎包即可入住。比其他公寓好的是，窩趣每套房間都有獨立廚衛，非常方便，而且還能飼養小型寵物哦！
租住人群
從管理人員的介紹中，測評君瞭解到，窩趣的租客人群主要以20-28歲的未婚青年為主，大多是在附近高校讀書的學生以及在周邊上班的白領。
戶型分析
由於窩趣主打青年需求，所以戶型相對剛需，面積段為15-35平方米，主要由loft、平層榻榻米、以及奢華套間三種房型，適合1-2人居住。所以租客一般為單身青年，或者閨蜜情侶。
租金情況
而大家最關心的應該是租金方面了，據管理人員向測評君透露，窩趣最短可租1個月，但租期越長月租金越便宜。目前看來，租期簽1年的話，租金在2400-3800元不等，但目前入住率相當高，140多套房子只剩下3套未租出，而這3套租金在2400-2990元/月，不同房型租金也不同。
測評君瞭解到，其實租期一年，若住得不滿意，滿9個月即可退租，但需提前一個月告知店家。這種像酒店式管理的公寓，用水用電則相對較貴，其中水費6元/噸，電費1.5元/度，另外每月還需繳納200元物業管理費。而且雖配備公用WIFI，但房間內信號較弱，若需要更快的網速需自己安裝。
月薪要求
我們按供房子的標準“月供占工資的50%”的標準來算，要在這裡租最小的房間，你的月薪最低得4800元，租個大的月薪最低起碼要7600元。
魔方公寓天平架店
公寓特色
魔方公寓的運營模式主要是針對白領。一般都是先租下整棟物業，然後按家庭化標準統一進行裝修，集中管理，配備統一的物業、服務等再出租給青年都市白領群體，並提供以公寓租住為核心的生活服務。因此，魔方公寓主要開設在大型辦公園區、科技園區周邊，靠近地鐵或公交集中點，周邊生活配套齊全。
地理位置
第三站，測評君來到了位於窩趣輕社區旁邊的魔方公寓天平架店。該店位置較好，位於馬路邊，一眼就能認出來。
公共區域
與其他長租公寓不同的是，魔方公寓天平架店的公共區域比較少，提供了大概200平米的大廳，裡面擺設的桌椅也不多。而健身器材方面則只有兩部跑步機以及兩個仰臥板。
裝修風格
魔方公寓天平架店裝修風格方面比較單一，均選擇現代簡約設計。
戶型分析
房間主要有三種戶型，全部都是平層單位，分別有25平米、30平米和40平米的套間。房間內家私家電齊全，配備有空調、電視、冰箱、洗衣機等品牌家電，24小時熱水供應，拎包即可入住。
租住人群
據測評君向管理人員瞭解，這裡的租客人群主要是周邊工作的人群，很大部分是做服裝生意以及淘寶網店的，學生較少。
租金情況
而租金方面，魔方公寓天平架店相對我去輕社區來說會更貴一些，25平米左右的單間為2900元/月，30平米左右的單間為3500元/月，40平米左右的單間為3900元/月，另需要繳交200元/的管理費（包含20M寬頻費用）。而水電費收費標準跟窩趣輕社區相同，水為4.5元/噸，電費1.28元/度。
另外公寓還提供了維修、保潔、停車等服務，不過需要另外收費，而代收快遞則是免費的。據瞭解，由於魔方是全國連鎖的長租公寓品牌，所以無論到那個城市或者搬到哪個區域，租約都可以免費遷過去。
而入住率方面，據管理人員透露，這裡一共110多套房間，目前剩餘不同房型的5套待租，入住率高達95%。
月薪要求
我們按供房子的標準“月供占工資的50%”的標準來算，最低月薪要5800元才能承受起最小的公寓，最大的則要7800元的月薪。
萬科泊寓棠下店
公寓特色
萬科泊寓在廣州應該是長租公寓佔有率最大的品牌。據瞭解，目前萬科泊寓在廣州共開設了12家分店。對於城市白領一族來說，萬科泊寓既沒有仲介干涉，裝修又符合當下潮流趨勢。開設地段多為配套齊全交通便利之處，在為年輕人提供品牌公寓的同時，以時尚、獨立、青春為基調，為漂泊在外的“奮青”們提供一個溫馨的住宿場所。
地理位置
最後測評君來到了萬科泊寓棠下店。據瞭解，該店為萬科泊寓在廣州的第12分店，可見萬科泊寓在廣州擁有較大的市場。
據瞭解，萬科泊寓棠下店由棠下六社6棟舊廠房改造而來，擁有將近600套房間。
公共區域
萬科泊寓也是面向青年群體推出的長租公寓品牌，棠下店同樣配備有影音休閒區、聚會餐廳、遊戲娛樂區、健身房、洗衣房、共用廚房、自助設備等功能公共空間，而且也是不收費的。但是也可以知道，這裡沒有配備獨立的廚房。
裝修風格
房間的裝修風格基本一致，為簡約時尚風。房間已配有床、床墊、沙發、桌椅、衣櫃、冷暖空調、熱水器等家私家電，滿足租戶拎包入住的需求。
戶型分析
萬科泊寓棠下店提供11-30平的複式和平層戶型，每間房可以住1-2個人。
租住人群
測評君向管理人員瞭解到，由於萬科泊寓棠下店緊鄰羊城晚報創意園、資訊港和天河科技園，是年輕群體聚集地段，所以這裡的租客大多是附近上班的白領，年齡集中在18-35歲的青年。
租金情況
而租金方面，萬科泊寓棠下店租金範圍在1100-2500元/月，其中11平租金約為1100元/月，而20平則去到1550元/月，30平約為2500元/月。另外每月還需繳納200元管理費（包含網路費），而水費收費標準為4.5元/噸，電費1.28元/度，相比周邊城中村的水電費更為便宜。而入住率方面，相關負責人透露目前達到90%以上，只剩下少量2500元/月的30平面積的戶型可以租住了。
月薪要求
我們按供房子的標準“月供占工資的50%”的標準來算，相對測評君實探的幾個長租公寓，泊寓有價格方面算是最人性化的，最小的公寓最低月薪只要2200元就能承受，而最大的則需要月薪5000元。
這些看起來很美的公寓，白領接受度是怎樣的呢？測評君問過幾個看房的白領，他們都表示，對於他們的收入而言，這些公寓還是太貴了。
TOP30房企有3成佈局長租公寓
據克而瑞研究中心提供的資料可知，近年來，房企陸續進入長租公寓領域，特別是今年，多家標杆房企已將長租公寓提升為集團重點戰略方向之一。
萬科去年將長租公寓項目上升到“泊寓計畫”後，今年加速規模擴張，並計畫年內將在全國範圍內開發10萬家公寓；龍湖將長租公寓業務上升到集團戰略發展層面，成立“冠寓”運營公司；碧桂園上海區域新成立了長租公寓和產城事業部；綠地將長租公寓納入發展戰略。”
據各個企業公告資料顯示，目前，全國綜合排名TOP30的房企中，已經有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領域。（詳見下表）
據瞭解，目前房企切入這一領域的主要有兩種方式，一種是單獨成立長租公寓品牌，另一種是和專業的長租公寓運營公司合作。萬科、龍湖、金地、招商蛇口屬於前一種方式。
萬科早在2015年就單獨成立了租賃公寓業務部發展長租公寓，隨後開始在幾個重點城市進行嘗試，落地了廣州萬科驛、廈門萬科驛、上海萬科驛、西安VV公寓、重慶萬科寓等10餘個長租公寓項目。
之後在2016年，萬科整合旗下各個分公司長租公寓專案，製作統一的管理平臺以統籌專案拓展、運營管理、價格審批及財務結算等事務,並統一為“泊寓”品牌。
萬科2016年報顯示，在17年公寓業務將加速規模擴張，繼續優化房源管理、客戶資源、業務介面、運營平臺、支付系統等在內的統一業務支援平臺。
而龍湖地產的長租公寓同樣擁有“冠寓”這一自有品牌。今年3月15日，龍湖召開冠寓品牌發佈會，會上，龍湖首次發佈“冠寓”品牌形象及品牌主張，並正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三條符合青年居住習慣的特色產品線。
據龍湖長租公寓負責人韓石透露，除了已佈局的重慶、成都外，“冠寓”還將聚焦北上廣深四大一線城市，及蘇州、杭州、南京、廈門等領先二線城市，目標城市12個，力爭用三年時間，躋身中國長租公寓市場前列。
保利、綠城、旭輝、陽光城屬於後一種方式。例如陽光城選擇和專業的長租公寓公司寓見公寓進行合作，陽光城負責為寓見公寓提供更多的房源，寓見公寓則負責進行標準化運營和項目管理，包括售前的諮詢、預約看房、審核諮詢、簽約到售後的維修、保潔、換房等提供一站式服務。
長租公寓賺錢嗎？
從採訪的情況看來，因為開發商轉型迫切，而長租公寓主要面對年輕租房群體，也屬於開發商熟悉的物業管理領域，所以，它被開發商青睞。
但上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，長租公寓當前是一種資金投入模式，或者說是砸錢的模式，從短期看，其實不賺錢，所以需要大量資金做支撐。長租公寓作為新興行業，如何挖掘其附加價值，路子還得慢慢走。而它對一二手市場的影響，也需要時間觀察。