深度起底霍英東30年南沙開發足跡

乘粵港澳灣區規劃東風，南沙灣禦園103棟臨海別墅通過規劃，按早前透露節點，估計年底前可投入市場。此消息近日在廣州市國規委網站掛出。至此，霍家運營30多年的南沙灣，除目前在售的南沙灣東苑別墅專案之外，又新添別墅產品上市，隨著南沙基礎設施一一建成，南沙與香港之間航船與機場等工具的開通，南沙灣已邁向成熟。地塊價值數年翻了？倍。

這批別墅公佈之後，測評局第一時間從南沙禦園售樓人員處獲悉，這103套別墅的面積從267-419平方米不等，目前別墅樣板間已在裝修，開放時間未定。樓盤現在只售洋房及高層。而從南沙灣官網下載的圖片可見，南沙禦園所處地塊北鄰進港大道，東接港前大道，交通方便。地塊占地330794平方米，計容建築面積419116平方米，密度低於1.8。

樓盤別墅項目可望一線海景，盡享黃山魯森林公園、遊艇會等基礎設施之便利。

南沙禦園專案位置及周邊配套一覽

從規劃公示圖上可見，這103棟別墅分佈在被稱為“南沙蘆灣項目南一區”、“南沙蘆灣項目南二區”和“南沙蘆灣項目北區”三個區，各區的別墅數量及車位數量詳見下圖：

南沙蘆灣項目南一區將建：

住宅5棟，地上3層，2665.65平方米，地下1層，1274.6平方米；

住宅10棟，地上3層，5743.2平方米，地下1層，2680.5平方米；

住宅12棟，地上3層，8213.52平方米，地下1層，4152.12平方米；

住宅2棟，地上3層，1683.94平方米，地下1層，9472.16平方米；

車位：地上58個車位，地下無車位，無公建配套。

南沙蘆灣項目南二區將建：

住宅9棟，地上3層，4798.17平方米，地下1層，2294.28平方米；

住宅8棟，地上3層，5475.68平方米，地下1層，2768.08平方米；

車位：地上34個車位，地下無車位，無公建配套。

南沙蘆灣項目北區將建：

住宅27棟，地上3層，14394.51平方米，地下1層，6882.84平方米；

住宅19棟，地上3層，10912.08平方米，地下1層，5092.95平方米；

住宅4棟，地上3層，2237.84平方米，地下1層，1386.04平方米；

住宅7棟，地上3層，5893.79平方米，地下1層，3297.56平方米；

車位：地上114個車位，地下無車位，無公建配套。

三個公示綜合起來就是這樣一宗地塊：

南沙別墅市場供不應求，成交均價逐年上漲

仍在醞釀中的103棟海景別墅，推出之時將面臨怎樣的市場環境？嚴厲的新政會對它的命運構成影響嗎？從克而瑞的資料，我們或許可以預測一番。

先來看看南沙區近3年一手別墅的供求情況：

從圖中可以看出，2015年到2017年南沙區別墅產品的供應面積逐漸減少，2016年的31866平米比2015年的57687平米減少44.7%。目前2017年過去的時間雖然還不夠5個月，但供應量也只有10834平米。

而成交面積方面，除2015年是供過於求外，2016年和2017年均為供不應求。由此可以看出近兩年投資置業者對別墅的要求日益增多。

而成交價格方面則與廣州整體樓市一樣，逐年上漲。

那近一年每個月份南沙的別墅市場的供求又呈現怎樣的狀況？一起來看看：

從圖中可以看出，2016年5月-2017年5月，南沙別墅市場出現明顯的供不應求。據克而瑞資料顯示，近一年，南沙別墅供應量為171套，成交量為200套，成交量為供應量的1.2倍。

而成交均價方面則為波動上漲。但總體上看2017年5月的27790元/平米比2016年6月19692元/平米上漲了41%。

在整體缺貨的大市場下，預計這批別墅銷售之路不會艱難。

起底：霍氏家族在南沙還有多少土地未開發？

說到南沙，霍家是始終離不開的話題。之前各種媒體都曾報導，1993年，專注內地地產開發的霍英東集團與南沙當地政府合資成立大型綜合性開髮型企業——廣州南沙開發建設有限公司(香港霍英東集團占51%股權，南沙區政府占49%)，致力於面積達22平方公里的南沙東部濱海新城的規劃發展和開發建設，這22平方公里的濱海新城，可開發土地資源超過10平方公里，並且大多位於南沙新區的黃金地段，南沙灣是最具代表性地段——背山、臨海。由霍英東集團投資的重要配套設施在佈局在此。

據克而瑞資料顯示，霍氏旗下目前3個已動工的地產專案，占地面積龐大，共849971平方米。各專案具體占地面積情況見下表：

但就是這樣，霍英東集團在南沙可開發的土地面積仍剩餘可開發土地資源9.2平方公里，上面幾個樓盤只占其土儲的8.5%。

根據各企業年報及其他公開管道整理不完全統計，目前在南沙持有土地的主要房地產商，他們各自在南沙持有的土地面積，以及規劃建設面積具體情況如下：

資料來源：網路

資料年份截止至：2015年12月

整體上可以看出，目前霍英東集團、廣晟、越秀地產、金業集團是爭奪南沙地盤的房地產企業裡最大的地主。

而霍家剩餘可開發土地資源9.2平方公里換算為920萬平米，比廣晟、越秀地產、金業集團這三個房企加起來總數還要多！

這幾十年，南沙的土地升值了多少？從2016年廣州公開土地拍賣結果顯示，在拍出的4宗宅地裡面，樓面地價最低的都在8700多元/平方米。而根據公開管道顯示，霍家當年拿地成本為600元/畝，升值可謂驚人。

此外，測評君在各類公開資料查詢，皆沒有找到霍氏家族在香港房地產的投資的消息，由此可判斷，南沙就是霍家地產投資的重鎮。為此，霍家人在多次場合表示，要將南沙灣建成“小香港”。

根據下表，截止至2015年，霍英東集團在南沙投資的專案已竣工的有23個，其中14個為公共服務類專案，投資南沙各類專案資金共計60億元左右。

圖片來源：南方都市報

在粵港澳灣區的推動下，這一未來估計很快可期。而值得一提的是，這篇區域由霍家三代重要資金占比規劃建設而成，這個獨特的背景將使其成為廣州，乃至國內非常獨特的一個新區建設的樣本。

項目優質，同比漲幅高於南沙整體水準

調用克而瑞後臺資料可見，霍英東集團旗下兩個在售項目：南沙灣石奧和南沙灣東苑，主要產品是普通洋房和別墅。兩個項目的成交均價都在波動上升。南沙灣石奧於2015年10月開盤，開盤當月成交均價為15948元/平，2017年4月最新成交均價為30715元/平，漲幅為92.6%；南沙灣東苑於2014年8月開盤，開盤當月成交均價為12227元/平，2017年4月最新成交均價為20909元/平，漲幅為71%。

縱觀2014年-2017年南沙成交情況，成交均價也是逐年上升的，2017年對比2014年上漲了47%，2017年對比2015年上漲了45%。

對比資料可知，霍家在南沙的項目無論是銷售均價還是價格漲幅都比南沙平均水準高。由此可以看出霍家的房地產項目定位為中高端產品，以後在南沙的房地產市場也不容小覷。