天河最大地王環評報告出爐

天河總價地王及最大一宗宅地——位於奧體新城東區、占地32萬平方米的原廣州油制氣廠地塊所在社區珠江四季花園（暫命名）第一期住宅用地及公車站環評報告出爐。

報告顯示，地塊附近的土壤及地下水由於長年用於工業用途，已經受到污染，污染物主要為石油類、重金屬、氰化物和有機溶劑類。為此，該報告對地塊環境保護提出了解決方案。檔全文近日在廣州市環保局官方網站掛出。

作為三舊改造項目，這家曾隸屬于廣州燃氣集團有限公司的巨無霸工廠終將拉開作為居住用地的序幕。但幾十年工業污染的留存對土地造成怎樣的影響？這些影響是否會對居住者的健康造成威脅？以及對於這些問題，該有怎樣的處理方案？這份方案，或許多少能給以上疑問一些答案。

地塊背景：昔日天河地王、三舊改造巨無霸

資料顯示，這塊堪稱巨無霸的土地，於2014年4月21日在廣州土地拍賣會拍出，拍賣總價為61.5億元，由珠實+城投聯合體投得，溢價率1.4%，折合樓面價10506元/平，至今為止都是天河總價地王及最大宅地。

環評報告顯示“專案已於2014 年6 月獲得廣州市規劃局出具的廣州油制氣廠地塊用地規劃許可證（穗規地證[2014]206號）。

規劃建設用地總用地面積29.5m9h2(公頃)，其中規劃用地面積20.76hm2（公頃），代征道路面積5.94hm2（公頃），代征綠地面積2.89hm2（公頃）。

該地塊將改造為中高檔住宅社區，並設有商業、學校等配套設施。根據規劃，廣州油制氣廠地塊項目用地分為8個地塊，計畫分6期建完。（詳見下表）

去年6月底，廣州規劃委員會又公佈了該地塊公共服務設施優化方案，方案顯示，地塊上將建44棟住宅和面積超過2萬平方米的小學，同時，根據土地拍賣條件，該地塊還需建設比例不得少於45%的90平方米中小戶型。可以預計，地塊開發後，將是人口密集的住區。

根據網路百度百科資料，“廣州油制氣廠”隸屬于廣州燃氣集團有限公司，於1988年12月30日動工，1991年建成，前稱為“吉山油制氣廠”。

環評報告稱“油制氣廠通過重油裂解生產煤氣”。廣州日報的報導稱，廣州油制氣廠曾“為廣州90萬戶居民和工商戶提供了18年管道煤氣”。直到“2006年8月，廣州全市開始大規模置換天然氣，油制氣廠的供氣量才開始逐年減少。”

環評報告顯示，廣州油制氣廠的廠區由煤氣分廠、熱電分廠、配套設施區和鐵路區等四個主要區塊組成。

場地最早為農業用地，油制氣廠於2009年停止運營，隨後該地塊被政府收儲納入《廣州市舊廠房改造專項規劃》，用地性質由工業用地變為居住用地。

2009年，油制氣廠關停之後，廣州日報曾作專門報導，報導描述：“記者從廣本路前方的一條分叉小路奔向“鐵罐”方向，在偏僻的岐山路183號，終於找到了這個門牌前仍寫著“廣州市一級防恐防爆單位”的廠址，廠房四周都是高高的圍牆，還放置了鐵絲網，每一段距離都有一座觀望亭，每天門口自然戒備森嚴，任何無關人員都不得入內，即使經批准進廠的車輛，車尾還要裝上防火罩。

據介紹，這裡還曾是廣州市重大危險源，配備有專門的消防隊，隨時應對險情。”

圖片：房天下實探工廠圖

地塊污染全面起底

環評報告顯示，2015年4月至2016年4月間建設單位，即廣州市城實投資有限公司委託了廣東省環境科學研究院進場，對場地進行了環境調查及風險評估工作。此次評估的“規劃總用地面積為29561平方米，其中，包括一塊住宅用地和一塊公車站用地。

住宅用地的規劃面積為25047平方米，總建築面積（含地下）106743平方米。

這塊住宅用地將被開發為6棟住宅，包括4棟26層、1棟27層、1棟25層住宅，住宅建築面積71346平方米，規劃總戶數748戶，可容納2400人。

3棟2層配套公建（含商業），建築面積6272平方米，預計將配建社區居委會、文化室、公廁、居民健身場所、物業管理處等公共配套設施；地下建築面積24937平方米。

機動車停車位697個，非機動車停車位801個。1棟垃圾收集站和再生資源回收站。

 公交站用地的用地面積4514平方米，總建築面積903平方米，包括一棟公車司機倒班休閒樓。”

經過一年的評估，2016年9月廣東省環境科學研究院編制完成了《廣州油制氣廠地塊場地環境調查和風險評估報告》，該報告目前已通過專家評審和廣州市環境保護局的審查（備案編號：穗環函【2016】1907號）。

該報告描述：“廣州油制氣廠主要通過重油裂解生產煤氣，其產汙環節來源區域包括制氣工段、淨化工段脫苯脫萘區、淨化工段化產品庫、水處理工段和鐵道區。潛在的污染物有四類，包括石油類、重金屬、氰化物和有機溶劑類。其中，石油類是場地的主要特徵污染物，典型的化學品有以苯為代表的苯系物、以萘為代表的多環芳烴、總石油烴等。”

專家組還對廠區土壤進行了採集，並對其近20種化學元素的標準含量進行了檢測，之後發現“油制氣廠待修復場地內土壤污染指標較多，各多環芳烴類污染物污染情況分佈不均。可揮發性污染物中萘的超標率最大，其餘污染物的分佈特徵和污染程度大致相似，其中苯並(a)芘超標比例最大。 ”

此外，專家組對專案地下水進行了調查分析。調查過程中共採集65個地下水樣品（不含平行樣）進行檢測，檢測指標包括總石油烴、揮發性有機物（含苯系物）、半揮發性有機物（含多環芳烴）、十三種優先控制重金屬、氰化物等。“根據檢測結果，地下水中超過篩選值的污染物一共有24種。”

專案組還根據目標場地的未來土地用途對超過篩選值的污染物進行詳細的風險評估，通過篩選值篩選分析，發現32米及以上土壤中存在污染物超過篩選值的情況。項目組對場地進行土壤分層評估，將場地土壤按照每8米一層進行分層。

即0~8米、8~16米、16~24米、24~32米共4個土層分別評價其健康風險並計算風險控制值。對淺層和下層地下水分別評價其健康風險並計算風險控制值。土壤和地下水的風險表徵結果如下：

該報告還分三個階段對廣州油制氣廠各個區域進行場地污染現狀調查及風險評估。根據該報告的結論，廣州油制氣廠需進行土地和地下水修復的主要區域為一期小學地塊西北角部分、三期地塊3，五期地塊2。本著“專案建設、土壤修復、共同推進”的原則，該報告認為建設專案中無土壤污染的區域先進行工程建設，對污染區域進行嚴密圍避，集中修復。

調查結果顯示，這次進場調研的2萬多平方米用地未涉及土壤及地下水污染，所以建議先進行建設，但由於本專案區域位於污染區域範圍外東側，為避免污染區域地下開挖而造成地下水位降低，從而導致受污染地下水向本專案所在區域遷移，因此採用止水帷幕對污染區域進行隔斷，防止地下水的流動和土壤的擾動對本專案產生影響，以滿足本期專案地塊的建設要求。 建設週期為2017年5月到 2019年12月，共32個月。

處理方案

針對地塊的污染問題，專家組也專門進行了“修復技術方案”的編制及“地下水污染隔斷方案”。

根據《廣州市油制氣廠地塊修復技術方案》（2017年1月），針對土壤和地下水修復區域後期提出以下要求：為確保場地採取修復活動的長期有效性、確保場地不再對周邊環境和人體健康產生危害，一般來講，如果選擇的修復技術方案沒有徹底消除污染，依賴於對土壤、地下水等的使用限制、或者使用了物理和工程控制措施的場地，需要進行後期管理。

主要包括以下三種類型： 1）場地污染沒有完全清除，或者場地修復行動可能在場地遺留危害物質，導致場地的用途受到限制； 2）修復工程時間較長如原位化學氧化修復，或採取工程控制措施的場地；2）修復工程時間較長如原位化學氧化修復，或採取工程控制措施的場地； 3）採取限制用地方式等制度控制措施的場地。本專案採用的修復技術均將污染徹底去除，如通過驗收可以無需後期管理。

業內說法：三舊工業用地轉居住用地應慎重

在三舊改造政策下，大量工業用地將進入宅地市場。業內人士認為，工業用地留存的污染物化學成分非常複雜，對人體的傷害程度難以評估。建議這類土地被騰空之後，用途應作慎重考量。

據測評君瞭解，目前，周邊地塊周邊在售一手專案主要集中在車陂、東圃等板塊，售價2.3-4.7萬/平米左右。