1-5月上海房企權益銷售金額排行榜

雖說上海樓市一直有“金三銀四紅五”之稱，不過這個“紅五”並不“太平”，各項新規新政紮堆出臺，民眾整體趨於謹慎，開發商也謹言慎行——但仍有不少房企成交搶眼，表現不俗。

2017年1-5月上海房企權益銷售金額排行榜

如期發佈

市場遇冷

TOP50准入門檻下降近三成

2017年1-5月房企上海權益金額TOP50的准入門檻約9.3億，相較去年同期下降了差不多4億，降幅接近三成。究其原因無外乎以下三點：

首先，由於開年至今限價手段一直都未見明顯放鬆，開發商拿不到預證，或者預證價格遠低於預期而選擇不開盤——普遍單靠存貨支撐，業績自然上不去；

其次，開年以來限價手段力度加大，行政干預下入市專案價格基本與往年持平——價低模式下，成交金額難有大幅攀升；

同時，民眾在嚴密限購限貸的新環境下購房行為更加趨於理性，不像以前一樣紮堆搶房，故樓市成交相較往年有所遜色也是情理之中。

強者恒強

綠萬CP領先後方陣營超30億

在目前市場整體遇冷的情況下，老牌實力房企，地位依舊穩健。

綠地作為傳統的“老大哥”已經率先突破90億大關，向百億進發；而萬科三大主力業績支撐項目，萬科翡翠公園、萬科天空之城和萬科海上傳奇，5月成交了約15億，與第一名差距越來越小，二者領先後方陣營超過30億。

中堅發力

金地“百億小目標”勝利在望

雖然綠地萬科的地位短時間內難以撼動，但後方中堅陣營也在緊追不捨，金地就是其中的代表。

金地今年表現確實不俗，全國範圍內1-5月權益金額已經突破362億，流量金額高達518億；上海區域發力也相當明顯，1-5月權益銷售金額直接突破50億關口，相較去年同期漲幅超過45%，與去年1-7月業績持平。

半年預測

有人歡喜有人憂

隨著半年度節點的臨近，房企所看重的考核指標也隨之而來。且由於市場環境和調控政策的影響，企業的開發能力和行銷節奏都受到了相當大的考驗，房企間優勝劣汰相較往期將更為嚴峻。在此，我們對半年度排位進行了一定預測：

前5、前10將成半年排位戰的重要賽點：

前3名房企業績差異動輒數十億，但從第4名開始業績差異逐漸縮小，TOP10附近甚至縮小到千萬級，趕超難度並不大；同時，考慮到“能不能進前5或前10”對於很多房企而言幾乎成為量化指標——目前排名在列的房企將想方設法維持現狀挨過半年度關口，徘徊在TOP5和TOP10附近的房企則在盡可能地放量衝刺，可以預見的是，半年度排位中這兩個關口將會有一場激烈的廝殺。

單盤效應依舊明顯，存貨決定企業排位：

單盤成交對企業排名的影響一直都比較顯著，例如古北壹號把福來國際帶到11逼近前10、森蘭名軒為外高橋提供顯著業績支撐等，類似的例子不勝枚舉。

而“存貨”的多少可以直接影響到企業排位高低——路勁和碧桂園就是個中典型。

作為嘉定“超級大盤”，路勁旗下的路勁上海派自開年以來貢獻了近20億的成交，為路勁衝擊排行奠定了相當堅實的基礎；同時，路勁小昆山的全新改善型項目路勁佘山院子也預計將於6月入市，對企業整體業績亦或將有明顯帶動。

再來看碧桂園——在全國排行中碧桂園一直名列前茅，但由於其目前在上海的在售專案中，高權益占比項目相對較少，故前期在上海排行中名次不甚顯眼。不過碧桂園旗下的玫瑰公館已於月底開盤，去化良好，這部分成交順利網簽後對企業半年度業績會起到一定補充；同時，碧桂園自去年開始在上海積極拿地，後期待這些地塊開工入市，碧桂園的業績預計將有一定提升。

產品結構成房企排位元戰中的制勝關鍵：

上海調控一直都是全國排頭兵，但調控力度從來都是以點帶面，鮮有全方位、多角度同時下手——在這樣的態勢之下，產品結構將成為企業制勝關鍵：

對於一些產品結構完善的房企，譬如我們熟知的“綠萬CP”，業務覆蓋面大，商住辦產品均好發展——雖然調控政策密集出臺，但這些企業總歸有“漏網之魚”，排位一般都不會太過靠後；

對於在某個產品系特別亮眼的房企，哪怕受制於調控，但仍舊可以有效地吸引住對應客群，取得不錯成交，融創便是其中代表。融創在上海的高端改善型項目一直是業內翹楚，旗下的“壹號院”系已經成了上海的豪宅代表之一，“桃花源”系還未入市就已聲名遠揚......這些改善型項目不僅對業績的支撐作用要明顯優於剛需，且由於產品本身針對的客群購買力強，哪怕市場整體不甚明朗，這些項目的成交受到的影響通常不會太大，融創業績能穩步增長邁過30億關口也就不足為奇了；

而產品結構相對單一、且缺乏標誌性專案的房企，調控對其業績的影響還是相當大的。以最近出臺的“類住宅整改”為例——在2016年限購剛剛升級時，類住宅由於“不限購”的屬性，一時間成為樓市“香餑餑”，相關房企成交資料也相當光鮮；但自2017年以來，類住宅大規模停售、加強審批、集中整改後，這部分企業的優勢直接喪失，排位也現滑鐵盧式下滑，實在讓人不勝唏噓。

總 結

雖然“強者恒強”的定理一直都適用，但我們不得不承認的是在密集調控之下，許多企業的業績已經有明顯縮水跡象，甚至呈現出負增長的態勢。房地產市場本就是一個優勝劣汰、更迭迅速的地方，隨著時間的發展和調控的深入，如何夯實企業發展根基、有效拓展業務體系將成為房企們不得不面對的頭號難題。