類住宅這條路走不通了，我們換條路走！

5月17日，上海市住建委發佈《關於開展商業辦公專案清理整頓工作的意見》，對近期廣受關注的類住宅清理整頓工作進行了明確。調控力度之大，未來上海類住宅產品將逐漸退出房地產市場。

政策內容摘要

細節點關注

《意見》中提到，對符合規劃條件、區域功能定位、產城融合等要求的，在滿足環保、安全等前提下，可參照本市城市更新等相關規定， 按照規劃程式給予調整。

前情回顧

1、2016年以來，辦公土地市場熱度飆升，溢價率屢破新高，樓板價也處於高位：

2016年至今商辦土地成交溢價率排行

2、2017年1月6日，政府正式發佈公文，暫停全市絕大部分類住宅網簽。全市辦公產品斷供，類住宅暫停網簽，成交量大幅下滑。成交體量較少，導致價格月度波動幅度明顯：

3、4月21日商辦類土地新政，明確辦公用地不得建設公寓式辦公約定辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售，提高了開發商的整體門檻。

政策點評

此次的政策將類住宅建造和銷售的路完全堵死了，將那些對於上個月出臺的政策抱有僥倖心理的開發商徹底打入了穀底，如果這次政策能夠嚴格執行，那麼除了現在市場上在售的類住宅樓盤，將再也不可能有新的類住宅入市了。

目前商辦調控令主要集中于房企一側，包括土地及各階段類住宅的整改。年內還可能增加對購房者的調控令，主要內容可能包括：限制購買套數、提高首付比例、停止商貸、增加流轉稅費和持有期限等。

整改方案（參考）

1、重新設計樓棟結構，變類住宅為標準辦公

優：此方法最為徹底，暫停目前的專案施工進度，按照商辦類新規，重新調整設計方案，完全按照寫字樓來規劃設計再重建。對於企業來說，此方法完全無後續政策風險；

缺：成本直線上升。成本包括規劃設計費用、大刀闊斧拆建的工程成本、停工&改造導致工程進度延期帶來的資金沉澱成本、人力成本等，且不符合市場上標準辦公客戶對標準層面積的要求。

2、變銷售型類住宅為持有型物業，轉售為租

目前市場上也有部分小戶型類住宅產品，如嘉定新城的紅土天階，變銷售型類住宅為青年公寓，轉售為租，長期持有。

一方面，這種方式沒有改變建築結構，不增加時間、建築、人力成本，且市場上目前長租公寓稀缺，易獲得認可；另一方面，由於是企業自行持有，一定程度上可避免整售帶來的價格損失，如方案獲政府批准，後期也無政策風險。

總結

此前關於類住宅的整治坊間一直有傳聞，現在制定的《意見》進一步明確要求，壓實責任，確保“類住宅”清理整頓落到實處。之前觀望的房企也可以著手類住宅產品的轉型。