金地自持55%拿西青精武鎮宅地
6月21日，位於西青精武鎮的津西青（掛）2017-05號地摘牌了……牌了……了……
該地塊出讓土地面積約11萬㎡，規劃建築面積約20萬㎡，掛牌起始價22.49億，起始樓面價11014元/㎡；設置最高限價25.6億，樓面價上限約12537元/㎡；報價達到最高限價時，轉為競報自持租賃住房建築面積（不含配套公共服務設施面積），自持面積上限為197800㎡。
作為精武鎮時隔兩年掛牌的宅地，該地塊的出讓吸引了15家房企參與，分別是碧桂園、華潤、首創、 中海、湖南富興 、融僑 、五礦、金地、 萬科、 保利 、星河、旭輝、招商、中電建、 寶龍……媽呀，這盛況也是有點久違了。
而且，15家房企全部表示參與競自持（區區13.8%的最高溢價率沒人看在眼裡呀），於是一點不磨嘰，跳過競拍環節，直接競自持！
競自持環節開始後，主要是星河、寶龍和中電建在輪番舉牌（都是“五行缺地”的），不一會自持建築面積就超過了2萬平……然後是3萬平……4萬平……星河PK中電建，誰也不退縮，後融僑加入，自持面積繼續一路飆過9萬平，自持比例都快一半了，還是沒有停下來的意思！自持面積過10萬平後，金地加入……
樓面價約
天津競自持回顧：
➤ 4月6日，榮盛自持2.7萬㎡住宅建面拿下靜海團泊西地塊，整體成交樓面價粗算約10297元/㎡，自持比例約16%；
➤ 4月19日，融信分別自持2萬㎡、2.1萬㎡拿地靜海團泊東和津南北閘口首進天津，樓面價分別為8281元/㎡、13107元/㎡，自持比例分別約16%、27%；
➤ 4月19日，禹洲自持2.3萬㎡奪得津南北閘口另一宗地，樓面價13916元/㎡，自持比例約24%；
➤ 4月28日，融僑自持6.9萬㎡奪西青張家窩地塊，自持比例近35%；
➤ 6月14日，甘肅建投自持8000㎡奪大港育才路地塊，自持比例49%。
受讓人對競報自持的住房必須以套為單位，不得低於競報成交的自持住房建築面積，且受讓人對競報的自持住房須確定集中設置的位置，不得辦理銷售許可，對自持住房整體辦理不動產權屬登記，辦理不動產權屬登記後以租賃方式自持經營，不得分割轉讓、分割抵押。對自持住房若實施整體轉讓、整體抵押等處置的，處置後仍為租賃住房，不得銷售。
回顧地塊資訊
▌規劃體量20萬平，容積率1.0-1.8
該地塊編號為津西青（掛）2017-05號，位於西青區精武鎮迎水南路以西，四至為：東至迎水南路，南至創新道，西至智興路，北至創源道。
該地塊出讓土地面積113445.5㎡，規劃用地性質為二類居住用地，容積率大於1.0小於等於1.8（則地塊允許的最大建築面積約204201.9㎡），綠地率不小於45％，建築密度不大於25％，建築限高80米。
另外規劃檔中還要求：該地塊內有一棵古槐樹，樹齡約600年，在修建性詳細規劃階段予以保留。（替老槐樹謝謝您~）
▌依傍商貿城和大學城生活交通配套
從區位上來看，該地塊西鄰卓爾國際商貿城，北邊不遠就是天津工業大學，東北方向隔迎水南路即為天津師範大學，人文環境較佳。
商業和生活配套方面，據悉，目前卓爾國際商貿城一期的動物園批發服裝新城、卓爾皮革城已經營業，預計下半年還有品牌服裝城和小商品城即將開放，二期商業綜合體也計畫年內動工；再加上地塊北側姚村片區的一些資源，可以滿足基本生活需求。
卓爾國際商貿城規劃圖
交通出行上，地塊可依傍的主幹道有津淶公路，就位於南側不遠；因鄰近大學城，周邊可選擇的公交網站和線路也比較多，尤其東側就是師範大學公交總站，出行較為便利；地鐵方面，距離最近的是3號線大學城站，但也有約2.5公里遠，好在附近應該是不缺共用單車的（←_←）。
區域地價房價
▌旭輝、中駿之後，精武鎮再添競品
精武鎮位於天津西青區南部，東與李七莊街、大寺鎮相連，南鄰獨流堿河，北靠天津師範大學主校區、天津工業大學，西鄰張家窩鎮。
2015年，旭輝和中駿先後在精武鎮拿地，旭輝燕南園和中駿柏景灣項目分別於2015年底和2016年上半年開盤入市。
2016年是精武鎮爆發的一年，片區商品住宅去化量達30萬平、3000餘套，住宅均價也由1萬出頭上升到2萬以上。
統計項目包括：中駿柏景灣、旭輝燕南園、小鎮西西里、恒益隆庭。
進入2017年，受政策影響，精武鎮供應成交量銳減，目前中駿柏景灣已經清盤，旭輝燕南園預計6月底加推。如今精武鎮時隔兩年再出宅地，未來專案入市，區域將再添競品。
▌自持時代，合計土地成本更複雜了
2016年以來，西青招拍掛市場已共出讓了7宗地，除了今日成交的精武鎮地塊以及4月底一宗楊柳青地塊外，其餘5宗地均來自張家窩。
目前整個西青區域的樓面價天花板已過2萬，即分別由萬科、平安摘得的楊伍莊兩宗地，均為低密規劃，以洋房和小高層產品為主。另外融僑33.55億奪得的張家窩地塊，雖然整體樓面價只有1萬6，但加上需自持的6.9萬㎡住宅建面，實際成本肯定是更高的。
2014年以來西青招拍掛宅地出讓情況
從價格上來看，今日出讓的精武鎮地塊約1萬2的樓面價，相對其區位條件及土地熱度來看，並不算太高，但仍需考慮自持面積的成本。由於自持部分未來只能租賃、不能直接銷售，資金回收時間拉長，對於開發商的資金與運營能力提出了更高的要求。