中國286城房地產市場投資前景排行榜
7月7日下午，克而瑞研究中心舉辦第21屆地產金融形勢發佈會。會上，一份聚焦城市投資前景的《中國286城房地產投資前景排行榜》（2017版）發佈，這也是克而瑞研究中心連續第五年發佈此次榜單。在這份榜單上，憑藉規模指標優勢，京滬穗深仍遠遠領先於其他二、三線城市。受益於滬深輻射的無錫、東莞等，最新排名也有顯著提升。而在2017年熱點城市全面降溫的情況下，三四線城市更成為了行業銷售增長的主要動力。
對此，易居企業集團執行總裁、克而瑞集團CEO張燕女士對榜單做了詳細解讀，並“五大都會區”城市外溢投資給出了自己獨到的建議。
榜單發佈
城市分級標準：
一線城市：北京、上海、廣州、深圳等4個城市
二線城市：除一線城市外的省會、副省級、計畫單列市及蘇州，共33個
三線城市：除一、二線城市以外的地級市，共249個，考慮資料追溯性，不含近年新設立的三沙、儋州等地級市
榜單解讀
286城前景榜解讀暨“五大都會區”城市外溢投資建議
—— 張燕（易居企業集團執行總裁、克而瑞集團CEO）
286城投資前景特徵解讀
“指標體系調整：需求規模、供求“係數”調高，價格指標“係數”調低。
1、三大經濟區即京津冀、長三角、珠三角，集中度持續上升。TOP50城市擁有全國32%常住人口，集中了房地產開發投資的的62%，商品住宅成交面積全國占比為46%，成交金額占比64%。另外一方面，對比去年的位元次可以看到，規模化城市中，二線城市在往一點五線沖。而備受關注的三四線，名次變化也非常明顯。
2、路網擴張縮短時間距離，核心城市輻射助推周邊發展 。中長期發展看產業看人口，人口從哪裡來？300公里以內，高鐵的發展速度以及網站佈局，與整個城市的購買力，人口的動向以及未來房價是成正向相關關係。
▲300公里以內城市高鐵聯通示意圖
3、基建發展成為規模城市房地產市場發展的“催化劑。城市容量有一定的支撐以後，現有的基建投資、投資額的大小與未來有沒有規劃的利好，決定了三四線城市未來發展過程當中，有沒有跳出來。我們把供求關係、軌交的拉通，這些因素都考慮進去，再看三四線城市如何成為熱點，大致的邏輯就比較清楚。
“五大都會區”城市外溢投資建議
受五大核心城市輻射影響，分為需求內生城市和外溢市場城市。
實力型城市
經濟市場發展搶眼，建議優先進入，搶地攻城，可長期發展。
京津冀：廊坊、滄州、保定
長三角：太倉、紹興、南通
廣 深：佛山、中山、珠海
成 渝：綿陽、瀘州、內江、宜賓
總體表現：基礎建設完善，與核心城市融入性好，住宅市場量價齊飛。
“這些城市，你會發現已經在限價城市名單了。這也意味著這些城市已經是受惠型城市。對它們而言，整個核心城市的融入性非常好。
優質型城市
積極進入，需防範庫存或政策收緊帶來的風險。
京津冀：涿州、香河、霸州、唐山
長三角：昆山、吳江、嘉興、無錫、常州
廣 深：清遠、肇慶、東莞、江門
成 渝：資陽、眉山
武 漢：宜昌、襄陽
總體表現：經濟處於快速發展期，城市配套相對完善。存貨壓力小，成交放量帶動價格上漲。
“城市經濟快速發展的階段，配套相對比較好，一般都是500萬以上人口量的城市。今天我們研究城市投資邏輯當中，說的最多就是供求關係、人口以及交通。我發現所有邏輯的內核，無非不超過這幾個。這類城市需要謹慎看待的是什麼？有可能這個城市一旦由於政策收緊，它帶來的風險馬上就會顯現出來，而且馬上會造成銷售週期拉長。每個企業都有自己的投資戰略和自己投資的偏好，今天A企業拿到的不見得B企業就可以做。
發展型城市
市場發展健康，具一定規劃利好，積極投資佈局，提防後勁不足。
京津冀：三和、任丘、定州、秦皇島
長三角：義烏、慈溪、江陰、臨安、鹽城、鎮江、湖州、蕪湖、海寧、桐鄉
廣 深：惠州、揭陽、梅州、汕頭
成 渝：德陽、雅安、樂山、遂甯
武 漢：孝感、黃岡、鄂州、咸甯、黃石、隨州
總體表現：經濟發展穩定，人口規模有限，房地產市場剛起步但發展較快。
“人口規模大概只有50到80萬，不能說中城市，就是小城市。這類型的城市目前為止，部分沒有調控政策出來，但是它最大的問題，可能就是後勁不足。產業佈局也好、人口也好，後續如果不足以支撐整體的發展，這類型的區域，需要慎之又慎。
機會型城市
輻射力度減弱，無重大規劃利好；持續關注，抓專案機會。
京津冀：遵化、遷安、黃驊、泊頭、深州、張家口、安國、承德
長三角：舟山、余姚、金華、宜興、馬鞍山、徐州、淮安
廣 深：韶關
總體表現：經濟發展穩定、城市配套仍待發展，市場尚不健全，長期市場容量有限。
“如果僅僅是以住宅為核心的規模化的房企，進入到這類型的城市當中，不具備剛才說的成熟條件，個人認為還是不要碰的好。
孵化型城市
城市仍待發展，持續關注，謹慎進入。
京津冀：辛集、錦州、鹿泉、槁城、冀州、安國、沙河、邢臺、午安、邯鄲
長三角：建德、衢州、泰州、麗水、台州、淮南、嵊州
廣 深：汕尾、潮州、河源
成 渝：南充、巴中、廣元、廣安
武 漢：荊州、荊門
總體表現：城市經濟和配套基礎一般，仍有較大發展空間。
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