樓市半年度思考：從不確定中尋找確定性

目前，很多城市包括杭州出現了一種“奇葩”現象——

部分樓盤開盤時要求客戶一次性付款，或者自行提高首付比例至7成甚至8成。被諸如此類“霸王條款”綁架的購房者，依然“奮不顧身”的沖入售樓處。多人搶一套房的現象愈演愈烈，不少樓盤開盤即售罄。

究竟是什麼原因釀成了這種極度狂熱和嚴重扭曲？我認為，要剖析杭州市場的內在肌理，理解市場主體當下的心態，必須首先明確三個前提。

1

供應端

導致目前市場狂熱和扭曲的根源，在於供應端的短缺。而供應端的短缺，源於土地供給持續多年的縮量。目前土地端加強供應已經顯露些許端倪，各個城市都已據實上報補庫存的相關方案。

2

資金端

目前，在資金端推動整個土地價格過快上漲的通道業務已經受到政府強有力的管制，預計未來一段時間會繼續收緊。同時未來在消費貸款端應該不會做增量，以維持現狀為主。

3

行業面

行業調整尚未開始，但先行指標（投資、新開工面積和土地購置量）已在5月首現下滑。核心指標城市（如北京、上海）和部分二線城市（如蘇州、合肥）已經出現調整跡象；而三四線城市目前還處於內生型的上沖期。

厘清了這三個前提，我們再來分析杭州市場，具體從四個維度展開：

第一、調控總體基調極為嚴厲。

目前最嚴厲的調控城市是“四限齊下”，即限購、限貸、限價、限售。當下杭州僅未執行“限售”政策，其他幾項均已到位。

由於供給不足，杭州的政策管控頗嚴。但假若放眼整個長三角，不論是對價格的審批，還是每天的成交量釋放，杭州都算不上最嚴苛的城市。

我認為，由於庫存不足，這種嚴格管控還會持續相當長時間，直到把強烈的購買預期和狂熱的投資需求都壓下來。按照全國的調整節奏，這個轉折時點可能會在7、8月份到來，杭州市場的調整則會稍許延後。

第二、“金融去杠杆”來勢洶洶。

我們先來看兩組資料。

首先是廣義貨幣量，M2在5月份的同比增速為9.6%，為歷史新低。注意這個增速不是近年新低，而是歷史最低，此前中國M2增速從未低於過10%！金融領域的去杠杆出現了標誌性信號。

其次是個人貸款，1-5月全國個人按揭貸款同比增速僅為8.6%，而2016年全年個人按揭貸款同比增速在40%以上。同時消費貸不做增量，以維持現狀為主。近期銀行貸款收緊主要是因為半年度的存貸比要求，接下來7月應該會好一些。

和資金面相關，現在杭州的土地市場呈現出一個典型現象，即很多成功拿地的企業均為自有資金更為充裕的國有企業或佈局型企業，資金端的去杠杆和持續收緊，會讓整個火熱的土地市場稍許克制一下。

第三、供求關係持續“坍塌”。

“供求關係”是市場力量中的重要因素 ，當供求關係嚴重失衡的時候，需求端再抑制也於事無補。眼下彌漫整個市場的搶房現象，讓人疑惑為何限購限貸不起作用。但事實是，不是雙限沒有作用，而是住宅房源供應確實跟不上。

現在公開的住宅顯性存量在450萬㎡左右，然而真實的存量值恐怕還要大打折扣。因為其中還包含一大批被卡在“網簽環節”的房源，正在排隊等待“配額”資格，單價越高往往排隊時間越長。從市場一線搜集到的資訊看，杭州起碼有一半以上的區域，其真正有效的顯性庫存應該是無限接近零的狀態。

下麵再說說杭州的潛在存量值水準。

目前根據我們對每一個專案進行剝離的情況看，杭州八區已出讓但尚未達到取證條件的住宅潛在存量大約為2100萬方上下，而2016年八區住宅成交規模為1550萬方，這表明目前可供消化的“家底”並不十分豐厚。

另外，目前的土拍政策也在加劇這種失衡關係。自4月份開始執行土拍新規後，基本每塊宅地都要面對現房銷售的問題。從4月至今，杭州市區出讓的14宗涉宅用地中，13宗地塊都已觸發現房銷售條件。以目前的形勢來看，下半年預出讓的土地也很難不會大規模現房銷售。這意味著這些宅地形成有效供應的時間會延緩兩年以上。這也就意味著，2018年甚至2019年的新增供應只能指望目前的存量規模。

第四、城市規劃“空白”亟需填補。

以城市的整體規劃為藍本，近年來杭州的軌道交通持續不斷擴容，城市的核心發展區域正在逐漸成型。

結合當下的杭州市場，我們看到各大板塊的剛需樓盤和小戶型房源正在迅速出清，從供需結構看，剛需產品未來仍存在較大的市場空間。

但是目前為止，承載絕大部分剛需的杭州繞城區域還存在一些規劃和佈局上的空白點，這是一個需要引起重視的問題。

鑒於以上觀點，對於杭州的後市走向有如下幾點判斷：

第一、下半年尤其是進入四季度以後，杭州市場的單邊看多會被壓制住。

第二、目前杭州的土地市場依然非常火熱，但我們認為投資價值已經不是很大。

第三、杭州作為新晉的國際化都市，其獨特的城市魅力和巨大的吸附力會在未來幾年進一步彰顯。

*本文代表克而瑞江浙區域總經理劉晨光個人觀點，供參考。