行業資料 | 上半年“翹尾”收官
17日，統計局公佈了上半年房地產行業的“成績單”，各指標也在二季度末迎來“翹尾”，6月房地產開發投資、新開工、土地購置等指標創新高，銷售金額、面積同比增速也在今年首次上升。但考慮供、需兩側收緊趨勢未改以及去年三季度基數較高，因此2017年三季度行業仍將延續調整趨勢。
6月商品房銷售金額、面積再攀高位
上半年“翹尾“勢頭難延續
1-6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%，增速比1-5月份提高1.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長13.5%；商品房銷售額59152億元，增長21.5%，增速提高2.9個百分點，其中，住宅銷售額增長17.9%。
克而瑞點評
2017年上半年商品房銷售面積、金額雙雙呈現“翹尾“，6月銷售面積同、環比分別增長21%和51%，且絕對量僅次於去年12月的最高峰，部分城市”量價齊升“帶動商品房銷售額創下新高，單月1.55萬億元的銷售額高出近一年平均值33%。
銷售面積的的增長，一方面取決於一、二線城市供應量上漲，房企衝擊半年業績的需要；另一方面，三四線持續火熱，部分城市房地產市場”量價齊升“，從而帶動成交回升。這一點從西部地區商品房銷售面積18746萬平方米，同比增長21.2%也可見一斑。
值得注意的是，儘管銷售面積、金額累計同比增速環比今年首次增長，但市場調整、向下的趨勢未改。供給側企業與政府博弈仍是拉鋸戰，衝擊業績不可持續，供應緊縮的局面不會得到有效緩解；需求側，以“四限“為主的打壓政策持續發力，且越來越多的三四線城市也加入調控行列，勢頭有增無減，持續對市場進行降溫。因此，綜合供求兩側因素來看，三季度乃至下半年銷售增速持續下滑為大概率事件，銷售金額增速也將在銷售結構變動的影響下繼續回落。
6月開發投資額創近2年新高
但累計及單月同比增速皆回落
2017年1-6月份，全國房地產開發投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資34318億元，增長10.2%，增速提高0.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.8%。
克而瑞點評
上半年房地產開發投資額累計同比增速呈“沖高回落“走勢，在1-4月達到近兩年最高9.4%的增速後，連續兩月下滑，最終定格在8.5%，雖較1-5月下滑0.3個百分點，但仍高出2016年1.6個百分點。
房地產開發投資額累計同比增速下滑主要還是受到基數抬升的影響，但房企投資的意願並未出現明顯降溫。尤其是在拿地補倉需求強烈，土地購置面積等先行指標仍高歌猛進之下，導致6月房地產開發投資額同比增長7.86%，創下自2014年以來新高，這也足以證明目前房企信心較足。
總的來看，調控以來房地產開發投資額增速並未停滯，且不降反增，從側面表明在需求側政策出盡之後，增加有效供給，增加土地供應、提高新開工量成為諸多城市市場的當務之急、而從經濟增長的角度來看，預計今年房地產開發投資額保持在高位運行的概率較大，但隨著政策不斷深入和落地，三季度或將延續二季度小幅下滑的趨勢。
土地購置面積增速持續攀高
新開工增速維持10%以上
補庫存意願強烈
1-6月房屋新開工面積85720萬平方米，增長10.6%，增速提高1.1個百分點。其中，住宅新開工面積61399萬平方米，增長14.9%。
1-6月份，房地產開發企業土地購置面積10341萬平方米，同比增長8.8%，增速比1-5月份提高3.5個百分點；土地成交價款4376億元，增長38.5%，增速提高6.2個百分點。
克而瑞點評
上半年出於補庫存以及加快三四線項目周轉等因素影響下，房企新開工意願強烈，上半年新開工增速仍維持在10%以上，而單月來看，6月新開工面積20541萬平方米，創下近兩年新高。整體來看，考慮到諸多企業在熱點城市都面臨補庫存的需要，因此，三季度新開工增速仍能繼續保持10%以上增長，而未來新開工量的變化取決於有效可當期開工的平價土地供地量（地價不再高於房價）。
另外，作為企業補庫存的另一途徑，土地市場在2017年持續火熱，上半年全國土地購置面積增速為8.8%，今年增速轉正後保持持續上漲，創下自2015年以來新高。整體來看，政策調控僅使得一二線城市偃旗息鼓，“地王”不再，然而三、四線城市土地市場異軍突起、競爭激烈。
隨著多數城市公佈了未來3年的供地計畫，尤其是一二線核心城市紛紛表示加大土地供應的態勢下，下半年的土地購置面積增速仍將持續增長，考慮到多數城市有土地限價等政策抑制，成交金額增速將放緩。另外，三四線城市土地過熱，導致地價帶動房價快速上漲的態勢存在政策進一步調控的風險，但從整體去庫存的角度來看，力度不會太大，土地熱度或將較上半年有所下滑。
三四線去化加速
各類物業待售面積持續下滑
未來降幅將收窄
6月末，商品房待售面積64577萬平方米，比5月末減少1441萬平方米。其中，住宅待售面積減少1305萬平方米，辦公樓待售面積減少60萬平方米，商業營業用房待售面積減少128萬平方米。
克而瑞點評
2017年政策面仍是調控與去庫存並存，整體來看去庫存取得了初步成效，2017年6月住宅待售面積較年初下滑14%。一方面由於一、二線重點調控的城市不存在庫存風險，且市場供求比持續小於1 ；另一方面，得益於銷售回暖，三四線庫存也在加速去化。預計待售面積下滑的趨勢仍將延續，但三四線銷售降溫的風險不容忽視，未來降幅或將收窄。