麥當勞其實是家“房地產公司”？

作為一家賣漢堡、薯條、炸雞及碳酸飲料等簡餐的跨國連鎖餐廳，麥當勞堪稱業界典範，憑藉良好的信譽和業績將生意做到了世界各國。

如果被問及麥當勞是如何賺錢的，不少人的回答都是靠餐飲，可是有人給出了不同的答案，其中最“驚悚”的莫過於~麥當勞是一家房地產公司

麥當勞的盈利模式

“麥當勞是做地產的”這句話，其實最早來自于麥當勞創始者雷.克羅克。

麥當勞之父雷·克羅克（Ray Kroc）

麥當勞的門店主要有兩種經營模式，直營與特許經營。前者完全由麥當勞自主負責管理和運營，通過獲得銷售收入獲利；第二種則是通過特許經營收入獲利，包括租金、起始加盟費用、特許權使用費等。

麥當勞發佈的2016年全年財報中，列出了近三年來公司的營收情況。其中，2016年麥當勞旗下直營門店營收為152.95億美元，公司總營收的62%來自直營店銷售額。經計算，2015年這一比例更是高達65%，2014年則為66%。

公司營收情況（截圖來自麥當勞2016年報）

可是，直營店鋪的支出也很高。以2016年為例，如果減去各自的營業成本（未包括其銷售費用、管理費用和其他業務支出），自營門店只能剩下 25.96 億美元，而特許經營店可留下76.09 億美元。可以看出，特許經營店為麥當勞帶來的收入確實不錯。

公司營業成本（截圖來自麥當勞2016年報）

如前所述，這部分收入分為租金、特許權使用費、起始加盟費用。要搞清楚麥當勞是否為房地產公司，首先需要看它靠租金賺了多少。

財報顯示，2016年，這三部分收入分別為61.08億、31.3億、0.9億美金，租金和起始加盟費用占特許經營總收入的絕大部分，比例為65.5%、33.6%。

特許經營收入構成（截圖來自麥當勞2016年報）

這樣分析下來，麥當勞靠租金獲取的收入不薄。但僅憑這點就將其稱作房地產公司嗎？

麥當勞在房地產上的收益

體現在哪？

知乎作者@Ronnie X

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其實麥當勞在房地產領域的收益是通過下列方式體現的：

作為一個全球知名的速食品牌，麥當勞每日的客流量十分巨大。特別是在發展中國家的新興商業區域，一家麥當勞的開設，能夠為該區域帶來巨大的人氣；麥當勞的品牌價值，也無疑會增加附近其他商鋪的租賃者對於該商鋪的信心。

換句話說，你新開了一家商場，如果有個麥當勞入駐了，其他鋪面對外的租金也會相應上漲。因此，對於麥當勞這樣的企業（其他諸如百勝旗下的餐廳、屈臣氏、宜家；早期的沃爾瑪和家樂福等大型商超都有類似功效），利用他的品牌影響力，通常可以用更低廉的價格租賃或者購買到很多黃金地段的商鋪和土地。地產商也願意給以較低價格，因為他們在麥當勞們這裡讓出的利潤，可以從其他商鋪數倍的返還。

較低的租金，意味著更低的運營成本，最終會體現到更高的運營利潤和淨利潤裡。而較低的購買價格，其中的差價，未必會在帳面中馬上體現出來；只有若干年後處置這塊物業時，才會計入額外的收益。但這部分收益絕對不可小覷。

在每年的年報裡，麥當勞關於他們固定資產的解釋幾乎如出一轍：

The Company owns and leases real estate primarily in connection with its restaurant business. The Company identifies and develops sites that offer convenience to customers and long-term sales and profit potential to the Company. To assess potential, the Company analyzes traffic and walking patterns, census data and other relevant data. The Company’s experience and access to advanced technology aid in evaluating this information. The Company generally owns the land and building or secures long-term leases for restaurant sites, which ensures long-term occupancy rights and helps control related costs. Restaurant profitability for both the Company and franchisees is important; therefore, ongoing efforts are made to control average development costs through construction and design efficiencies, standardization and by leveraging the Company’s global sourcing network.

他們對於餐廳選址的重視可見一斑。而這正是他們幾十年來不斷發展壯大的一大核心原則。

總結

麥當勞其實是一個二房東

麥當勞以自己的品牌和資本做保證，以優惠價格租下黃金地段的商業地產，然後轉租給加盟者。

長期的租約本身可以拿到資本市場上運作

這個類似于房產商拿土地在資本市場上的運作。所以實際上你可以把麥當勞看成一個細分市場上的萬達。

麥當勞經營商業不動產並不是刻意為之，更像是為了分攤租金成本

房地產的確為麥當勞帶來了可觀利潤，但將麥當勞稱為世界最大房地產公司，還是有失偏頗。