上半年樓市洗牌，量跌價穩市場信心仍在

2017上海樓市已經走過半個年頭，期間調控之頻繁，資料表現之一反常態，都前所未見。

下面，我將從三個方面談一談對上半年樓市的看法：

①土政策持續加碼，土地市場進入新一輪洗牌中

半年以來，土地調控力度不斷加大，可以看出政府對“地王“和”高地價“的態度幾乎是”零容忍“，每當土拍有高價苗頭出現的時候，新的土地政策便會跟進。拿影響力比較大的“招掛複合”新政來說，它嚴格限制了競拍企業，中小房企幾乎徹底喪失土拍市場的競爭力。最近上海推出的“8塊地”出讓，延續新政的同時，在競拍企業打分規則上對企業限制更加嚴格，企業獲取土地難度更加大。

受上海拿地政策的擠壓，在上海拿不到地的房企開始將目光轉向“環上海”，引發“環上海拿地潮“，4月份嘉興土拍有近400餘家企業參拍，激烈程度可見一斑。

②供求受制但價格堅挺，樓市信心依舊在

上半年新增供應一直處於低迷狀態，甚至有月份供應達到歷史最低位。原因主要有2點：一是從政策上看，政府嚴控預售證發放，本該上半年開的項目一直被延期；二是從企業看，政府給到備案價低於企業心理預期，企業自身推盤意願變弱，入市節點也一直往後延。

從成交表現看，上半年成交總量為322.7萬方，同比下降50%，這意味著今年半年的成交量還不如去年同期3個月的量，可以說是非常不理想。但我認為成交低迷並不意味著樓市信心低。很多情況下，不是沒有信心，而是“無房可買（可賣）”。拿價格來說，整個上半年商品住宅價格一直堅挺並保持“微漲”，意味著無論是購房者還是業內，對市場的信心依舊還在。

③項目實際表現：“冰”火兩重天

落到具體項目上看，上半年的成交表現可以說是“冰”火兩重天：高性價比樓盤仍然“一房難求”，買不到的即使托關係也買不到；改善置換型的樓盤卻存在著較大的壓力，“先熱後冷”已成為這類樓盤的常態。購房者往往已經交完定金，但因為新政限制，首付付不出來，最後不得不選擇退房。

2017年下半年上海市場怎麼走？

供應——資料上將好看一些。下半年業績及回籠資金壓力大，部分房企將有所妥協選擇犧牲價格換取銷售業績，供應量將有所增長；

成交——供應直接決定成交。供應量一旦有所上升，成交量將會有新突破，但政策嚴控不會放鬆，今年單月成交破百萬方可能性不大；

價格——價格實際情況取決於成交結構，因此代表樓盤的交易情況將會影響市場價格的波動。下半年整體價格下跌不太可能，但也不會有新的突破。

客戶——購房決策週期變長，觀望情緒漸濃，企業行銷難度加大。

總之，雖然今年樓市不容樂觀，但對實力雄厚、產品優秀的開發商而言遇冷的行情更能凸顯其閃光點，後期逆市熱銷也不是沒有可能。同時，對於購房者而言，由於限價調控，市場供應相對有限，部分房源的性價比明顯優於往期，如有合適項目不妨擇機下手。