3月24日，杭州雞年首場土地出讓會將在蕭山舉行。
這次蕭山掛牌出讓的兩宗地塊——蕭政儲出【2017】1、2號地塊位於蕭山市北單元，建設一路和市心路交叉口東北側。兩地塊東西相鄰，同為住宅用地，樓面起價均為17000元/平米。去年，融信以樓面價16006元/平米拿下了建設一路南側宅地，後期將與保利地產聯合開發。
蕭政儲出【2017】1、2號地塊詳情
蕭山市北單元靠近奧體及蕭山新區，交通等各項配套完善，周邊有不少新開發專案，如德信·君宸、萬科·海上明月等，板塊最高樓面價是2016年9月由港中旅以15.2億元競得，成交樓面價20267元/平米，溢價68.89%。該板塊是蕭山區在售價格較高的板塊，僅次於奧體和蕭山市中心。
週五即將出讓的這兩宗宅地有什麼優劣勢？屆時哪些開發商會積極拿地？地塊的價格漲幅又能否符合行情和預期？克而瑞江浙區域研展經理沈甯遠做客樂居直播間，從房企投資和城市佈局的角度分析了蕭山市北單元待出姊妹宅地的全貌。
蕭山待出地塊有哪些優劣勢？
近兩年，濱江大量業緣客戶遭遇到“無房可賣”的尷尬，選擇擴展到周邊區域進行置業和投資。由此，蕭山開始逐漸摒棄內生性較強的弊病，加強和濱江的融合與互動。現在蕭山市場不僅承接了本地的購房需求，也無縫對接了濱江的外溢客群。作為熱度最高的板塊之一，經開區成了近年來蕭山樓市的縮影。
蕭政儲出【2017】1、2號地塊區點陣圖
圖片來源：浙報傳媒地產研究院
優勢▼
1.從區域定位角度來看，杭州市政府已經完成搬遷，比較明確的是，杭州未來的城市中心將是由錢江新城和錢江世紀城所組成的雙核驅動的沿江城市中心。毗鄰未來城市中心的蕭山自然具有得天獨厚的區位優勢。
2.從城市開發角度來看，蕭山是今年的供地大戶。年初發佈的土地推介手冊中，收錄了50宗約4000畝土地。包括區位優勢明顯的經開區和橋南，後續都會有大量的宅地可供開發。
3.從板塊通達性角度來看，地塊周邊道路基建較好，同時緊鄰地鐵2號線，距離建設一路站最近的距離在百米之內。
4.從地塊自身質素來看，兩宗地塊形狀方正、體量適中，平整完畢，質素優良，若由實力強勁的房企一併拿下，則更易於產品打造和樓幢排布。
劣勢▼
1.地塊周邊的小環境較差，蕭山經開區在規劃之初定位為工業板塊，目前處於退二進三過程中，城市介面上還沒有實現全面的城市化。
2.周邊配套仍存在明顯的短板，尤其是教育和商業配套方面，和其他相對成熟的板塊還是拉開了較大的距離。
起價漲幅是否符合行情？
去年6月，融信以樓面價16006元/平米拿下了建設一路南側宅地，溢價率是14%。不到一年，蕭山市北宅地的起拍價已經從14000元/平米左右上漲至17000元/平米，每平米漲幅達到3000元。
雖然起價高了，但是相較於融信地塊，本次推出的姊妹宅地仍然具有一定優勢。融信地塊受夾於東方一品和東方一號兩個項目之間，且地塊南北向長，東西向短，打造產品難度較大。而本次推出的姊妹宅地，作為一個整體來看，地塊方正，南北向短，東西向長，高低配條件成立，無論是產品打造還是樓幢排布上都更便於操作。由此，克而瑞認為，17000元/平米的地塊起價符合當下的市場行情，定價較為合理。
哪些開發商會拿地？
補倉也好，抬價也罷，以下四類開發商應該會出現在24號的蕭山土拍現場：
第一類：近期在周邊拿過地的，如融信、萬科、港中旅等；
第二類：已經進入杭州市場，但去年在土地市場沒有太多表現的，如中糧；
第三類：本地開發商，去年拿地不多，為保持市場份額，急於補倉的，如綠城；
第四類：還沒進入杭州，一直想拿地的，如廈門建發。雖然已經通過與綠城的合作實現“曲線入杭”，但苦於沒有自己的“彈藥”。
成交樓面價會創新高嗎？
這兩塊地的樓面價能拍到多高？參與競拍的房企往往會從產品定位和客源角度進行分析和判斷。
從地塊所在區域出發，若客源主要參考蕭山本地購房者，預計成交樓面價會到達20000元/平米左右。站在整個城市發展的角度來看，考慮到濱江購房需求外溢的大趨勢，包括錢江新城優質客戶的觸達可能，價格或可參考城東新城，極有可能競拍至25000元/平米左右。如果這一推導邏輯成立，本次拍地的價格將超過港中旅地塊的20267元/平米，再次刷新蕭山宅地的樓面價紀錄。
可以肯定的是，雞年杭州樓市的土拍首戰，競爭一定會非常激烈。3月以來令人驚詫的市場熱度，會不會傳導到土地市場？開發商對於杭州城市發展的充足信心，會不會催生蕭山新地王？靜待這個撲朔迷離的市場給予我們答案。