長租公寓早在2002年就來了，但現在看來，還是很新鮮。2014年9月，雷軍突然進軍長租公寓，投資YOU+公寓1億人民幣，“小米公寓”讓“長租公寓”這個概念突然就火起來了。2015年夏天，研究概念居住空間的王戈宏終於帶著新派公寓出現，讓業界又是驚豔了一把。鏈家的自如公寓、萬科的泊寓、魔方集團的魔爾公寓、旭輝領寓國際社區在這兩年迅速出現，這是掛在風口上的豬，還是一場剛剛拉開序幕的萬億級戰爭？
長租房的故事
冬天的北京還是一片漆黑，卡夫躡手躡腳地起床了。他打開與女友共住的房間門，同屋的另一位租客照例沒起。卡夫溜進小廚房裡開始為他和女友一天的早飯、午飯忙乎。這並不是一個普通合租房裡發生的場景，因為在稍後大家都出門上班之後，保潔阿姨會拿著大串鑰匙打開每一個房間的房門開始打掃。這是一棟被改造過的老舊公寓樓，經營者是一家不知名的小公司，因為連住在裡面的住戶轉身就會忘記，公寓外也沒有掛著時髦的招牌。
長租公寓為什麼會熱？
有別于傳統租賃市場與二房東模式的長租公寓，這兩年大熱，一方面因為資本市場的青睞，一方面也是對傳統租賃市場的一種補充；從去庫存的角度看，一部分庫存變身長租公寓，也是一件得利的事。這個被資本與諸多房企看好的租賃市場，被稱為具有萬億元的規模。深深吸引著新入者的加入，而這個市場，恰好還沒有出現寡頭。進入者不少，一場混戰已經拉開序幕。長租公寓市場仍處於初級發展階段，魚龍混雜。多數深處其中的玩家自身的“二房東”模式一直被市場詬病，競爭亦停留在初級階段，也就是集中在搶房源上，同區域、租金水準相仿、以品質爭奪市場的“高級”肉搏戰，還尚未開打。
存量房的變身
搶房源，多數是從存量房開始的。2016年11月，北京市土地100%自持出讓程式意味著在政策引導下開發商從單純的出售獲利轉為長期持有當“房東”。這股新房市場的租賃潮起，無疑將加劇存量房市場的競爭。面對遊戲規則的改變，開發商也需要從“限房價、競地價、需自持面積”的限制中另闢蹊徑，長租公寓成了一個方向。而那些高大上的長租公寓們，剛好給存量房多了一個變身的機會。
“一般情況下，房租占比越高，運營效率提升的空間越小，你怎麼提升都沒用，因為房租是要支出的。集中式公寓相對好一點，對於分散式運營者來說盈利更難，可能需要到了二三十萬間規模的時候，才發現有盈利能力。”這種情況下，怎麼樣控制成本、能夠提升運營效率就很重要。這是個正在為房企與資本們發力長租公寓而遇到的最核心問題，解決了，才能跑贏傳統租賃市場，實現持續盈利。儘管有不少人抱持悲觀態度，但不可否認的是，這的確是一隻到了風口的豬，風來了，但豬要怎麼才能飛起來，仍需等待。