上期的文章中，我們提到開發商普遍具有較高的拿地意願，從企業缺貨、國家整體大盤和招拍掛三個因素來看，是有利於土地市場繼續上升的。
但綜合政策、市場等各個層面來看，我們認為，今年的土地市場會走出一個“前高後低”的行情，拿地的時間窗口逐漸往後推遲。目前市場依然高企，政策繼續加碼的概率非常大，容易產生用力過猛。地方政府多在進行補倉，在這個過程中，可能存在著一些機會和風險：
1、房企缺貨、供給縮量、招拍掛助推低價，土地金融端會不斷收緊，尤其是在去杠杆層面。
2、土地市場目前處於一個階段性的高點，之後會逐漸看低、下調。地方政府，特別是被限購的城市，積極補庫存會成為主要的風向。
3、國家對城市人口和對應建設用地的更新不是很及時，可能助推熱點地價上漲。
4、一線城市疏散政策落地性差，極易導致地價報復性反彈。
開年之後，我們看到整體開發商拿地積極性較高，如鄭州土地市場依然火熱、長沙穩中有升、南京土拍表現良好，但國家對於土地過度上漲、土地端引入大量夾層融資的方面是予以非常嚴重關切的，三令五申，在這個層面進行收緊。
集中表現在以下三點：
1、對杠杆和夾股增債多次進行查處，之後一些大型的商業銀行和險資已經不再涉足這些方面。
2、對自有資金進行穿透式的檢查，以上海為代表。
3、近日，中國基金業協會發佈《證券期貨經營機構私募資產管理計畫備案管理規範第4號-私募資產管理計畫投資房地產開發企業、專案》，對私募資產管理計畫投資於房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資，用於支付土地出讓價款或補充流動資金等行為進行了規範。
金融多番收緊，截止目前，效果已經有一定的顯現：整個上海的土地市場自12月之後已經歸於合理，價格出現下調；廈門的土地市場也出現了一定的遇冷；上周蘇州土拍價格也有明顯的回檔。
我們認為，在全國土地端縮量、開發商缺貨調倉、現有招拍掛鼓勵偏執房企的聯合作用下，土地端會繼續收緊，這種收緊在去杠杆層面會更加嚴格，對自有資金要求會更高。
據此我們認為，土地市場目前處於一個階段性的高點，之後會逐漸看低、下調。地方政府，特別是被限購的城市，積極補庫存會成為主要的風向。各城市新推用地，如杭州，未來兩三年，每年保證供應宅地1000萬方，也是非常明顯的信號。
但需要提醒的是，雖然我們認為土地市場今年會走出一個前高後低的行情，土地價格合理性會逐漸變好，但從根本上，國家土地出讓制度和城市群規劃制度存在明顯的滯後性，讓人擔憂。
1、國家對城市人口和對應建設用地的更新不是很及時，如北京2002-2003年確定了1800萬人的指標，給出了相匹配的土地，但目前北京的人口已經接近2300萬，即使截止2020年，人口能控制在2300萬，也還有近500萬人沒有對應的土地指標。
我們認為，顯然每一個人口流入超預期的城市，都面臨土地指標和新增人口不匹配的問題，這類城市都會出現價格暴漲，相反有很多城市人口流入低於預期，如寧波規劃800萬人口，但目前只有780萬，人口處於負增長。
2、國家一再提出疏散一線城市和核心城市，重點發展二三線城市和小城鎮，但政策實施性和落地行較差。
以上海為例，以1.6%的人口解決了4.6%的GDP，創造了6.7%的財政收入，人均產出效率是很高的，如果上海未來24年只能增加80萬，土地指標決定了每年的宅地供應都是存在一定缺口的，這個時候，就應該將人口系統性的導向太倉、昆山、吳江等周邊城市，但目前這些區域土地指標也在減少、也在限購，這種條件下，人口疏散難以實現。
以昆山陸家為例，可以很好的疏導上海人口，但如果目前一年只有100畝的出讓量，即使賣的再好，吸引的也是投資客，只能吸納極少量的人口，缺乏幾百萬方的、成片的集中居住區規劃。但這個層面，蘇州、昆山、上海等地方政府都無權決定。
因此，我們認為，在城市群規劃上，只有口號，沒有落地的相關政策和規劃，這一問題再不解決，核心城市的報復性增長和土地價格報復性反彈是遲早的事，如北京上一年只出讓了11總宅地，其中四宗是100%的自持，今年要求再度縮量，這種做法能夠短期在表面上抑制土地價格的上漲，但會導致2018年後更加兇猛的報復性反彈。
綜上所述，在現有的土地市場中，一方面呼籲開發商理性，時間對現有開發商是有利的，另一方面，我們更加需要系統性的改革，呼喚地方政府和更高層面政府的積極作為。
