雞年開年，央行調整中期貨幣貸款利率，間接加息，市場上房貸收緊的風聲越來越近，２017年的下行週期中，影響房地產發展的第一隻“黑天鵝”已經到來。我們認為金融層面的“黑天鵝”現象，一方面基於整個外匯和經濟層面有一定的合理性，另一方面則是部分政策有用力過猛的嫌疑，目前針對房地產的政策需要有一些對沖。
對此，我們從整體政策、個人房貸、金融管控、房企融資等各個層面進行分析，對2017年的房地產金融有以下七點預判和建議：
1、目前貨幣政策偏緊為主，兩會後可能有反思和檢討
2、個人信貸收緊用力過猛，全年個人信貸增量不大
3、土地端融資收緊，建議房企調整投資策略
4、開發貸評級中性，企業債全年收緊概率大
5、資本市場行情趨弱，後半年可能有融資機會
6、股權融資機會增多，建議房企加強與金融企業的洽談
警示：從“政令不出中南海”到“令行禁止”，可能導致行業硬著陸，縮短改革時間
以下為詳細分析：
一、目前貨幣政策偏緊為主，兩會前後或有檢討和反思
人民銀行年前後逐漸提高中期貨幣的貸款利率，導致各個商業銀行獲取資金的成本上升，導致資金面偏緊，商業銀行貸款利率上升，戰略層面來看有助於維持人民幣穩定，提高人民幣收益率，客觀上會對整個實體經濟發展包括如房地產行業帶來利率上升、貸款難度加大的問題。我們認為，中期利率的收緊會在“兩會”前後進行相應的反思，若確實會影響經濟發展、妨礙經濟復蘇，可能會進行相應的反思或檢討，但目前仍以偏緊為主。
人行提高中期借貸利率，將增加銀行的借入成本，銀行只會選擇優質客戶放款，社會的資金相應收緊。企業信貸也將收緊。這樣可以有助於穩定人民幣匯率，但流動性的蝴蝶效應影響，可能在一季度視市場情況調整。目前銀行還沒有對全年明確的預測和目標制定。但銀行總體資金緊張，可能會提高理財產品吸收存款。
二、個人信貸收緊用力過猛，全年個人信貸增量不大
人民銀行內部應有指導檔，2017房地產個人貸款餘額一季度不能超過去年四季度的日均貸款餘額的平均數（以某股份制商業銀行為例，去年12月底餘額較去年1月底餘額增加了70%，貸款總體增加了百分之十幾。）導致現在的房貸利率必須得靠自然還款或提前還款才能釋放更多的頭寸，是比上一年略緊的信號，決定了拿到較多的新增貸款難度加大，一定會對房地產的成交量導致較大的影響，審核貸款難度加大、貸款成本提高，相對而言，資質較差的客戶或風險較大的城市獲取個人貸款的難度更大，會從根本上抑制一手房和二手房的交易率。
我們提出的思考是，國家整體杠杆使用率並不高，去年全國貸款杠杆使用率約為21%，新增為25%，說明房貸安全性問題不大，從個人信貸上收緊從根本上講是沒有必要的。就國情而言，個人購房杠杆使用率是不足而不是過份，國家房貸整體是基本無風險的，杠杆使用率不足，商業銀行採取這樣的措施有點用力過猛，不排除這種收緊會延續到上半年末，但就商業銀行的本質而言，一旦有機會，銀行會抓住時機進行調整。這也決定了2017年全年度房產信貸上不會有太大的增量。
三、土地端融資收緊，建議房企調整投資策略
國家土地供給連續三年出現了每年20%的供給面積縮減，2016年全國年成交面積僅占2013年的42%，但成交金額僅差4000億，也就是2016年全國土地成交均價較2013年漲了2.4倍，土地供應縮減，地價漲幅擴大，去年各個商業銀行的夾層融資和杠杆是推高地價的重要原因。
我們預測，2017年在土地端會針對配資、夾股增債、夾層融資的進行非常苛刻的打擊，不排除上海這樣穿透式的檢查自有資金蔓延到更多的熱門城市，如廣州、廈門。開發商取地受到的資金收緊會貫穿2017全年，並逐漸收緊，這一方面有利於土地市場的穩定，但不調整土地出讓制度，這種措施只是治標不治本，另一方面，會讓開發商拿地越來越小型化，核心城市市場集聚度會下降，同時，開發商會加大對優質二線、三四線城市的佈局和調整，原有的投資邏輯面臨檢討。
四、開發貸評級中性，企業債全年收緊概率大
房地產開發商在銀行間獲得的融資，以開發貸為主，是至少三分之一的開發商在金融市場上獲取資金的來源，這一方面，銀行不會做增量，會維持原來的規模，開發貸安全性較高，是中性的評級。
另外，開發商2015-2016年通過企業債獲取資金的成本比較低，據克而瑞監測2016年1-11月，108家房企公司債成本普遍在3-8%之間，加權融資成本為4.73%。2016年企業債發行次數498次，發行量5925億元。大量發行的企業債一方面降低了開發商的負債利率支出，用低息債置換了高息債，這部分開發商已經獲利，償債壓力推到了2018年，客觀助推了地價上漲。
據此，我們認為，企業債層面，2017年大半年的時間裡，發行難度加大、規模縮小、利率水準上升，是對房地產企業調控的重要環節，政策偏緊的。在這個過程中，我們更多的對民營類企業保持較為保守的看法，而在港上市的企業或許可以通過海外債來緩解，國有企業獲取資金的難度會發生變化。
五、資本市場行情趨弱，後半年可能有融資機會
央行“防風險”，提高中期貨幣利率，導致這段時間貨幣市場偏緊、利率上漲，資本市場整體行情相對趨弱，這會影響開發商通過資本市場融資，不適合開發商進行IPO等各類融資。但2017年國家整體提升資本市場盈利水準和資本利潤水準的復蘇，資本市場會有一波行情。透過資本市場獲得一些融資，在2017年後期可能會有一些機會。
六、股權融資機會增多，建議房企加強與金融企業洽談
對於像平安不動產這樣的金融企業，相對債權投資，進取型的金融企業更願意以股權投資獲取穩定收益，並持續做大。2015-2016年的瘋狂行情，導致股權型的金融企業無法進入市場，隨著市場不斷收緊，這類金融企業作為長期股權投資人進入一些優質企業，成為股東，為企業注入更多的廉價資金和資源，獲得雙方的發展，2017年，這種企業會更多。我們認為，和金融企業不斷進行洽談並強化房企自身某一方面的實力，為成為一些具有優秀創造性的企業如朗詩和綠城等房企的選項，之後都有較大的發展空間。
2017年，影響房地產發展的第一隻黑天鵝已經出現了，為了維持人民幣匯率穩定，提高人民幣收益率，央行提高中期貨幣市場利率，導致房企獲取資金的難度加大，使整個房地產融資環境更加艱難，經過媒體的發酵，會對市場造成較大的負面影響。我們急需觀察三月份“兩會”之後，會不會有調整和變更。
警示：
這次宏觀調控是由原先的“政令不出中南海”到現在的“令行禁止”， 我們認為在一定程度上，缺少對沖，在我國個貸比率只有２０％左右、風險較低的情況下，沒有任何對沖政策，全面打壓的政策對於房地產的整體行業發展是不利的，原先可以在１２個月完成調整的市場在４－５月內就見底，改革時間變短，整個房地產行業快速硬著陸，會讓行業發展面臨全新的問題：到４月，房地產開發投資增速掉到３以下，中央會面臨是否救市的難題。在這個點上，整齊劃一的、沒有任何對沖的政策弊大於利。
