昨日，克而瑞2016年年報正式發佈，解析2016年杭州樓市的的各大現象、市場行情，並對2017年的行情進行了預判（年報）。透過現象看本質，2016年市場出現了前所未有的變化，背後隱藏的規律卻也值得探究，針對杭州的樓市，有以下三個重點。
1、從城市能級、供求關係、市場邏輯綜合考量，杭州的房價目前處於相對合理的區間，且價格體系存在一定的堅固性，受外來因素影響弱。
2、就2017年而言，供求基本平衡，成交量縮、價格回檔、剛需進一步外擴，但全年價格下跌可能性低。建議開發商儘早做出策略調整，對抗市場下行。
3、杭州距離一線城市尚有一定距離，城市處於擴容過程中，2016年是杭州的蓄勢開端之年，長期來看，杭州價格處於上行軌道。
文字實錄：
回顧2016：突破、提升、蓄勢
（2016年杭州六大點，給樓市帶來了較大的影響）
▼
1、杭州整體成交量環比去年增長近30-40%，住宅歷史性的的跨越了1540多萬方的成交量，整個商品房成交量逼近2000萬方。從量上看，成交量和成交金額雙雙邁入全國前十。整個杭州有了明顯的量的突破。
2、杭州均價終於在六年後超過09、10年，達到18000-19000元/㎡的平均水準，無論是八區還是六區都出現了明顯的上漲。對比其它同類的二線、1.5線城市，杭州價格處於中等，沒有透支，參考經濟、人口等條件看，處於比較合理的水準。
3、外來人口購買比例出現較大的反復，正常情況下，杭州外來人口購買比例一般為12%，今年從年初開始就占到18%，8月份23%，9月份G20之後增至30%以上，全年整個外來購房比例為28%，超出正常水準16%。在外來人口中，除浙江省其它地區外，上海等外地客戶增加，整個杭州城市輻射能力得到非常大的提升。
4、杭州全年供求比維持在0.6，以往市場長期處於供過於求的狀況，今年核心區供不應求，但明年市場成交會有明顯的縮量，但考慮到供應並沒有顯著變化，大部分板塊都處於供不應求的狀況，整個杭州有效供給量處於低位，尤其是主城區90方以下供應量持續走低，去化週期比較健康。
5、地價上漲超過房價。市六區房價平均漲幅在10%左右，土地單價上漲67%，成交量上漲30%左右，有20多個板塊都刷新了自身的樓面價，土地上漲的幅度極大。全國範圍來看，土地價格上漲並非孤例，但杭州土地價格上漲略晚，開發商看好杭州，導致土地市場高熱不退。土地上漲會提升開發難度，考驗開發商運營能力，乃至對購房者造成更大的壓力。
6、城市規劃不斷擴容和拉伸，對城市造成深層次的影響，包括地鐵三期落地、亞運會、城西樞紐、科創走廊等各項配套的完善，城市發展的健康度不斷提升。從城市發展的角度而言，2016年杭州處於蓄勢開端之年，未來兩三年可能繼續蓄勢，但之後必將爆發。
（整個2016年，讓我印象最深的三大事件）
▼
1、今年入杭的新增房企僅此於2013年。這些房企入杭時往往拿不止一宗地，整個市場投入度極高，客觀上導致未來幾年杭州市場集聚度變小，未來杭州房企第一梯隊不會向300億攀升。
從貨值盤點來看，目前貨值最充裕的是濱江，但未來幾年濱江能夠保證200億的銷售額也比較勉強。其次是融創，有收購和並掉的貨值補充，能夠在未來保證200億左右的銷售額，但綠城和萬科儲備量都不足，但因為綠城商務非常高，可以借此獲得穩定的銷售額，但距離幾年的成績會有比較大的差距，因此，未來第一梯隊可能基本由這幾家佔據，但銷售額再往上沖的可能性不大。
第二梯隊可能增加到6-8家，每年獲得近100億左右的銷售額問題不大，和第一梯隊的差距不斷縮小。第三梯隊會有不少的新入杭州的企業，甚至是沒有聽過的。
2、年初開始，錢江世紀城部分樓盤出現40%的外地客戶比例，之後不斷攀升直到G20之前，之後限購出臺，這部分客戶迅速萎縮，成交量受到嚴重影響，這說明，跨城投資和長期持有是擋不住的趨勢，投資杭州和嘉善的客戶具有較高的承價能力，看中未來前景，對行情的波動有較高的承受力，據此來看，杭州對外地人的吸附能力是不斷增長的。
3、宏觀調控之後，部分開發商選擇低價入市，低於預期有13%的降幅，獲得了不錯的銷售效果，實力開發商率先調整行銷策略，應對市場下行，代表現在做出銷售調整會比明年第四季度要好的多，明年的行情不好，越早做出調整，越能獲得好的效果。
展望2017：重構價格、考驗房企
這一輪價格上漲後，板塊屬性變化，主城區基本成為改善置業區域，剛需空間進一步壓縮，對此，有三點看法。
1、2015年武林壹號破頂之後，華家池、黃龍等其它區域的價格上漲跟進，購房者價格預期提升，帶動土地市場價格上升，當時很多地王會比照武林壹號的價格體系進行設置。
到今年，這種價格的變動開始出現，最終導致錢江新城、武林等區域價格在50000+，再改區域申花、橋西、蔣村40000+，首改區域城東、未來科技城、三墩等不到30000，剛需區域如勾莊、祥符等在20000+，構建了全新的價格體系。
這種價格體系是杭州市場自身邏輯生成，受外來影響較少，具有堅固性。與南京、合肥不同，由於地價、供求等關係導致階段性的價格暴漲，這些外在因素一旦被宏觀調控剔除，會導致價格大幅回落。杭州自身的邏輯和規律相對合理。
2、杭州9-10月，整體價格水準再次明顯上漲，表現明顯的是城東新城這種窪地區域和當年的剛需區域，當時出現了一輪補漲。這輪上漲有一定的邏輯性，部分是由於外來人口湧入導致價格上漲。限購一出，外來人口退潮，價格缺乏支撐，可能回檔。
3、新的價格體系成型後，杭州的剛需空間進一步被壓縮，看好城市週邊的剛需新城，如義橋，將承擔大量人口導入，地價相對穩定的情況下，專案可能實現薄利多銷。這方面也考驗政府規劃出地的政策，購房門檻的提高有可能擠壓人口外流，市場結構扭曲會傷害城市的長遠發展。
2016年市場火爆的原因之一就是土地市場，杭州在華東區域的土地表現是堪稱優秀的，沒有捂地的行為。今年大約出讓1000萬方土地，對比明年的成交量，應該是基本平衡，相對而言，整個土地成交量較大，對比南京、上海土地量縮，對於這些城市而言，明年會面臨政策疊加、甚至更深層次的改革，價格不可能出現暴漲。從這個角度而言，杭州的做法已經非常好了。
但從全國範圍看，有一個問題，2016年出讓可建面積為2013年42%，但成交金額只少幾千億。這說明，2016年土地價格較2013年上漲近倍多。
2016年，全國幾乎所有城市都土地出讓面積都面臨縮減，土地縮量是中央戰略，導致三四線城市土地密集投放，一二線城市縮減，房企借助金融資本在不同城市間流竄，會帶來一定的開發風險。但對於杭州而言，由於供地量大，開發商可以憑藉開發規模碾壓週期。
（就2017年市場而言，有四點判斷）
▼
1、成交量會較大幅度的下滑。杭州之前的活躍住宅成交量在800萬方，考慮到城市配套成熟及城市擴容，目前可能增加到900萬方，2015年住宅成交1200萬方，2016年1500萬方，一般而言，連續兩年超額，第三年會出現回檔。
2、市場可供應住宅面積為1200萬方，略大於成交量，供過於求會衝擊到價格，明年整體均價會在18000左右。
3、杭州離一線城市尚有一定距離，短期內杭州樓市還是會遵循現有的規律。杭州目前經濟各項指標僅為上海三分之一左右，城市擴容必然經歷經濟的上漲和人口的增加，之後才是房價的上漲，進而是城市整體的實力提升，是有先後順序的，但開發商信心充足會影響到集團高度的決策，提升杭州的戰略地位。
4、對項目而言，2017年個盤階段價格浮動有可能，尤其是對於部分價格被低估的板塊，如城東，整盤暴漲現象不太可能出現。
提示：視頻後半部分有購房者問答，不要錯過！
