南京調控初見成效，但剛需群體們本周卻陷入了集體焦慮！
上周南京新一輪土拍，江寧、江北多區域地價創新高。本周，南京幾家剛需專案開盤加推，套數287-376套不等，基本當天都賣光！排隊買房和幾個人買一套的情況又出現了！
史上最嚴調控下，為什麼卻出現“打著左燈向右拐”的尷尬狀況？今天我自駕去了江寧、板橋的幾個剛需專案實地調研，與開發商和買房人現場交流，最終得到的真相令人擔憂！
以下我要講到的幾點，可能不是你想聽到的，但卻是你即將面對的真相：
一、幾大低價盤都賣光了
下面是本周南京幾個剛需盤的開盤現場，請大家感受下現場的緊張氣氛，一夜回到調控前？部分照片來自搜狐焦點、孟祥遠看樓市等。
（今天，板橋專案弘陽春上西江專案的開盤現場，均價15681-18832元/㎡）
（今天，祿口專案朗詩青春街區的開盤現場，均價12503元/㎡）
（昨天，江北專案新城花漾紫郡的開盤現場，均價16212-16715元/㎡）
（24日，祿口專案新城保利天地的開盤現場，均價約16838元/㎡）
這幾個日光的剛需盤，有幾個共同之處：
1、都是均價低於2萬/㎡的純剛需盤
2、都位於非主城和邊緣板塊，祿口、板橋和江北高新區等
3、開盤基本都是當天日光，個別項目出現千人搶房
4、加推價格比上一次開盤，甚至還有所下調（具體原因下文分析）
二、我在售樓處聽到這些真實對話
對話1：“這次我們的客戶房源比約是2:1；上次10月份開盤是3:1，兩次都限定了收籌人數，實際意向客戶更多。因為很多客戶反映2萬/㎡以下的項目，在南京選擇面越來越少了”（江寧某專案）
對話2：“11.17土拍完之後，很多客戶都反應過來了，周邊新賣的土地，樓面地價已經拍到9000多，未來上市後房價是能預估的，再等下去可能耽誤好時機“（江寧某專案）
對話3：“房產局要求不准漲價，今天又來檢查了，所以我們這次加推，完全是遵照政府指導意見，均價不僅沒漲，比上次還低了10元/㎡，很多客戶看准機會就買房了”（江寧某專案）
對話4：“10月份調控出來時，那段時間客戶觀望情緒的確非常嚴重，到訪量降的厲害，不過從11.17土拍之後，到訪量很快又回升了”（板橋某專案）
對話5：“我們11月份剛加推過一次，中間蓄水只有2周，但昨天又加推，400多套基本賣光了，所以客戶數量有多少，你就能猜的出來了”（江北某項目）
三、剛需焦慮的深層次原因
本週四家剛需項目開盤日光，只是最近南京剛需群體集體焦慮，再次出現恐慌式購房苗頭的表像，但從深層次看，南京地價居高不下，均價2萬/㎡以下的剛需盤即將消失，才是根本原因。
一年前的這個時間，曾經有一位品牌房企的老總跟我打賭：2年之內，南京2萬/㎡以下的新盤會消失。
當時我根本不信，當時除了江寧，江北和麒麟，單價2萬/㎡以下的樓盤，遍地都是。同樣是這位地產老總，他所在的房企，去年在南京攻城掠地，在南京主城、寶華等地，招拍掛、收購、兼併等形式，一共拿下了十多幅地塊。
最不幸的是，一切都被他言中！
四、未來低價盤的4個趨勢
1、萬元以下低價地決定未來剛需盤數量
從2015年至今，南京已成交的100多幅地塊，其中純住宅用地樓面地價在萬元/㎡以下的，加起來不超過10塊。這幾乎就決定了未來南京均價2萬/㎡以下的剛需盤數量。
（10家這是我盤點的資料，如果有遺漏，歡迎在本文後臺評論留言）
2、一批2萬/㎡以下的低價盤陸續收官
一邊是南京萬元以下的低價地塊越來越少，另一方面，是南京2萬/㎡以下的剛需盤，一個個賣完收官了！
今天開盤的弘陽春上西江，本身是第二次開盤，但已經是收官房源。賣完之後，板橋未來如果再有可能出現單價2萬/㎡的樓盤，可能是棲霞建設之前拿下的G10地塊，樓面地價8882元/㎡。
但G10地塊賣到2萬/㎡以下的可能性微乎其微，算入資金成本，這個價格對開發商來說只是保本。
3、2萬元/㎡的購買力差別
2014年時，你還能在江甯的九龍湖、百家湖，板橋，麒麟新城，江浦、橋北，甚至連城北也就是現在吊炸天的鼓樓濱江，你都能買到2萬/㎡以下的便宜房子。
比如2014年10月份時，世茂外灘新城在售的15號樓，均價是19000元/㎡。
2016年的這個時候，你能買到的2萬/㎡以下的房子，只剩以下這幾個區域，江甯濱江、祿口空港新城、江北高新區、六合、板橋個別樓盤......
再回首，房價已經是物是人非！多麼慘烈的回頭看！有些剛需從2014年等到了2016年，馬上就是2017年了！
樓市分化，這些板塊和樓盤繼續尷尬
十一之後，南京的房地產格局呈現加速分化，一批中間價樓盤，以25000-30000元/㎡最典型；一批新板塊以燕子磯新城、青龍地鐵小鎮最典型，銷售出現冰凍期，這種價位的樓盤和新城板塊，剛需買不起，改善客群看不上，過去一直是投資客們的最愛。
但現在，投資客被逐出場後，同樣的價格，真正的改善客群一定會把手上寶貴的房票和購房資格，拿去買最核心的區域，比如河西南。
所以你看到現在的格局，強者恒強，今天河西南部的綠地華僑城海珀濱江公開，現場全是人。
2017年，現房銷售等政策的限制，南京新房的上市量會繼續減少；地價雖然被設熔斷，但居高不下，不讓漲但地價幾乎沒有下跌可能。
所以未來，南京品質好、學區好的樓盤（以河西南、南部新城3.5萬/㎡為分界線），和最便宜的樓盤（以2萬/㎡為分界線）會越來搶手；
而一批過去由投資客撐起來的偽熱銷盤和偽熱門板塊，比如江北新區和燕子磯新城，一定會將越來越尷尬。