二手房價格紛紛超過了新房，有的甚至達到了懸殊的地步。在哪些區域這種“剪刀差”的問題特別突出呢？這些標出高價的二手房能賣出去嗎？是否僅僅是有價無市？
千萬豪宅上午買下午賣
直接加價400萬
限價最嚴格如今也是最熱門的區域，非河西莫屬。11月2日，仁恒江灣城打響了“收官戰”，推出7、9號樓共計214套千萬級豪宅，均價4.5萬元/㎡，遠遠低於市場報價。以江灣城三期舉例，筆者瞭解到，10月31日曾有一套235㎡的房源以1280萬元價格掛出，折算下來，單價達到了5.45萬元 /㎡，單價差價接近1萬元。所以，儘管開發商方面開出了100萬認籌金、購房需八成首付等多重嚴苛購房條件，仍然吸引了920組客戶爭搶，平均4人搶一套房。毫無懸念，所有房源開盤半日全部售罄。
戲劇的一幕出現在了2日下午，就在開盤結束不久，就有人在朋友圈推送上午剛剛售罄的新房源，9號樓206㎡的房源，報價6.3萬元/㎡，比開盤價足足高了1.8萬元/㎡，千萬房產轉眼就想賺400萬元左右，一二手房的巨大剪刀差讓圍觀者驚呼：“這真是來錢最快的房產投資了！”多個板塊存在“剪刀差”差距最大超萬元河西南也是公認的“剪刀差”巨大、新房遭搶的熱門區域。
最近，該區域相繼有金地中心風華、佳兆業城市廣場和朗詩熙華府三家樓盤推新，而且新房均價都在3.5萬元/㎡左右。而該區域目前有二手房在售的是五礦崇文金城，報價普遍在4.3-4.7萬元/㎡之間。據該區域的一家仲介表示，10月區域新房集中開盤，導致現在有些二手房賣家的報價還降了點，之前還有報單價5萬多的。最近成交是 9月的事，成交價在4.6萬元/㎡。江甯九龍湖的萬科翡翠公園10月底加推的均價為29500元/㎡，終究還是未能破“三”，但鄰居盤萬科金域藍灣的二手房報價普遍已在3.3萬元/㎡左右。“我們9月的成交均價在3.3-3.4萬元/㎡，但自翡翠公園10月加推後，金域藍灣二手房基本上一套都沒賣過。”萬科租售中心金域藍灣二店周勇介紹。
之前一直蟄伏的板橋板塊今年房價也有明顯漲幅，尤其是二手房普遍看漲。11月6日，明發浦泰夢幻家加推新房源，均價超過1.7萬元/㎡，而同區域的二手房報價已經超過單價2萬元，以金地自在城為例，目前的二手房報價普遍在2.4萬元/㎡左右。仙林湖和橋北新房二手房價格趨同不過，一些利好提前釋放的區域，經過時間的消化，一二手價格正趨於接近。像仙林湖的樓盤新城香悅瀾山10月下旬新開房源均價約為3萬元/㎡，目前二手房報價大約在2.8萬元/㎡左右。
此前一二手房價格倒掛的橋北區域，新房價格一路小跑，目前一二手房價基本已經持平，以蘇甯威尼斯水城為例，11月下旬該盤將加推，預計均價約為2.1萬元/㎡，目前該盤二手房成交均價也差不多就是這個價。
“我們最近成交的一套90㎡的兩房，成交均價2.1萬元/㎡，比較9月份，這個價格有所回落。”一家專做橋北樓盤的仲介表示。“剪刀差”較大的區域二手房大多有價無市新房價格低於二手房，特別是“剪刀差”巨大的樓盤，在新政中仍然取得了驕人的銷售業績。像河西中的仁恒江灣天成，河西南的金地中心風華、佳兆業城市廣場、朗詩熙華府；江甯的萬科翡翠公園、龍湖春江酈城；鼓樓濱江的中冶盛世濱江等都取得了日光或近日光的成績。而這些新房價格明顯低於二手房的樓盤“日光”，也直接導致了與之相關的二手房市場低迷不前。
筆者看到，江灣天成開盤一周多，網上已經掛出了一批江灣天成的房子，這些被標注成“業主誠售，剛出神盤”的房源，最高報價逼近6.6萬元/㎡，最少的也掛出了6萬元/㎡。“但關注的人多，真正買的很少。”南京巨為房地產的一位仲介經紀人介紹，江灣天成二手房6萬是起步價，251㎡的稀缺房源報價更是高達6.5萬元/㎡，但沒有成交。
本月該樓盤唯一成交的一套是江灣城二期178㎡的四房，成交單價5萬元/㎡，“不過這也是因為房主急用錢，成交價相對偏低，如果不急的話，也許能賣到5.5萬元/㎡左右，再高就很難賣了。”河西南區域同樣因為巨大的“剪刀差”造成二手房不好賣。“這個區域一直是一二手房價格倒掛，限購後大家都去搶新房了，最近一個月，沒賣出去一套，來自新房市場的衝擊太大了。”一家不願具名的仲介經紀人介紹。而在麒麟板塊，新房價格一路猛漲，雖然目前一二手房也存在價差，但新政當前，一二手房都成交無力。區域大盤啟迪方洲現在的銷售均價在2.6萬元/㎡，二手房報價在2.2萬元/㎡，儘管比新房價格低了不少，但還是難以成交，“我們之前一套85㎡的小三房，205萬也能賣出去，現在掛190萬仍然無人問津。”周邊的一位仲介工作人員表示。
●專家分析變現不易，樓市短線投資須謹慎
長久以來，市場上的新房價格總是高於二手房價格，然而今年以來的南京樓市，卻出現了不少二手房均價超過新房均價的樓盤，而且有樓盤的一、二手房差距之大令人難以置信，限價是其中一個重要原因。
回顧過去幾個月的南京樓市，限價從嚴無疑是一大“特色”。從4月份開始，限價令便重出江湖，7月份時物價部門又出五大舉措抑制下半年房價上漲，其中提出熱點區域要設置“動態封頂價”，限價令再升級。
業內人士透露，限價至今，河西中部被摁在4.5萬元/㎡的“紅線”下，河西南的價格天花板為3.5萬元/㎡，江寧、江北的限價“紅線”為3萬元/㎡……在南京房價點評網首席分析師周穎看來，限價令實施以來，確實對房價的過快上漲起到了一定的抑制作用，但是如果樓盤二手房價格比新房貴出很多的話，就不太合理了，房價最終應該是由價值和供求關係共同決定。南京升龍地產行銷總監李遠透露，該項目預計年底推出三期部分房源，價格受到限價影響，依然會在3.5萬元/㎡的紅線下，而該項目的二手房價基本已經達到了4.3萬—4.5萬元/㎡左右。儘管限購限貸後意向客戶縮水了四成以上，但房源供需比依然高達1:4，開盤搶光基本是沒有懸念的，而意向客戶中，買房用來投資的不在少數，很多買房人都表示“買到就是賺到”。
南京新景祥常務副總經理何曄表示，調控後依然熱銷的樓盤，大多都是限價盤，尤其是河西樓盤，說明地段品牌和品質俱佳的樓盤有更強的抗跌性，在南京房價長期看漲的背景下，這種樓盤當然值得買。
不過，南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華建議以短線投資為目的的買房人還是要謹慎，因為有些樓盤的二手房已經出現有價無市的現象，買到了不一定能馬上變現。他建議，要讓房價真正回歸理性，就應該讓稅收、信貸等市場手段走到台前，實施長效管理機制，徹底改變市場預期。在他看來，調控政策不會到此為止，住建部、國土資源部還有後招在手，因此市場預期還有進一步發生轉變的可能性，“只有當市場真正冷靜下來時，才是購房者入市的好時機。”
