這一輪樓市行情，很多人沒有注意到這些......

本輪南京樓市行情值得回顧的地方多麼？都有哪些特點？尤其是南京的房地產市場有哪些特點？買房人和業內需要總結和思考麼？筆者結合這段時間的觀察，覺得值得寫一篇本輪樓市行情走勢諒解備忘錄，具體內容將如你所見，好吧，先寫出來再說，大家一起交流。 1備忘事項1：城市內部的板塊輪動就南京這個城市的房價而言，從2015年下半年到2016年10月這一輪，出現了較為明顯的板塊輪動現象。先是2015年7、8月份，由宏圖上水雲錦和仁恒江灣城新盤帶動，在河西的奧體和龍江西部，二手房市場出現較為旺盛需求，這是第一波敏銳且觀察已久的改善型資金入市。而後是2015年10月份的大幅降准降息，導致上述兩個板塊的價格猛漲，漲幅達30%-40%，房源出現緊俏和稀缺，於此同時所謂的“地王”出現，這明顯是雙降後的資金拉動效應。緊接著是春節後，伴隨著龍江、奧體板塊的跳漲過度和價格頂部出現，橋北、板橋、六合、主城、江甯、麒麟等板塊房價紛紛開始大幅拉升，從2016年3月到10月，這幾個後起之秀板塊的二手房價漲幅與此前奧體、龍江的漲幅漸漸趨近一致。當然，我們也看到10月份之後六合區因為不受政策收緊影響，而繼續上漲，很多二手房賣到1萬6，漸漸拉近與麒麟、板橋和橋北的差距。2備忘事項2：不同板塊基本按相似比例上漲到位其實這一輪南京房價上漲的軌跡很有意思，在奧體、龍江等板塊先漲的那段時間，很多人都認為未來河西新城區板塊的漲幅將大大超過其他任何板塊，且任何時候都不例外，然而，後來的市場走勢，卻是其餘板塊的後來居上、奮起直追。把時間拉得長一點，我們看到，同檔次的社區，2007年，江寧房價普遍是6000多，河西房價是10000左右，城裡是12000，今天，河西4萬左右，江甯2萬5到2萬6，主城4萬多，漲幅比例還是很接近。只是在2015年12月到2016年2月，那幾個月的瞬間時段，出現了河西3萬8、江甯1萬5、主城3萬的短暫區間。可見，一座城市之內各板塊基本同比例上漲，還是大的趨勢格局。當然，這僅是指一般情況，若有突然出現的重大利好，如高規格重點新區規劃出臺、一線學區房施教範圍擴容等等，則有可能使該板塊漲幅比例出現一定幅度的偏高。3備忘事項3：不同年代和品質的樓盤出現明顯漲幅差距雖然剛才提到，同屬南京，在同一個城市的不同板塊，基本按相似比例上漲到位，但是，在各個城市，都應該出現了這樣的現象，就是次新房與老舊房、高品質房與較低品質房，漲幅明顯不同，即使在同一個板塊，大致相同年代交付的房屋，也因為樓盤品質的差異，而出現顯而易見的漲幅差距。最簡單的實例：在主城區，交付不久的商品房如金鼎灣國際，價格明顯超過周圍的房改房；江甯百家湖的高品質次新二手房都接近3萬了，主城很多沒有好學區的房改房才2萬，而在2006年，這些主城的房改房價格要高於江寧的新房；同在龍江，有的品質好，如中海鳳凰熙岸、銀城聚澤園，近5萬，有的品質一般，次新房只能賣4萬。當然，鼓樓區的一線學區房又另當別論，在學區不改的前提下，那是硬通貨，漲幅仍然讓人豔羨，2014年有的鼓樓學區房就賣到4萬一平，一兩個月前，那裡漲到近6萬，甚至還有成交單價更高的，看來漲得也不慢。4備忘事項4：一二線城市與三四線城市的分化走勢。本輪行情，一線城市上海、深圳先漲，二線主要城市如南京、蘇州、廈門、合肥、鄭州等城市緊隨其後，再之後是長沙、無錫、常州、成都等城市。然而，其餘的三四線城市房地產市場呢？很多至今尚未有起色。回顧之前，如2005-2007年行情、2009-2010年行情，都沒有明顯的城市間行情分化，但這次很明顯。打個比方，如大學校門口的餐飲，無論是口味好還是一般，在學期之內都是生意興隆，在寒暑假則差距拉開，原因就在需求量，學期之內需求量巨大，食客不挑揀口味，有吃就滿足，寒暑假大多學生回家需求量少，好口味的麵館都容得下，都湧到好麵館，口味一般的餐飲店就沒生意了。照此推理，這輪行情出現的一二線和三四線城市行情分化，是否也說明，隨著各大城市樓盤越建越多，以及房價的節節升高，導致買房需求和買房人承受能力越來越低，整體的需求在逐漸減少或者說相對有限？筆者前期到西部城市如張掖、武威，小城裡年輕人很少，夜市晚八點不到就打烊了。當然，說不定這種分化，也只是輪動的前奏？未來半年，還沒漲的三四線會輪動漲起來麼？5備忘事項5：剛需、改善等長期性資金仍占主導地位樓市和股市相似，在政策寬鬆區間，資產價格趨於上揚，在政策緊縮區間，資產價格趨於平穩或降低；但，樓市又不同於股市，市場好的時候大家確實都在買，市場趨冷的時候，買房人卻並不是像A股投資者一樣都在賣。究其原因，是房屋具有使用價值，人們買房的目的大多是為了使用，也就是居住或出租，或者至少是未來可能需要使用。找到股市和樓市的同與不同，人們就會看到，剛需和改善等長期性資金，目前，至少是目前，仍然佔據樓市的主導地位。當然，也確有少數人買房就是為了中短線賣出，尤其是那些高杠杆的，但筆者身邊這些年只看到一個這樣的實例，其餘基本是長線持有、長期投資，未來或住、或租，所以，要問最近政策趨緊，抑制了購房需求，降低了漲幅預期，所以南京一些板塊會不會出現大量二手房短線拋盤潮，筆者認為只會有少數人這樣做，大多數都是一般人，一般人不會這麼做。不過的確，10.05調控比之前的9.26限購要嚴厲許多，人們事先都沒料到，周圍有人之前賣了房準備買房的，要麼首付提高只能買小一點，要麼需要重新辦理購房證明，但無論如何，買房不用搖號了，祝他們早日買到心儀的好房。6備忘事項6：買房人風險偏好和杠杆率大幅提高這一輪行情，同以往一樣，具有資金推動的實質特徵，但這次的杠杆率較之以往的確高多了。我們看到，在此輪行情中，很多買房人，因為受到2006年行情和2009年行情的成功先例激勵，或者因回顧之前行情未能及時出手而唏噓，此次下定決心、一鼓作氣，拉出了高杠杆，基本都是首付3成貸7成，貸30年，能買多大買多大，能買幾套買幾套，有的買得早些，有的買得稍遲。以前，人們的傳統觀念是不要負債，現在隨著金融的普及，人們越來越趨向於使用銀行按揭貸款買房，時間長，利息相對低，為了住得更好，為了住得更大，為了住得更舒適，這可以理解。當前國內房地產個人按揭貸款的占比尚處合理區間，但較之以往處於高點，相信經過這一輪行情，在此期間出手買房的，很多都無力再繼續拉起更高的杠杆率了。所以，我們期待實體經濟的繼續騰飛，期待居民可支配收入的持續增長，有了實體經濟向好和收入穩步提高做保證，才有更多更強大的購買力，相信未來樓市會更加平穩健康發展。永遠相信明天會更好。