今年全年,廣州甲級寫字樓新增供應將達到98萬平方米,新增供應是自2013年以來最多的一年。而未來12個月,還將有近70萬平方米的甲級寫字樓新增供應入市。不過,來自專業機構的分析報告則指出,最受關注的珠江新城板塊在今年的最後一輪供應高峰之後,明年開始核心區域將不再有新專案,到2018年新增供應將收官。在良好的預期下,第三季度珠江新城甲級寫字樓租金逆市上升。未來甲級寫字樓市場的供應大戶將轉移至琶洲,新專案環匯商業廣場和寶地廣場開始入市。
珠江新城:寫字樓租金逆市上漲
儘管珠江新城今年的甲級寫字樓供應是近幾年來的峰值,第三季度周大福金融中心、凱華國際中心兩大新項目的交付,使珠江新城甲級寫字樓的總存量環比增長10.2%至約272萬平方米,但第三季度珠江新城寫字樓租金卻在供應量增加的情況下錄得逆市上漲。
來自高力國際的分析報告指出,儘管有新項目的入市,但由於兩項目之前都取得了較高的預租率,因此珠江新城的空置率環比下降1.3個百分點至15.9%,租金水準也環比增長4.3%至176元/平方米/月。戴德梁行資料也顯示,珠江新城甲級寫字樓租金價格環比上升0.8%,平均租金177.4元/平方米/月。
高力國際的資料顯示,今年第三季度,珠江新城矚目的租賃交易包括:美百年商業管理有限公司于越秀金融大廈承租15000平方米;奧飛動漫有限公司于珠江新城的僑鑫國際中心承租7000平方米;廣州啟生資訊技術有限公司于珠江新城的高德置地E塔承租3700平方米,以及甌尚盈特諾國際貿易有限公司和廣東卓信律師事務所分別于珠江城大廈承租約1200平方米及1600 平方米。
不過,同時戴德梁行方面指出,珠江新城甲級寫字樓的吸納主要來自企業的升級搬遷,並且擴張的主力70%來自內資公司。未來,在政府層面只有加快規劃配套落位、鼓勵創業、創新,降低經營門檻和成本,培育更多明星企業、上市企業;而在房企、業主的層面則應從提升服務、創新運營和借力專業機構等方面著手,才能繼續將市場需求這塊蛋糕做大。
琶洲:未來三五年將達供應高峰
今年三季度,位於琶洲的環匯商業廣場落成,同時由寶鋼集團開發,位於地鐵8號線磨碟沙站附近的寶地廣場也開始預租。顯示琶洲的新建寫字樓專案開始大規模入市,在2018年後還將接棒珠江新城成為廣州甲級寫字樓新增供應的主要熱點區域。
高力國際的資料顯示,目前琶洲甲級寫字樓的平均租金約為119.7元/平方米。由於業主給出租金優惠吸引租戶等原因,使得三季度琶洲甲級寫字樓平均租金環比下降6.3%。該機構預計第四季度,將有位於琶洲新興區域的兩個新專案入市,這在某種程度上是受琶洲作為“網路創新集群”之政府發展規劃所支撐,並預期此將吸引更多IT、貿易和相關企業設立當地辦公空間或企業總部。
第一太平大衛斯中國區市場研究部華南區高級經理何淩則表示,未來三到五年將是琶洲寫字樓供應的高峰期。隨著琶洲區域開發建設的加速,其商業辦公氛圍將日益濃厚。
■市場觀察
南沙寫字樓市場值得投資嗎?
南沙是2015年以來成立的國內第二代自貿區,也是廣東自貿區內面積最大的區域。儘管一年多來自貿區政策為南沙的房地產市場帶來翻天覆地的變化,但高力國際中國區研究部高級董事謝靖宇表示,目前南沙尚無真正意義上的甲級寫字樓,並且該市場狀況預計將至少延續至2017年。而投資者則積極購買新建散售型寫字樓物業,如近年來部分在市場表現突出的寫字樓專案,包括2014年5月開售的南沙萬達廣場,還有2015年5月份開售的保利南沙大都匯和2015年9月份開售的香江金融中心。高力國際預計南沙寫字樓市場要在未來5-10年才會趨於成熟。
據悉,廣東自貿區包括南沙區的七個區塊,面積為2-10平方公里不等。政府的總體規劃顯示,七個片區內的房地產開發總面積將超過4300萬平方米。相比深圳前海的房地產建設總規模2600萬平方米要超出約65%。目前,南沙的經濟對製造業的依賴程度相對較高,製造業占南沙GDP總量的七成左右。不過,南沙的服務業正開始迅速增長,2015年同比增長24%至277億元,此將創造出一定的寫字樓需求。
據瞭解,南沙目前的寫字樓開發主要集中在蕉門河中心區和明珠灣起步區兩個板塊。其中蕉門河中心區設有一處1.6平方米公里的“總部聚集區”,若干專案正在興建中,包括國內連鎖餐飲真功夫總部大樓(6.6萬平方米寫字樓和商鋪)以及由香江地產開發的寫字樓和商鋪綜合體(6.8萬平方米)等,南沙的首座甲級寫字樓也有望於2017年竣工。而明珠灣起步區也有近80萬平方米的房地產項目正在建設中,包括有南沙金茂灣綜合體、南沙城投的寫字樓專案等。值得一提的是,在還處於房地產開發處☆禁☆女地的南沙靈山島尖板塊,目前也已經有中交建匯通國際等高端項目啟動建設。
