經過1月的休息、新春的淡靜，廣州17年2月的樓市，承接了16年的漲勢，在各種限字政策下銷售非常理想。
克而瑞團隊出品的月報，涵蓋房產政策、土地、區域、板塊、專案整體分析和資料整合，為你呈現整個廣州樓市的全貌。關心樓市的你，絕對不容錯過。
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市場背景篇
☀ 政策法規
克而瑞觀點：儘管廣州房地產市場全面回暖，但是結構性風險猶存，商辦市場依舊是去庫存重災區，高庫存風險猶在高位。本次新政允許商業用房改建為租賃住房，將有利於加速存量商業用房周轉，以便更快地實現去庫存，不啻為消化庫存風險的重要手段。
與此同時，減免個人出租房所得稅，有助於個人存量住房更多地流入租賃市場。對於租賃群體而言，隨著租賃住房大幅擴容，有利於減緩因房價上漲所帶來的租金上漲壓力，緩解城市低收入群體住房壓力。
克而瑞觀點：國土空間開發保護制度更加完善，隨之對空間規劃、用途管制、差異化績效考核構成的空間治理體系會更加健全，開發商利用存量資源的空間將會更廣。
對於樓市的影響，由於設定了土地開發紅線，各地市場的走勢會根據土地未來的供應數量而做出反應。但值得提醒的是，當土地越來越稀缺，一些重點城市未來的地價和房價可能越來越難以控制。
☀ 市政規劃解讀
克而瑞觀點：琶洲互聯網創新集聚區、珠江新城、國際金融城三者的“黃金三角”間聯繫將更加緊密，促進創新要素在區域間的快速流通，成為集金融、會展為一體的中央商務。
國際金融城交通“主動脈”的臨江大道東延線（一期）工程正式開工建設。該項目西起車陂路，東至深湧路，沿珠江堤岸線建設，主幹道雙向六車道，長約2.5公里。道路設計等級為城市主幹路，規劃紅線寬度為50米，行車速度為60公里/小時。項目投資約4.24億元，工期18個月，預計2018年底建成通車。
市場分析篇
2017年2月供應土地熱鬧，成交略有所下降
☀ 土地市場
2月廣州土地供應市場，公告土地新增供應數量供應23幅，較上月增加17幅，主要以住宅用地、工業用地為主。
本月所有屬性土地供應總建築面積為356.91萬平方米，環比下降15.54 %，同比增長641.3%，其中經營性用地供應總建築面積為205.24萬平方米，2月土地供應面積環比有所下降，同比均有所增長。
在成交方面，本月土地市場共成交9幅土地，其中經營性用地為5幅。
本月所有屬性土地成交總建築面積為448.30萬平方米，環比增長316.95%、同比增長584.47%；地塊成交總價為45.33億元，環比下降55.13%、同比增長28.61%；平均樓板價為1,011元/平方米，環比下降55.13%，同比增長28.61%。其中經營性用地成交總價為33.17億元，環比下降66.65%，同比增長0.77%；平均樓板價為12,074元/平方米，環比下降16.44%，同比增長77.37%。本月成交土地集中在增城區4塊、海珠區4塊，南沙區1塊幅。
注：經營性用地=住宅用地+商業用地+辦公用地+多屬性用地。
2017年2月廣州住宅用地供應8幅。2017年1-2月份累計供應8幅，建築面積為187.05萬平米。
本月供應主要集中於增城區5幅，海珠區1幅，白雲區2幅。值得關注的是曾經是2014年增城地王83001005A16152地塊，被國土局收回來，今年重新掛出，當時樓面價已拍到了8000多元/平米，時隔多年現起始價去到11290.97元/平米。
同樣白雲區AB2805038地塊也在2016年8月終止掛牌，當時起始價去到13001.31元/平米，現在重新掛牌起始價，土地限價和配建條件等均不變。
另外增城區83101230A17007地塊、83101230A17005地塊、83101230A17006地塊均靠近碧桂園鳳凰城，據CRIC統計2月網簽均價碧桂園鳳凰城洋房為21000元/平米左右，翡翠綠洲均價為17000元/平米左右。海珠區石崗路AH051028地塊，地塊宗地面積為20211平米，計算容積率建築面積≤80844(平方米)，容積率≤4.0，掛牌起始價為140482萬元，折合樓面起始價17377元/平方米。
但受讓人需按規劃配建AH051029、AH051032、AH051033地塊及建設地塊周邊道路，並按有關規定無償移交，同時也設定最高限價及配建面積。
☀ 商品住宅市場（包括一手住宅、別墅和公寓）
供應分析：2017年2月，廣州市新建商品住宅供應面積28.79萬㎡，環比和同比分別下降26.39%和14.97%；成交面積為88.92萬㎡，環比下降0.01%，同比上升75.07%；供求比為0.32，2月全市新建商品住宅成交均價17068元/㎡，環比下跌1.99%。
2月上旬是中國春節假期，中下旬市場呈現週期性冷淡，開發商推貨少，在此情況下，成交量同比依然大幅上漲75%，顯示廣州市場熱度不減。
總體來說，2月樓市仍是傳統淡季，市場環境沒有太多可比性，但今年市場回溫較往年迅速，2月未過樓市已經復蘇，部分週邊區域成績亮眼，令人對2017年的樓市展望又多了幾分期待。
2017年2月，黃埔區供應量占全市總供應量三成，花都區緊跟其後。其中花都區供應環比和同比劇增2151%和572%，黃埔區供應同比也劇增381%，在十一區裡逆勢而上；從中心城區和郊區分佈來看，由於郊區供應有所萎縮，因此兩者呈現勢均力敵的狀態。
成交分析：2月廣州市新建商品住宅成交面積為88.92萬㎡，與1月份基本持平，卻是2009年以來成交量最大的2月，並且同比大增了75%，顯示樓市回暖較往年加快。
2017年2月，增城區仍是成交一哥，成交套數超過2000套，番禺、黃埔、花都和南沙區成交套數也有上千套。與去年同期對比，增城區成交量劇增139%，黃埔劇增123%，東部發展勢頭迅猛，南沙憑藉自貿區利好成交量同比劇增125%。
2月全市成交面積排行前三項目分別為番禺區的廣州亞運城（成交面積2.92萬㎡205套）、南沙區的陽光城麗景灣（成交面積2.81萬㎡300套）、增城區的碧桂園豪園（成交面積2.62萬㎡216套），這三盤在1月份同樣在前四的位置，是各自區域板塊裡的標杆大盤。
以總價段來看，2月成交套數排行前四名的總價段以次是80萬以下、80-100萬元、100-120萬元、140-160萬元。其中，60㎡以下80萬以下是投資主力，成交了1168套。2017年2月廣州新建商品住宅成交中，首置型剛需和改善型剛需共同成為市場主力。
成交價格分析：
受限簽政策影響，2月中心區的成交套數僅占全市不足3成，拉動成交均價結構性下跌。2月全市新建商品住宅成交均價17068元/㎡，環比下跌1.99%，2017年樓價開啟高開低走模式。中心區受限簽影響，成交套數嚴重縮水，直接影響價格表現。其中，天河區均價僅35987元/㎡，低於海珠區均價。從資料來看，本月限簽影響的“重災區”的為白雲和天河。
排行榜
2017年2月新建商品住宅銷售金額前十項目排行表
資料來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
從2017年2月商品住宅銷售金額前十項目排行分析，番禺、南沙區個盤是吸金大戶，市場主要以剛需盤成交為多。
2017年2月新建商品住宅銷售面積前十項目排行表