房價這個話題似乎人人都可以談論，但或許正因為如此，觀點差異也往往可以很大，專業還是胡扯，明眼人自有評判。以下分享有著兩次買房經歷的業內KOL一勺言的話，這20條買房建議，你認同嗎？
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房價走勢已經城際化，一個城市一種預測，以後，最好不要寬口徑提問房價。
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你諮詢買房前，一定要想好自己是買新房，還是二手房。買新房，購房人可以利用的政策杠杆與資金杠杆更高，它的定價可以大致看成是批發模式；買二手房，首付更高，但入住更快，它的定價可以大致看成是零售模式，隨機性更大，即使是同一社區的同一面積戶型，業主報價可能相差數十萬元。
批發模式下去進行價格談判，降價一毛兩角都是給自己面子了，何況這還是政府替代你與開發商談判；零售模式下進行價格談判，尺度很大，同一套房子，不同時間相差個幾十萬都可以理解。
很多朋友遇到這樣的情況，往往驚呼市場一夜暴漲或暴跌多少，完全沒有必要。個案式成交，有其特殊性，比如人家裝修好，不急於賣，都會影響到報價預期。下次遇到這樣的情況，要淡定，要理解幕後原因，不要動輒讓自己受到打擊。
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目前，政府嚴格執行一房一價，並強制用預售許可證審批等行政手段強行接管了開發商的定價權，等於說是在幫助買房人主動壓價，這是一個利好因素。
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如果你有管道或者關係，可以打聽到一些樓盤究竟有多少人在靠著關係買房，那麼這個時候你就要加油了。這是一個很可靠的入市綠燈信號，你會為你的猶豫不決付出沉重的代價。
過去半年，帝都至少有五成以上的地產項目在開盤之際，關係戶比重高達70%以上。在某些明星項目，關係戶比重甚至高達90%。
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單價沒有總價的意義重要。很多人買房，特別關注單價，其實完全沒有必要，純屬自己嚇自己。總價決定著你的首付與月供額度，如果你能通過首付與月供兩個指標的壓力測試，不要太糾結於單價高低。
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如果能夠承受，選擇最好的戶型與最稀缺的戶型。如果你自住，你住的是自己挑過最好的戶型；如果你投資，在二手市場上變現這個房子時，你的戶型在同一個社區內面臨的競爭會少很多。
另外，如果純投資，一個40平米的戶型會比一個60平米的戶型在租房市場上更有投資價值。為何？這20平米的面積差距，在租金上很難兌現出來。也就是說，40平米戶型的租金未必比60平米戶型的租金低很多，但你買的時候卻可以讓資金杠杆更大化。
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現在房價的絕對值不低了，但是它有兩個支撐因素：樓面地價也在上漲，產品升級換代也在發生。
五年前總價500萬元的房子罕有新風除霾系統，但現在五六百萬元的房子，新風除霾基本標配了。所以，謹慎使用過去的陳舊眼光來指責今日房價的不合理。
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概率很重要。房價當然會跌，但是你買新房，往往看重的是未來至少三五年以後。從概率上看，結合基本面，過去、現在與未來一段時間，核心一線與二線城市的房價上漲的概率要多於下跌的概率。
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不要對調控降房價做出過度預期。十年歷史顯示，罕有調控以降低房價為己任。同時，調控的升級往往誤傷剛需階層居多。
身邊無數案例顯示，很多買房人是在新政最後一刻被攔在了抬高一寸的新政門檻之外。所以，除非你是一個斯德哥爾摩重症患者，你不應該這麼讚美憧憬新政。
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買房時，價格確實是個重要參考因素，但是當你做決定時，正確的姿勢是少糾結房價走勢，多花時間研究周邊配套、政府的公共服務規劃與產品細節。
當你把房價之外的因素了然于胸時，房價將不再是重點，你對它的承受力與你的瞭解程度成正比。
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談談北京房價。北京的調控目標清單上，疏散人口是排在降低房價之前的。未來數年，大量的醫療資源、本科高校資源、產業園區、商品房用地、軌道地鐵的主要區域是五環至六環之間，大量的市政公園、郊野公園與綠化隔離帶，構成了生態屏障。
這意味著，五環到六環將是未來數十年北京最適合居住的主流區域。所以，從置業心理上，你要克服掉自己對五環與六環的本能的偏見與排斥。
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當一個城市的公共福利資源的價值被人為強制性地壓低的時候，這些資源需要尋找一個代言人來表達自己，他們找到的最好的代言人就是房價。
所以，房價並不是房屋價格的簡稱，它裡面有深刻的社會內涵。房價具備折射教育價格、公立醫院、市政公園配套、地鐵價格的傳導能力，它不是一個簡單的數字，而是整個城市裡公共福利品的價格函數。
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在預算能夠承受的範圍內，我通常都會建議買品牌大的、物業好的、價格高的社區的房子。高有高的道理，你花點時間去研究它為什麼這麼高，一定比你糾結吃虧與實惠這些小事更有意義。
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如果你有機會在一個大盤項目的首期開盤時買房，通常都要恭喜你。不管是從開發商的財務策略上，還是從市場走勢上看，首期開盤的價格，都會是一個很合適的錨定價格。它是未來開發商定價的基準。
告訴你一個故事：據說，萬科還從來沒有出現過首期開盤價格漲幅最終低於60%的項目。
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有很多朋友關心落袋為安的問題。這個問題本質上就是一個如何處理貪婪的問題，你無非是擔心自己不能掙到更多而已。你甚至會擔心，自己一旦賣在了房價上漲的前夜，會有一個傻瓜的標籤從此伴你一生。
相信我，人們通常取笑的是那些虧錢賣房的人，而不是掙的還不夠多的人。你永遠都不可能讓自己掙到最後一個銅板，所以，該落袋為安時，希望你擁有一個好心態。
更重要的是，你套現往往還是為了買一個更大的新房，不要忘記，你可能賣舊房賣的更多，但你也不得不為了那套新房付出更高的價格。所以，這事扯平了。
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關於虧錢的心理。相當一部分人不是不懂房價大道理，但在入市時間上過度糾結，歸根到底是擔心害怕自己買到U型的左側半山腰區域。這對自己太苛刻，如果半年到一年後，你相信自己能站在U型的右側愉快地玩耍，你何必糾結那三瓜兩棗。
買房市場上，丟了西瓜撿了芝麻的兒童故事到處都是，歸根到底，是你的心理狀態拒絕讓時間做你的朋友，結果，時間一怒之下，就把你帶到溝裡了。
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有人買房是為了掙大錢，掙少便是虧；有人買房則是求保本不虧即可；有人心理預期介乎兩者之間；那種買房是為了在朋友圈曬房本的人不在討論之列。但上述四種人都是買房人的敵人。
你辛苦攢錢買房是為了謀一安居之所，但是上述四種人各有虛榮心，他們對房價的心態，構成了房價下降的天然屏障。尤其是在二手市場上，明明經濟大環境不佳，觀望週期已經很長了，但房價卻被咬緊牙關、紋絲不動，硬生生抗過了冬天，來到了春天，令你瞠目結舌。
注意，房價預測中最難以描述的原因就是這種隱秘心理。你以為他們應該順從大勢乖乖就範，卻不曾想到人家在房價上有著堅硬的自尊心與冬眠能力。這四種人是房價的天然盟友，是你身邊可怕的敵人。
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好的物業是你買房最容易習慣性忽略、但是卻影響至關重要的愛人。交房後，你的房子能否保值增值，一看政府公共品，二看行業水漲船高，三看物業是否給力。
好的物業就是你房價高低最好的守護者，下次出門記得與保安友好地打聲招呼。
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誰還在買房？很多文章說90後不買房，因為他們的父母買了太多。每次讀完這種文章，字裡行間我都能聽到啪啪啪的打臉聲。也許他們的父母買了夠多，但房子是不可移動的，他們的90後子女、00後、10後子女終究要來北上廣深、各種省會城市接受愛情、房價與財富再教育的。外地有500套房子，不是不買房的理由，反而是買房的強大財務資本。
另外，國家出臺的二胎鼓勵政策，似乎已經率先在房價市場上進行了提前兌現。現實生活中，地產商已經在大口享用房價的二胎政策紅利，很多人孩子還未出生，就已經提前進行了房價消費。這就啟動了改善性需求，這種需求就像火車頭一樣，把前面的高端需求給頂起來了，把後面的剛性需求給拉了起來，鏈式反應正式啟動。
那些把人口老齡化與低生育論視為城市房價挑戰的觀點，太宏大敘事了，怎麼說呢？這種事情你不是家長，你不會真的懂。
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關於學區房，不要過分相信開發商的案場許諾，銷售員的那些嗓音嘹亮的學區說辭更是不宜當真。受制于很多現實條件，樓盤明明身在學區，但你買了房就是上不了。但是很少有人對你說這樣的真話。
個人覺得學區房的重要性被過分誇大了，它的核心競爭力也與中國教育一再強調的資源配置公平公正性相違背，一朝政策變臉，你的房價在市場上大縮水是分分鐘的事情，這有很多家庭遭遇可以例證。
很多人覺得，教育公平公正，是雷聲大雨點小。可是，那個雨點確實正越來越大，一旦落你頭上，每一滴都有可能讓你受10萬點傷害。
來源：一勺言
