新年伊始，我們可以在多個城市政府工作報告當中看到諸如“抑制資產泡沫、發展租賃市場、合理增加土地供應”等持續性調控樓市的關鍵字出現，可以看出國家意志下，樓市整體風向將真正和持續的轉變。尤其2016年風光無限的熱點城市，在2017年，房地產市場調控將以收緊為主，打擊投機，從而引導合理住房需求，成為地方政府調控樓市的重中之重。整體而言，2017年樓市以穩為主的基調已定，對於潛在購房者，尤其是自住需求的買房人來說，應該可以放鬆緊張的神經，觀望一下樓市後市將如何走，再考慮是否買房了吧。果然是這樣嗎？
從政府的重視程度來看，這次房地產調控是比以往歷次都更加認真的，認真的原因是本次樓市暴漲的背景錯綜複雜，既有必須應對國際金融貨幣戰爭而超發本國貨幣帶來的泡沫化隱患，也有經濟滑坡，通過房地產提振經濟的過度性依賴，更有為避免房地產泡沫破裂重蹈2015年股災的政策決策風險。不過，與股災不同，股市崩潰對經濟與人們生活的打擊似乎還可以化解，而房地產泡沫一旦破滅，其引發的杠杆斷裂作用以及系統性風險，卻比股市要可怕得多，即便日本、美國等經濟強國，也要付出發展速度倒退N年的代價。
然而樓市發展最終會成為市場規律的產物，還是遵循人們的美好願望？南京樓市經過10-12月不輸於一線城市的嚴厲手段的密集政策調控，終於終止了21個月的房價漲幅連續上漲，但從資料上分析，穩定現有成果還任重而道遠。
在限地價、限新商品房供應（預證）價、限區域房價（根據截至目前的執行情況看，物價局為五個嚴控房價的板塊制定的最高限價分別為：河西南部3.5萬元/平方米、河西中部4.5萬元/平方米、仙林3萬元/平方米、江北3萬元/平方米、江甯3萬元/平方米）的重重限制之下，2017年的春節月，樓市表現依然搶眼。供應在過去8年的春節月中最高，成交量也僅低於瘋狂的2016年，而成交價格則較2016年同期上漲18.3%，較2016年12月僅回落2.8%。
不僅如此，分析師在研究了歷次調控對樓市量價的影響後發現，通過調控打壓需求而降低的成交量價，最終總是以更高一波段的位置被彈回，在這每一個波段的輪回中，造就了多少批身家隨房價不斷上漲而產生的富豪？而下一輪房價的上漲，又有多少是之前買房受益者在支撐？只要有這樣的榜樣和動因在，單純依靠限價、打壓需求的調控結果……還真是令人難以想像。
分析師並非想挑戰“房子是用來住的”這一命題，然而，為了孩子無限可能的未來，無論多高都要買到手的天價學區房；為了彰顯地位、身份和保值升值而購置佔有稀缺自然、人文資源、具有像古董一樣收藏價值的豪宅等等特例，也是支撐高房價的必然存在。還有分析師在上一篇文章（《2018-2019年房價得大漲？一個理由就夠了》）中分析了地價對房價的必然拉升，也非人為調控所能夠完全控制，因此與其盲目恨漲房價，還不如理性做好應對的準備。
物價局核定房價是以開發成本+合理利潤為標準的，那麼構成開發成本的地價正以與同地段房價“舉案齊眉”的態勢迅速地擴張著領域與數量，之前被明確限價的河西南部、中部、仙林、江北和江寧，要如何解開房價與地價之間糾結的死結呢？從正確的邏輯角度考慮，2017年或許真的是購房的最佳機會了。
所以正確理解本輪調控的目，並科學預見可能違背調控初衷的結果，將不僅是自住型需求，而且也是以保衛資產價值或者投資為目的的購房者的一次人生轉捩點。因此，2017年的南京樓市，當真不容錯過！
文/南京克而瑞首席分析師 周穎
