不管怎樣的跌宕起伏，2016年牽動了億萬人心的房價，隨著從中央到地方各級政府的強力調控，終於趨於平穩，並在進入2017年新春之際，呈現量價回歸的趨勢。但幾乎所有或主動、或被動參與、或關注了2015-2016年樓市變化的人們，基本都心存疑惑，這一輪的樓市行情真的就這樣結束了嗎？首先讓我們一起回顧一個問題。
2016年樓市為什麼會大漲？
就如同那句名言：“幸福的家庭都是一樣的，不幸的家庭各有各的不幸”，2016年房價瘋漲的理由也是眾說紛紜，各有各的理，但歸納起來終究離不開如下幾條：
1、庫存低位運行（庫存去化週期僅3個月），整體供不應求（2015年商品住宅供需比0.93,2016年0.79），購房者受追漲殺跌心理帶動，開啟搶房模式，導致熱點區域流行搶房如同搶蘿蔔白菜；
2、土地不可再生，供地不足導致地價飛漲，推動房價；
3、城市地位提升、交通、配套等規劃利好不斷，各種美好的發展前景提升城市投資和居住價值，從而推動房價上漲；
4、城市凝聚力增加，加速城市化水準和人口增長，推動住房需求的提升，拉動了房價；
5、解除雙限政策和16年年初的降息催發了剛需和改善需求的強勁釋放，尤其是之前已購房獲益者後的升級改善和投機需求經過滾動與發酵，成為搶購並推漲房價的主要力量；
6、物價、原材料價格上漲，農民工工資增長，拆遷成本高漲，導致造房成本提高。
所有上述表面原因的背後推手，寬鬆的貨幣政策、連續5年明顯超發貨幣額度通過金融、證券等多種管道湧入開發商和購房者手中，二者為對沖資產被泡沫化風險，必須持續吃進更多的土地和房產，形成相互推動之勢。
那麼上述推動樓市大漲的因素還在起作用的前提下，2017年的樓市會怎樣呢？
2017年樓市不會持續大漲
市場層面：南京房價經過連續21個月的上漲，尤其是2016年4-10月的成交量價雙雙大漲之後，客觀上需要一定的盤整期以消化越來越大的供銷量上衝壓力，並為高位價格尋求到成交量的持續支撐；
政策層面：雖然市場供求關係有自我調節的內在需求，然而無論是從穩定樓市，從而穩定經濟的角度，還是各級政府穩定政局層面的需要，必須在房價脫離支付能力導致泡沫破裂、發生暴跌之前進行主動調整。因而在緊縮性調控和嚴格監管條件下，給樓市強行降溫，成為從中央到熱點城市地方政府的首要政治任務。種種跡象表明，無論以何種手段和方法，2017年全國樓市平均房價漲幅不超過5%，重點、熱點城市嚴格控制下不超過10%，應該是政府的目標和底線。
不管出於何種需要，2017年的樓市可以被嚴控緩漲了，那麼之後呢？
2018-2019年樓市上漲的壓力將超過2016年，地價一個理由足已
在連續上漲21個月見頂和政府換屆年控制房價、維穩市場為導向的調控加碼環境下，房價漲勢必將得到徹底控制。但受制於供應不足、低庫存和各種需求旺盛等因素支撐，整體房價下行空間有限。尤其是擁有較多幅超過最高限價（通常地價≈同地段房價）出讓土地的熱點區域的房價，上漲壓力較大，如河西、城北、江北的珠江鎮、沿山大道、高新區、江甯方山、九龍湖以南等。
如果說限房價政策是控制房價緩漲的一個重要手段，那麼隨著2015年以來高位出讓土地的陸續入市，限房價理論上對房價上漲的管控或將徹底失效。
按照不同建築形態和建築品質及開發管理水準，其所產生除地價之外的成本不同來看，低層產品、管控能力強的開發企業地價之外的成本可以控制在8000元左右（不含財務成本及裝修費用），而高層、超高層產品及開發管控能力弱的開發商的成本則可能達到1.2-1.5萬元/平米左右，那麼即便通過限房價來限制開發企業的利潤空間，以成本+合理利潤而言，地王地塊入市價格將如何呢？
而且，可怕的不是地王本身，而是地王的數量增長速度和其對周邊地價的帶動和房價推漲的作用。以江北珠江鎮-沿山大道區域為例，2016年出讓地塊樓面地價基本與周邊房價持平，待成交的G99和G102由於地段優勢明顯，成交價格很可能在接近2.3萬的最高限價下搖號成交。加上現房銷售增加的各項成本，這些項目在2018年及以後上市要執行限價，也很難低於3.5-4萬元/平米的單價，品質高、裝修好的品牌樓盤預計超過4.5萬元/平米，這讓區域限價如何阻攔？又讓鼓樓濱江、南站、甚至河西等區域的房價情何以堪？
2016年全國十大地王中，南京四幅地塊入選，數量上超越所有一線城市；雖然從九月份才開始通過設置最高地價和現房銷售等手段限制地價瘋漲，但至年底仍有26幅住宅性質地塊因達到最高限價而需現房銷售，至少這26個地價與同地段房價持平，且需現房銷售的住宅專案，對其所在區域的價格標杆作用是絕對不容小覷的。通過限房價調控房價的邏輯的最後崩潰，只需要地價這一個因素已經足夠。
結合上述情況，雖然2017年房價整體漲幅或被嚴格控制在10%以內，但部分因地價過高而導致房價核價突破區域限價20%以上的專案，或將被延後至2018年及以後上市，加上2016年以房價拿地的項目即將在2018-2019年入市，房價不大漲的概率大呢，還是大漲的概率大呢？雖然這世上從來就沒有只漲不跌的價格，但是驅動價格上漲的動因如此明確，最終也只能由市場運行內在規律的供求關係來修正了吧。
