在昨天的文章裡，我們主要講述了南京都市圈各區域目前的房價現狀，對溧水、高淳、馬鞍山市區、博望、和縣、滁州市、全椒、來安這些都市圈板塊概況做了簡單介紹，以及對2017、2018年的房價作了科學預判。在今天的文章裡，我們將主要對句容、寶華、郭莊這三個板塊進行深度解析，並且對上下篇文章裡提到的都市圈板塊做出總結和預判，趕緊一睹為快吧！
都市圈板塊深度分析
句容南京外溢需求推動句容樓市成交量價快速上漲，寶華鎮與開發區等區域成為句容成交量價提升的主力支撐。
1、2016年之前，句容寶華是南京購房需求外溢的首選地之一，成交量均在200萬套以內。
2、2016年由於南京房價飛漲，且房源緊張，搶房盛行，很大程度上波及到句容，尤其是開發區和寶華鎮。
句容房價年均漲幅11.2%，2016年新房月均上漲3.14%，二手房月均上漲2.58%，結合決定未來句容房價變化的主要因素，預計2017年房價漲幅15-20%左右（0.9-1萬），2018年10%-20%（1.1-1.2萬）
決定未來句容房價變化的主要因素：
寧句城際今年開工，南京到句容只要半小時；
世界級巨無霸遊樂場——恒大童世界入駐句容；
主城-仙林購買力因價格外溢明顯
句容政府出臺樓市新政，支持樓市發展
地價快速上漲，高地價成本支撐2018年房價在2017年高位的基礎上再上漲15%-20%
寶華寶華房價主要受南京仙林房價變化、南京外溢需求的量、需求結構、地價的多方面影響，預計2017年房價漲幅30%左右（均價1.6-1.8萬），2018年20%-30%（均價2.1-2.3萬）
1、由於仙林湖片房價2016年前7個月快速上漲，9月均價過2.8萬/m²，導致大量需求溢出到寶華。2017年1月寶華成交均價達1.35萬元/m²。
價格落差及需求轉移對寶華2016年房價的拉動超過30%。2017年大量上市，供過於求的局面依然形成，對房價上漲形成壓力，因此綜合上述因素，對寶華房價漲幅的貢獻度約為15%-20%。
仙林湖片區2016年8月-2017年1月成交量價
2、地價成本提高，推動房價上漲。以寶華新地王5146元/ m²，新進寶華的幾大品牌房企，新城、綠城、東原、還是金科、富力、中天，均打造了低密度別墅和類別墅專案來看，未來地價+產品高端化對房價的拉升在20%-40%，2017-18年保守提升20%。
郭莊房價基礎相對薄弱，變數較大，預計2017年房價漲幅10-15%左右（均價1萬左右），2018年20%-30%（均價1.2-1.3萬）
1、郭莊雖然也鄰近南京，但由於郭莊鎮接壤的地段較偏僻，因此受南京樓市輻射力度不高，樓市起步較晚；
2、從售樓盤看，碧桂園世紀城邦基本主導者郭莊的量價市場，另外還有老項目普羅斯旺。但受調控影響，為避免投資快速撤場而採取的主動回檔價格措施，說明郭莊房價基礎相對薄弱，變數較大。
碧桂園世紀城邦逐月成交量價走勢
普羅斯旺逐月成交量價走勢
2016年南京投資客群和自住價格溢出客群均有所增多，因此房價維持高位，未來郭莊房價主要受南京外溢需求的量和需求結構以及本地地價影響較大，預計2017年房價漲幅10-15%左右（均價1萬左右），2018年20%-30%（均價1.2-1.3萬）。
1、近期句容出讓30幅地塊，郭莊赤山湖26幅，皆為上海協鑫集團底價拿下。26幅地塊總面積合計53萬平米，平均樓面地價為1440元/平米。預計協鑫將打造低碳小鎮，預計這批土地的住宅成本將達到萬元左右/平米，未來房價拉升至一個新高度。
2、產業推動。協鑫多個產業專案即將正式落戶此片區，產業的發展將導入較高素質的產業人口，加速郭莊鎮樓市成交量攀升，從而進一步支撐和拉升房價 。
都市圈板塊總結與預判
