如今南京市場賣的火的豪宅區域內都有一個共性，那就是“全能居所“。它的優勢除了地段配套優勢之外，社區規劃、園林、品牌、精裝標準都是重要的考量指標。
“擇優而居”一直是高淨值人群的選擇居所的標準。從克而瑞資料顯示，近三年普通住宅和別墅住宅的精裝供求比發生了明顯逆轉，從供需失衡到供需緊張僅僅用了三年的時間。如今精裝房已經開啟供不應求的態勢，可見，精裝房在南京市場的認可度越來越高。
從南京精裝房的銷售情況分佈來看，河西一直是精裝成品房供應的集中區域，這與需求旺盛、客戶對精裝房的逐漸認可有關，這也催生了具有較高附加值的精裝房市場的近年來的快速發展。
大戶型、高總價的改善型房源需求急速增長
我們從近五年的資料顯示，南京主城區域內總價400萬以上的商品住宅成交面積上升趨勢十分明顯，並每年以增倍的速度發展。
總價400萬以上成交主要來源於河西中北片及江心洲區域，而此區域內城市豪宅更是品牌和圈層的象徵，近幾年成交也是穩步提高。
圖：2012-2016年總價400萬以上南京主城商品住宅成交面積趨勢圖
2016年，總價600-800萬房源成交占比也平均維持在20%左右，總價800萬以上房源成交額占比逐步升高，同時這也表明了目前南京樓市800萬以上豪宅項目需求意願正快速釋放。
表：2012-2016年總價400萬以上南京主城商品住宅成交面積占比
近半年以來，江寧和建鄴區域內，160㎡以上各區域商品住宅成交面積占比較高，分別達到了33%和18%。江甯區域主要受益以方山板塊為主的低密度住宅區域興起，但區域的價值並未受到真正意義高淨值人群肯定。
板塊價值分化 高淨值人群選擇依舊
2015年南京樓市眾人拾柴火焰高，各個區域成交遍地開花，“改善主義色彩”凸顯，賣方市場下煞費了購房者。到了2016年三季度後，本輪嚴厲調控下，樓市拐點已至。
目前板塊價值已經出現明顯的分化，反觀河西這樣的成熟板塊受影響比較小，量價走勢並無太多遇冷下滑現象，抗跌指數較高。在坊間，南京板塊抗跌梯隊已經自動站開，第一梯隊便是河西板塊。區域內一直豪宅輩出，除了地段更是決定其居所的價值外，河西也體現出了其真正的“硬實力”。
圖：2016年5-12月南京160㎡各個區域商品住宅面積占比
表：2016年5-12月河西160㎡以上成交面積排行
目前河西發展格局成熟、商圈配套齊聚、購房客群以改善中高端精裝修為主。十幾年的發展跨步走，較突出的便是房價的突飛猛進，房價堅挺必出有因，河西地理位置、產業結構、教育環境以及公共資源的優越性對購房者具有強烈吸引力，對區域內需求構成了顯著支撐。
（注：結合河西新城規劃，業界公認河西可劃分為四個部分：應天大街以北是河西北部，江心洲是河西西部，應天大街到江山大街為河西中部，江山大街到魚嘴地區屬於河西南部。）
從2016年5-12月南京160㎡以上河西成交面積排行中，我們也發現成交19個項目中，河西中北片占比較大，達到12家，也就是說，大戶型豪宅圈層的聚集地已經形成，這當中海玥名都以成交336套位居第一。
從南京市場來說，供應量是一個重要因素，南京庫存量有限，供不應求，很難出現大面積降價，河西中北片中，如仁恒江灣城、金隅紫京府、宏圖上水雲錦等多盤近收官，同樣大面積段的房源在河西區域也面臨同樣的“困境”-庫存少。不過海玥名都是區域內為數不多的新盤大戶型“供應商”，以140-240㎡戶型空間為主，更大程度地實現對居住的期許，繼續帶領南京樓市的豪宅的前奏。項目自今年3月上市，6月首開，10月加推都獲得了購房者的認可，河西不缺實力房企項目，到底是何其原因，高端盤轉向“軟實力”競爭如何突出重圍，請聽分析師下回分解。