關於商住公寓和普通住宅，我們恐怕最關心的要數這二者的區別，以及糾結要不要買商住公寓的問題。
中年人買房可能更加明確，但年輕人可不這樣想，他們歲數更小，偏愛新潮，支付能力不強，再加上大城市房價偏高，商住公寓在一定程度上解決了部分年輕人的痛點，這也成為商住公寓蓬勃發展的重要原因。
商住公寓到底是什麼？
商住公寓，通常指的是產權為40年和50年的非住宅物業，一般有酒店式公寓、loft、養老公寓等。現在的情況是，從產權的角度來說，它們的確屬於公寓，但從服務的角度來說，它們還有較大的提升空間。
商住公寓的優點
商住公寓相比較普通住宅來說，優勢主要有以下幾點：
1、單價和總價低
商住公寓單價和總價都比同地段住宅要低，單價低是因為公寓的升值空間不如住宅，頗受歡迎的loft戶型還可以通過內部加隔層來擴大使用面積，這也在一定程度上降低了單價。而總價相對較低是因為公寓大多數是小戶型。
2、基本上是精裝修交房
這在loft戶型中尤其普及。普通住宅也有精裝修交房的，但精裝修的比例遠遠不如公寓。即使同樣是精裝修，商住公寓裝修標準也高於普通住宅，比如追加了家電和必要的傢俱，公共設施檔次更高等。
3、高出租率和高租金
公寓對地段的依賴非常大，它必須延地跌附近等交通優越區域和商業中心佈局。這也決定了他們有更廣泛的客群，所以出租率更高，再加之公寓高標準的裝修，使得公寓有著高出租率和高租金的特點。
4、不限購
不限購的優勢其實還是有的。就拿最近20多個城市聯動限購來說，我們明顯能看到相當部分人群被擋在住宅市場門外，但他們仍然可以購買商住公寓。對於熱門城市的外來人口和單身人士來說，商住公寓是一個可選方案。因為房價總是在漲，購房資格卻需要熬幾年。
商住公寓的缺點
說完了商住公寓的優點，接下來說說它與普通住宅的區別。
商住公寓的好處有這麼多，但我們卻在上文說了，這種住宅類型的價格升值空間不如住宅。原因在於以下幾點：
1、土地年限不同
土地年限是由土地性質決定的，商住公寓的土地年限一般都是40年，與住宅70年相比，它的成本本身就比較低。在土地使用權到期後的續用問題越來越引起重視的當下，商業性質土地的劣勢愈發明顯。
2、落戶問題
以購房的形式落戶，是相對公平的一種方式，誰也不靠，憑財力說話。但是商住公寓天生就不是為落戶服務的。幾乎所有對落戶設置門檻的城市，在允許購房落戶時都要求購買一定面積的住宅，而不是公寓。
3、生活成本高
商住公寓水電費一般都是商業標準，雖然現在有不少開發商宣稱取得了民水民電，但你會發現這些民水民電的公寓地段較偏，而且民水民電的標準能執行多久也不清楚。
需要注意的是，商住公寓不通天然氣，對電力的依賴非常大，在執行階梯電價的城市，這又是一筆多出的成本。
4、稅費更高
這裡說3個數字，商住公寓在交易時：
契稅統一為3%，不會因套數和年限而改變；
個稅統一為差額的20%；
土地增值稅為差額的30%-60%；
還有一些細小的稅費，比如印花稅、過戶手續費等。
5、公攤更大
商住公寓的公攤更大，因為它是按照商業標準來設計和施工的，最典型的是消防標準的升級要擠佔一部分使用面積。公攤增加就意味著得房率下降，居住的舒適度自然也好不到哪裡去。
6、居住舒適度
居住舒適度肯定比不上住宅。最直接的一點是公共設施（比如電梯）的使用強度要遠遠大於住宅。普通住宅也就是一梯兩戶和兩梯四戶居多，而商住公寓則是一梯十幾戶甚至幾十戶。
此外，在樓間距、採光通風效果、容積率等指標上，商住公寓也不如普通住宅。
以樓間距為例，它通常和容積率掛鉤，商住公寓樓間距更窄、容積率更高（公寓多在3以上，普通住宅多為1-3）。而在採光通風方面，公寓日照效果比不上住宅，這一點已經有不少開發商通過玻璃幕牆的方式來解決了，但通透性差的缺點是不可能改變的。
7、兩層的高度不夠
商住公寓層高一般有兩種，分別是3-3.4米的平層和4-5米的雙層loft公寓。平層公寓面積不夠，而雙層loft公寓的層高明顯不足，壓迫感很強。
8、首付和貸款
首付需50%，貸款一般也就10年，只能商貸，而且利率比基準利率高。
總體來看，商住公寓的特點十分鮮明，一般下面這些人會購買：
①預算比較有限；
②注重地段和交通；
③落戶和子女教育相對次要；
④非剛需，買房只是投資，能賺到就好。
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