房價又漲了！限購又嚴了！7天16市限令（包括深圳、北京、成都、上海、天津、蘇州、杭州、濟南、鄭州、武漢、廣州、南京、合肥、無錫、廈門和福州）！還沒有買房的你是不是很焦慮？不急（反正急也沒用，已經漲成這樣了），我們來分析一下，你是不是真的適合買房。
哪些人不適合買房？
1.剛剛踏入社會的年輕人。一般來說，剛剛工作的年輕人收入低、開支也低，如果不做啃老族，房是買不起的，啃老也容易把年邁的父母一輩子的積蓄花光。如果你不幸在北上深（為什麼沒有廣州？嗯，因為廣州房價比這仨低多了，建議畢業生優先考慮廣州），父母一輩子的積蓄還不一定夠首付呢。大蝸牛住在大深圳蓮花山下，均價7萬開外。所以剛畢業的小年輕們是不適合租房的，合租最好，有朋友一起交流不孤單，還省錢。
2.工作地點和生活範圍不固定者。說白了就是經常出差，經常換地方，這種人也是不太適宜買房固定下來的。因為房屋是不動產，不會隨著你說走就走。所以，這種人群不要衝動買房，可以先租房。當然，要是有錢，且看好房市，可以投資不自住。
3.儲蓄不多的家庭。說白一點就是，家裡沒錢就別買房了。首付款+上繳契稅+公共維修基金+保險費用+裝修+購買家電傢俱=總房款的40%左右。以大深圳為例，買個400萬的房，手裡沒個160萬肯定是捉襟見肘的。所以收入不穩定，財力不雄厚的小夥伴，在沒有經濟實力買房的情況下，租房也挺好的，至少還可以租個比買的更大更便利的房子呢（比如像我）。
4.不急需買房且辨不清房價走勢者。7天出臺16個限購政策，國家調控趨嚴，房價已達世界之巔，房價是漲是跌，眾口不一。很難憑肉眼觀察出房價走勢，所以也可以不急於馬上買房，不如“以靜制動”，暫時租房，靜觀其變。當然，還是那句話：如果你很有錢，可以隨便買買買。
租房 VS. 買房
作為有點小錢，又只有一點小錢的小夥伴，看了上面那段話，其實還是糾結的，到底要不要買房呢？萬一又漲了呢，家裡確實也缺套房呀。
首先看看租房都有哪些利弊：
租房也並非都是優點，也有很多缺點，比如：
同樣，購房也有其優勢：
當然，購房也有投入的機會成本和房屋損毀或房價下跌的風險：
不急，我們用工具來分析下。
1.年成本法
購房者的使用成本是首付款佔用造成的機會成本，以及房屋貸款利息，而租房者的使用成本是房租。那麼可以考慮這些因素來計算成本：房租是否會每年調整；房價漲升潛力；利率的高低。我們可以通過計算購房和租房成本，來理性的選擇直接購房還是租房，以免給自己造成太大的財務壓力。
2.淨現值法
淨現值法是考慮一個固定額居住期間內，講租房和購房的先救流量還原至現值（資金的事件價值運用），比較兩者的現值，較低者對我們而言就是更經濟實惠的。
3.利用兩種方法分析實例
某君，身居深圳，看上個90平的住房，在景田附近，三房二廳，該住房可租可售。如果租房呢，房租是7000元，押三付一；如果購房，房屋總價是600萬元（最近跌了呀），可以申請貸款420萬，房貸利率4.9%，貸款期限是25年，假設等額本息還款方法還款。第一年的還貸利息為151032元。所以在深圳租房和購房的成本分析如下（假設押金和首付款機會成本為3%）
3.1 購房和租房年成本法比較：
先以一年為例計算：
租房年成本：7000元 * 12 + 7000元 * 3 * 3% = 90300元；
購房成本：180萬元 * 3% + 151032元 = 205032元；
另外還需要考慮以下幾個問題：
房屋維護成本：租房者不用負擔，由購房者負擔。金額不定，越舊的房屋維護成本越高。維護成本每年5000元。
房屋價格變化：假設房價每年升值3%，即第一年升值18萬；（這一項是最不確定的，也正是考慮買房的小夥伴最糾結的地方）
3.2 購房和租房淨現值（NPV）法比較：
如果要在此處住滿5年，月租每年增加500元，以存款利率3%為折現率；在代扣利率4.9%下，25年房貸每年本利平均攤還額為281832元。5年後房貸餘額為5636640元，假設第5年年底把房屋銷售出來，獲得金額為765萬元。
月房租明年增加500元，第五年底將押金7000*3元收回。維護成本第一年5000元，以後每年提高5000元。NPV計算時只考慮現金流量，因此，在年成本法中計算的房租押金利息並非實際現金流出，不用列入。在年成本法中房貸只計算利息，淨現值法中房貸計算的是本息平均攤還額。
租房的NPV的計算：
根據每月租金總和，到期押金取回：
第一年：押金 + 第一年的租金 = -105000；
第二年：第二年租金 = -90000；
第三年：第三年租金 = -96000；
第四年：第四年租金 = -102000；
第五年：第五年租金 - 押金取回 = -87000
年利率3%，總淨現值：-453510
購房的NPV計算：
首付款必須自第一年期初支付，若購房的房貸本利為每年還一次，必定在期末，假設維修成本也在期末支付。
第一年：首付 = -1800000
第二年：第一年房貸 + 第一年維修費 = -281832 - 5000 = -286382
第三年：第二年房貸 + 第二年維修費 = -281832 - 10000 = -291832
第四年：第三年房貸 + 第三維修費 = -281832 - 15000 = -296382
第五年：第四年房貸 + 第四年維修費 = -281832 - 20000 = -301832
第五年年末：第五年房貸 + 第五年維修費 + 第五年房屋出售 - 第五年底房貸餘額 = -306382 + 7650000 - 5636640 = 1706978
年利率3%，總淨現值：-1375897
-453510 > -1375897，租房的淨現值比購房的淨現值高，所以租房更划算。當然，這裡的年利率和房屋升值空間有待現實檢驗，小夥伴們可以根據實際的來確定。
結語
只有對你的目標有説明的信念才是正確的信念。
如果你堅持認為房價會漲就要砸鍋賣鐵的買；如果你不堅信，就安安靜靜租房吧。
看房買房，築家易幫忙！！！