在二手房市場，遊戲規則歷來是“一房一價”，差不多的一套房源，房子價差除買賣雙方議價能力不同外，最主要還是體現在房子裝修的新舊程度、是簡單裝修還是精裝出售，這當中的價差大了去。
這裡面的溢價空間，早幾年已被某些炒房客視為生財之道，近兩年越來越多的個體投資客涉足其中，甚至已經有人將這一模式發展為正規的公司化運營。
今年前10個月，主城區二手房總成交套數已經反超新房近100套，“未來幾年，杭州主城區會加速進入存量房時代。”透明售房研究院院長方張接表示。在這樣的背景下，從市場上低價收入二手房源，裝修後再高價出售這樣一條產業鏈背後，究竟有些什麼？為此，本報記者進行了一番調查。
一些投資客專收“老破小”
花幾萬元裝修可賺二十萬
印象中市中心的老房子多數都比較老舊，即便帶裝修也逃脫不出年代感，正因此，越來越多的人認為市中心老破小升值潛力低，應及早售出。但近一兩年來，在各大仲介公司網站上有不少掛牌的老破小房源，一改往日殘破風貌，有不少裝修風格時尚清爽的房源在售。
其實這些裝修時尚的房源，幾個月前也是典型的老破小模樣。
在城西一帶從事二手房買賣多年的楊先生，手頭便有幾組客戶是專門從事類似生意的——購入二手房後，將房子重新裝修一番再高價出售。“像這樣的客戶，我們定義為投資客，有不少是杭州本地人，手頭有多餘的資金，就倒騰起買房賣房的生意。”楊先生說，這些投資客戶一般都是個體運作，在樓市低迷時期，選擇一些房東急賣的毛坯或簡裝房源，以低於市場價2000~3000元/m2的價格收入。
“他們每個月都在四處收房，只要經紀人告訴他有類似的房源掛牌，戶型通透、樓層不太差的，基本都會收房，且一次性付清房款。”楊先生回憶道，有一個專門做類似生意的客戶，今年三四月份在古蕩社區收了一套60多m2的兩房戶型，當時買入價18000元/m2，之後花了近6萬元對房子重新裝修(含所有硬裝及軟裝)。恰逢今年市場行情好，9月份房子出售時，古蕩社區的成交均價在21500元/m2左右，該房源最後以高於市場價1000元/m2的價格出售。“就這樣，一套房子從買入到賣出，半年時間賺了毛20萬元。”楊先生感慨道，這都抵得上業績不錯的經紀人一年的工資了。
職業倒房客也有季節性。一般每年一二月份市場行情淡的時候，投資客紛紛湧出收購房子，待裝修完看行情不錯，又以高價賣出。由於“今年市場行情好，有不少個體投資客想收房都收不到。”一位業內人士表示，據他所知有做得規模比較大的投資客，今年靠這樣倒買倒賣二手房，賺了幾百萬元，當然這需要有一定的資金實力，且有熟悉的硬裝、軟裝公司合作搭配，“一般投資客一年能賣個三四套房子已經很不錯了。”
杭州已有公司專做類似業務
毛利為每套房子總價的
據記者瞭解，早在兩年前，杭州已經有公司專門從事“二手房精裝修出售”業務，小宅門便是其中之一。
“我們公司只選擇市中心老房子，主要是65平方米以下兩房的剛需戶型，改善房源面積也不會超過150m2。”杭州小宅門董事長徐佳麗告訴記者，30m2以下一室一廳及150m2以上的戶型肯定不會考慮，做過二手房的都知道，這樣的房子轉手很困難。在徐佳麗看來，不論市場行情好差，最抗跌的還是市中心老房子，因此收房時，往往會選擇二手房成交量排名前十的社區。僅大關一個社區，小宅門前前後後已經收購了毛100套房源，堪稱該社區最大的“二手房東”。
徐佳麗先後在欣盛、中海、野風等幾家房產公司做過銷售，東方潤園項目她一個人成交額就達到16億元。“說實話，那時候做一手房的都不太看得起做二手房的，覺得二手房市場小打小鬧，從業人員也比較魚龍混雜。”後來，她自己買的一套東方郡的房子，經過裝修後出售，賣出了全社區最高價，她才發現二手房市場其實商機很大，因此從房地產公司辭職，開始自己創業，成立了定位于二手房改造的小宅門公司。
作為公司化運營的小宅門，今年僅收購市中心房子一項便耗資3億元，截至10月底，成交房源總價在2億元左右。“我們以低於市場價10%~15%左右的價格收入房子，所謂市場價，以該社區近期成交價作為評估值，而且我們只收樓層好的房源，2~5樓的房源都在收購範圍內。”徐佳麗說，一般房子總價控制在150萬元左右。
與個體投資客不同，小宅門只負責房子的硬裝部分(跟一手房的精裝修交付標準類似)，裝修成本控制在1500元/m2(含老房子拆舊費)，並且提供保修期。小宅門目前形成了一套標準化流程——收房前，風控部門會對房子進行風險評估；收房後，由合作的設計團隊做戶型改造設計，然後由合作的施工團隊裝修。“最近我們邀請了一位日本設計師合作。我們合作的施工團隊有世貿君亭酒店的施工隊伍、綠城藍色錢江一期的施工隊伍等。”徐佳麗說，小宅門的裝修風格力求大方清爽，買家主要是老師、醫生、公務員等人群。
小宅門目前以跑量為主，平均下來，一套房子從買入到賣出大概需要4個月左右，扣除資金成本及裝修等費用，一套房子毛利大概為房子總價的10%左右。
2014年，小宅門成立第一年共成交了70套二手房；2015年為150套；今年截至10月底，小宅門成交房源已有250套左右。記者粗略估算了下，以平均150萬元/套的購入價計算，10%的毛利即是15萬元，那麼才10個月時間，小宅門的收益已經近3800萬元。
徐佳麗說，前段時間去日本考察，發現在日本，像小宅門這樣的公司已經發展得非常專業，非常成熟。她相信，隨著未來中國進入存量房時代，這塊市場潛力巨大。“以前我們收進的房源裡剛需小戶型占到90%，現在發現二手房裡的改善需求在擴大，因此今後我們的改善房源會提高到40%的比例。”
但不論是個體投資客還是公司化運營的“倒買倒賣”二手房，都有一個共同點：不會選擇漲價幅度比較大的房源。尤其是今年行情異常火爆，城西一帶的九蓮新村、翠苑社區、古蕩社區，因為房價漲幅過快，考慮到溢價空間及風險係數，被收購的房源量在減少。
二手房精裝出售模式
風險與收益並存
“這有點類似於專門炒二手房的‘黃牛’。”浙江中原首席分析師荊海燕分析：此類模式能否盈利是有前提的，一是二手房市場要一直上漲；二是收進時的價格要低於市場價且總價控制得比較低。
“低價買入二手房、裝修後再出售的模式是基於客戶需求的市場細分。”房多多二手房全國交易運營總監劉星認為，這種模式雖然迎合某些客戶的需求，但在裝修品質或者房屋隱性的品質問題等方面容易產生糾紛，未來市場需要進一步規範。
楊先生向記者透露，有的投資客相對厚道，房子從買進到賣出，週期大概在5~7個月，其中有兩個月時間用於房子散味；但有部分投資客為了儘快賺取價差，壓縮整個裝修工期，一兩個月內完成全部裝修，裝修完立馬掛牌到各大仲介公司出售。“如果裝修材料不好，購房者光靠肉眼是看不出的，只有入住後才能發現問題。”楊先生說。另一位業內人士則直言，“二手房不像新房，會有幾年的質保期，過戶後所有的問題需買家自行承擔。”
杭州市房地產仲介行業協會副會長盛夏表示，對於杭州二手房市場出現的這種新潮流，截至目前還沒收到過類似不良投訴。不過還是要給購房者提個醒，碰到這種房源，需要買賣雙方充分溝通、全面瞭解所購房產的相關情況，儘量避免隱形法律風險。如果確實涉及到仲介機構違規操作的，可以向主管部門反映。
