10月以來，全國多個城市開啟新一輪房地產調控政策。從政策手段組合來看，新措施依舊是以提高購房門檻與信貸減杠杆的行政管制與貨幣政策收緊組合為主要特徵，目的是緩解需求端擴張給市場價格帶來的巨大壓力，而並不涉及市場供給。筆者認為，影響房地產市場健康發展的深層次矛盾如不能得以解決，房價扭曲就不能得以根本性的糾正。
理順房地產市場需要進行綜合性宏觀制度性協同配套改革，對這一問題的認識經過多年討論已漸獲一致;與此同時，鑒於房地產市場與實體經濟、與金融體制的高度融合的關聯關係，尤其是房地產泡沫泛起之後將實體經濟與金融市場高度綁架的事實，相關的改革涉及各類市場主體廣泛的利益關係，因此改革必須理性審慎、漸進地向前推進。
多因素推升房地產市場價格
推進房地產市場的相關改革首先需要統一共識，意識到高房價過度上漲對本行業、對整個國民經濟健康發展以及對廣大的普通市民生活與福利提升所帶來的危害。房地產價格過度上漲將會對未來經濟可持續發展形成透支。房價上漲與我國地方政府壟斷土地要素市場形成的“饑渴行銷”式的土地財政收入模式高度相關，房價過度漲升之後一旦步入低迷期，土地財政模式就將難以為繼，地方政府後續發展與財政支出也將難以為繼，從而可能造成經濟增長與就業波動。
房屋作為不動產在地域上的不可移動性，決定了它將依託於土地級差而存在地域的差異，這決定了房價在地域上存層級差異(甚至是巨大差異)具有其自身的合理性。這一特點也決定了房屋不可能依靠社會化大生產取得規模經濟而全方位地降低製造成本，最終全面降價，房屋供需差異交織因地域差異，一些地域將可會長時期地階段性稀缺(如城市商業與居住核心地帶)。反之，一些地方也將會缺乏需求而價格低迷。由此可以預知，房地產價格在齊漲之後，依託地域、品質與基本供需，防範透支的政策舉措將促使價格未來進行差異化波動。
房地產市場多年以來的上漲有著多方面的歷史與現實的原因，這些因素有需求推升方面的合理因素，也有非正常市場需求、不合理的要素價格控制以及有效市場供給不足等等方面的不合理因素，不合理因素背景交織複雜的制度成因與困境。必須客觀冷靜地找准癥結、病因，方能進行綜合性治療。
筆者認為，有以下因素共同推升房地產市場供需格局演變與價格表現：一是中國持續進行中的城市化導致的人口向城市聚集，成為房屋需求的最大動因。
二是中國經濟持續快速增長，居民收入不斷增加，居民消費升級導致的支出結構發生變化，由衣食溫飽向小康生活過渡，對房屋真實需求持續增加。
三是地域經濟發展機遇差異導致房地產需求與價格差異，人口聚集流入的中心城市高過聚集力較弱的其他地區，地域稀缺帶來價格結構差異表現。
四是貨幣供給因素與勞動力價格上漲推動，我國多年以來M2快速擴張，人工成本持續攀升，帶動全社會物價水準整體提升，房屋製造成本漲升，推升房價上漲。
五是地方政府的土地財政政策，地方政府對土地要素的供給類似於“饑餓行銷”，持續抬升房地產價格製造成本與終端成本，成為房價上漲重要的體制誘因。
六是涉及金融政策方面的體制成因，房地產開發與房地產成品消費環節信貸杠杆的存在放大了市場需求，也同時放大了供給，信貸收縮與擴張的人為調節加大了供需以及價格的階段性波動。
七是金融機制的介入使得房地產產成品被賦予了投資屬性，一旦投資與投機力量的介入，房地產市場作為資本品存在時脫離安居功能形成價格波動趨勢，這一趨勢在週期之內容易形成自我強化的預期，在上升週期之內也就形成了價格向上的自我強化預期，最終步入矯枉過正階段，醞釀破壞性的反向效力。
審慎推進去泡沫化進程
在成因辨明之後，改革的方向與措施將變得明確，筆者認為，方向性的原則是一切有利於擴大有效供給，滿足市場合理需求，抑制市場不合理需求的政策措施都屬於正確的取向。從行業功能屬性來看，房地產調控首先需要回歸至其安居的本位職能，依託這一本位職能在合理範圍內安排其附加性的金融功能。結合房地產市場的地域差異與無法由規模經濟實現總成本降低目標等等特徵，需要承認房價存在著梯度差異的合理性，同時需要明確控價本身並不是目的，市場穩定才是目標。
基於這些認識，需要對房地產市場因地施策、因城施策進行差異化調控;同時也需要承認承載安居功能、具有自身獨特特徵的房地產產成品並不是單純的可以不受約束地任意流通的普通商品，由此來看，對特殊地域、在某些非正常時期的房地產交易進行的身份限定(限購)與杠杆的差異化調整具有其合理性，這是從認識上對房地產市場、房地產政策進行正本清源的重要方面。
從房地產行業自身角度出發，需要對影響行業成本、市場流動效率、市場供需變化可能的深層次體制與機制進行優化。比如改革土地市場不分區域一刀切式進行的城市工業、居住與農業用地劃分中的某些不合理規定，擴大中心城區、城郊地區住宅建築土地供給;持續有效擴大地方政府保障性住房供給，伴之以科學地合理設計政府與個人共用性的保障房產權機制安排，有效緩解所有市場需求只能通過商品住房進行釋放所帶來的壓力事實;逐步形成健康、合理、高效與高流動性的房地產二手房市場，更多依靠盤活存量擴大有效供給、滿足市場需求，從長遠來看，一個高效的二手房交易市場將是房地產市場的主流，對此需要前瞻性的規劃;推進財政與稅收制度改革，結合我國實際，科學設計房產稅在取得財政收入、平抑穩定價格與調節市場需求等方面的積極作用;作為稅收制度性保障措施，推進家庭與個人房屋財產公開登記的資訊制度;優化貨幣政策，科學推進貨幣廣義供給以適應、匹配於經濟發展目標為原則，保持貨幣穩定。
房地產綜合性制度與機制的改革是一個持續不斷推進的過程。房地產問題症節盤根錯節、成因複雜，當前需穩重審慎推進去泡沫化進程。就行業發展與價格表現而言，筆者認為，控制泡沫的最有效的方法就是抑制泡沫不讓它泛起。但是，當泡沫泛起(尤其是嚴重泛起)之後，由於房地產與實體經濟、金融市場的高度關聯，擠泡沫就不能簡單輕率祭出猛藥，試圖迅速實現價格複歸原位，而應理性審慎引導市場價格“軟著陸”，在平穩基礎上實現房地產價格與居民收入、地域供需等基本面的“匹配性”均衡，避免出現由人為過度干擾造成的市場劇烈動盪，這是改革成本最低的方法。
