我們說硬通貨是指國際信用較好、幣值穩定、匯價呈堅挺狀態的貨幣，但是，本期的資產點金節目，我們要關注到的是位於蕭山瓜瀝鎮的工業廠房，它為何被說成是工業廠房中的“硬通貨”？
關鍵字一：超42畝工業用地 市場估值的七折左右起拍
關鍵字二：位於蕭山工業廠房黃金地段-瓜瀝臨港工業園區
Part. 1｜標的物情況
本期資產是位於杭州市蕭山區瓜瀝鎮瓜港東路118號的浙江中企實業有限公司廠房及附屬物，屬於整體拍賣，市場估值5962.27萬元，第一次掛牌價格4174萬元，房屋總建築面積25899.42平米，土地面積約42.3畝，土地用途為工業用地。同時，目前廠房債務方浙江中企實業有限公司的控股子公司通用中企照明系統杭州有限公司的企業租賃使用。
在張軍利看來，像本期資產包這樣的廠房的成交概率非常高，因為在民營企業當中，廠房和廠房所附屬的這個土地，其實都是硬通貨，在加上資產所處的位置是整個民營經濟發展迅速的蕭山瓜瀝鎮，是蕭山經濟排名前三位的鄉鎮之一！而如果要算一筆賬的話，按照目前的起拍價來算，42.3畝的土地面積，折合下來差不多只有不到100萬/畝，張軍利表示這樣的價格（包含土地上建築物）還是要低於目前整個市場價格的。
楊律師也為我們分析了標的物的相關情況，最重要的一點就是，這個標的物是整體拍賣，在前期一定要具體盡調裡面動產的情況，因為整體打包拍賣中裡面的有部分動產，根據相關合同法的規定，動產有一個所有權保留制度，同時還要考慮裡面的設施設備是否符合自身實業企業需求。
Part. 2｜區域
本期節目的資產包浙江中企實業有限公司是位於蕭山瓜瀝鎮，屬於臨港工業功能區的核心位置，距離蕭山國際機場10公里左右，距離杭甬高速瓜瀝互通1公里左右，同時這裡也是蕭山瓜瀝工業的金名片，蕭山鎮街工業園區的第一品牌。
在張軍利看來，本期資產是工業廠房中的硬通貨，主要是因為它所處的區域位置，蕭山瓜瀝是浙江民營企業的搖籃之一，它的傳統行業，生產實業方面是非常強的，加上近期蕭山的住宅用地已經到了3萬+元/平米，而這塊地離機場和高速又都非常的近，土地面積又超過42畝，這樣的土地是非常值得期待的，未來很有可能會面臨自身的轉型升級！
不過楊甜律師也提醒到，雖然資產包的區域比較比較優越，但是要購買的人群還是需要考慮自身因素的。比如說，自用型的企業需要考慮土地的成本，建安的成本，以及區域的經濟的活躍程度，會不會已經形成一個行業的片區等等；而對於投資性的企業來說，需要盡調的是包括土地的成本和稅收的成本，同時最重要的是要瞭解清楚的是未來租賃合同是要繼續履行還是可以被清退。
Part. 3｜帶租約拍賣風險提示
在記者調查中，我們發現通用中企照明分三次，以年租金105萬租下了浙江中企實業有限公司的部分廠房，租賃時間是20年。同時我們發現，通用中企照明系統有限公司是浙江中企實業有限公司的下轄企業，屬於同一個法人。
楊律師表示，帶租約拍賣的標的物，根據我國合同法的規定，租賃物在租賃合同期間，租賃物發生所有權變動的，是不影響租賃合同的效應的，同時租賃人有一個優先購買權。
同時楊律師也提醒到，因為兩家企業是母子公司的關係，如果現在浙江中企實業有限公司面臨破產，資產被拍賣了，那麼它在中企照明公司的股權，在法律上面也是可以拿來拍賣的，另外如果母公司面臨破產了，它的子公司狀況是不是會受到影響，這具有一個不確定性。
不過在張軍利看來，目前的情況來看，母公司未必是真的破產了，可能是策略性的析產的過程，換句話說就是我母公司和合資企業需要終止合作，進行部分財產分割。所以這個標的物在購買之後，很重要的一點，就是需要衡量是否可以重新和承租方通用中企照明進行協商租賃的相關事宜。
坐落於空港省門第一鎮，蕭山工業黃金地段，特殊資產究竟能否變身機會資產？
超42畝工業用地，7折帶租拍賣，機遇和風險又該如何把控，
週五十一點，《資產點金》，為您全方位解析！