小Q導讀：調控圍城，克而瑞23城市首席分析師解讀市場趨勢。
整理／克而瑞研究中心
上海（李振宇）
樓市現狀：
目前政策疊加，市場觀望情緒較重，且受制于土地成本和對價格預期較高，企業多選擇延長施工和項目開盤時間，1季度商品住宅供應僅105萬方。需求方面，自住需求依舊旺盛，高端改善客群出於首付壓力，受影響較大。
後市預判：
供應：4月供應不容樂觀，但因為三月加推卻順延的項目，或在四五月份有一波小高☆禁☆潮。
成交：取決於供應，在供應集中的情況下，成交量才會放大。
房價：價格會處於震盪狀態，不會大幅上漲。如果有小幅的波動，也取決於成交結構的變化。
熱點區域/板塊：小昆山、泗涇、江橋、大寧（地王產品的面世帶動板塊熱度）。
北京（牟增彬）
樓市現狀：
3月，北京商品房和商品住宅的供應、成交均環比增加，但均低於去年同期。若不是純住宅用地，企業新開工意願無明顯變化。價格方面，受制于政府管控嚴格，企業或被迫降價。受限購影響，案場到訪量和投資比例均減少。土地市場，3月新增供應經營性用地20塊，預計供應自住房面積合計高達50萬平米。
後市預判：
供應：有所增加
成交：減少
房價：略有下降
杭州（劉晨光）
樓市現狀：
3月在政府調節下，杭州市場量升價穩；因住宅限購，酒店式公寓、商鋪成交放量顯著，量價齊升。入市項目以平價持銷為主，市場以自住客群為主。值得注意的是，3月杭州市場疊排產品去化情況較好。
後市預判：
供應：多專案將首開，部分專案推盤節奏加快，預計4月供應仍將維持相對高位。
成交：受新政影響，部分客戶不再具備購房資格，短期來看，預計4月成交量環比將出現回落。
房價：4月預計政府備案限價和網簽限價將持續，價格以維穩為主
熱點區域/板塊：桃源（土拍），金融城、轉塘、蕭山區府等（因新專案首開，帶動周邊項目去化）
常州（戈文問）
樓市現狀：
3月，常州供應、成交均大幅上漲。各房企2017年開工意願強烈，多品企均有新品入市。由於政府限價，各樓盤價格有上調，但上調幅度較小。土地市場，3月推出兩宗地塊，均以高溢價成交。
後市預判：
供應：4月商品住宅供應量將繼續維持在高位，預計40萬方以上。
成交：4月成交也將延續3月份良好的勢頭，商品住宅預計成交將超40萬方。
房價：商品住宅房價預計維持在10000元/㎡以上。
熱點區域/板塊：成交預計將集中在武進湖塘老城區、新北新市府板塊。
廣州（梁永光）
樓市現狀：
3月廣州供應、成交同環比均大幅增加，市場仍供不應求。產品成交方面，3月高價盤表現一般。土地市場方面，3月29日掛牌9個地塊，並產生廣州新地王，當日土拍的激烈也成為30日廣州調控加碼的導火索。
後市預判：
供應：4月份原來預計有36個新盤加推或推新，受3.30新政影響，預計實際數量將大幅減少。
成交：短期內市場將進入急凍狀態，成交量下滑幅度樂觀估計在3成以上。
房價：市場觀望情緒濃郁，上漲停滯，以穩為主。
熱點區域/板塊：剛需/改善類需求為主的區域和板塊受到的影響相對小一些，如市中心、近郊的一些板塊；投資比例大的區域成為重災區，如南沙、增城。
深圳（陳洪海）
樓市現狀：
3月由於月底集中推盤，供應雖有放量，但一季度深圳市場供應和成交均低位運行。新開盤項目呈現分化，剛需項目價格低開，成交情況良好，公寓去化不佳，客戶觀望情緒較重。二手房市場，房源報價普遍有所下調，直接導致成交回暖。
後市預判：
供應：預計將有8個項目新增供應，供應量上升明顯。
成交：隨著市場供應上行，開發商調價及低價開盤策略下市場回暖，成交總量將呈回升趨勢。
房價：在3月末剛需項目入市備案延遲的情況下，預計價格仍將持穩在5.5-5.8萬元/平。
熱點區域/板塊：寶安西鄉、沙井，龍崗
武漢（吳洋）
樓市現狀：
3月市場供應環比上月明顯增加，開盤尤其集中在下旬。從價格走勢看，開盤專案基本無漲幅，但政府“限價”控制下，部分企業採取以捆綁精裝實現價格的持續上漲。土地市場，武漢市2017年土地供應速度明顯加快，短期來看政府推地態度明顯由保守轉向積極。
後市預判：
供應：4月份預計全市有49個項目開盤，合計超過186萬方供應。
成交：4月份供應仍將延續較高水準，二季度成交總量回升趨勢無懸念，預計去化率仍維持較高水準。
房價：全市整體均價可能出現結構性上漲，具體結果要看政府操作。
熱點區域/板塊：光谷新中心、武昌白沙洲、漢陽四新、以及二環內高價值區域等。
成都（閆濤）
樓市現狀：
3月23日成都限購升級後，市場住宅成交大幅縮水，而公寓成交翻倍。受政策影響，目前開發商不能隨意加價，價格開始趨穩。土地市場，成都引入土地熔斷機制，但4月6日土拍基本仍以高溢價成交，土地市場熱度不減。
後市預判：
供應：目前市場看好，供應會持續釋放。其中，中高端產品或會增加。
成交：受推盤影響，成交量不會出現大幅度的漲跌。
房價：在限購升級政策下，價格或將企穩。
熱點區域/板塊：高新區、天府新區興隆湖板塊、華府板塊、龍泉的大面板塊。
西安（閆濤）
樓市現狀：
3月20日起，西安市房管局將開展為期一個月的房地產市場秩序專項整治活動。一方面是為了規範西安房地產市場，一方面也是為了抑制近期樓市升溫過快的勢頭，控制推盤節奏，引導置業者理性購房，讓市場波動回歸合理範圍。
後市預判：
供應、成交：與3月基本持平。
房價：商品房整體成交均價保持在9000-9500元/㎡，住宅成交均價維持在8000-8500元/㎡左右。
濟南（唐堂）
樓市現狀：
企業有意調價，但政府限價，否則不辦預售證，因此部分企業採取調高地下室、車位售價保證利潤。受政策及推售量影響，案場到訪較前期有下降。客戶需求方面，投資客減少，改善、剛需占主要因素，改善加投資有一定占比。3月土地市場以成交為主，主要集中在中央商務區（以底價成交）。
後市預判：
供應：預計15個專案進行加推，但需要看工程進度。
成交：限購後，新加推專案體量較少，地塊較好項目基本都能售出此次加推的百分之七十，部分熱點區域專案出現無房可售情況。
房價：價格較為平穩，目前東部和南部區域價格仍處在高位，西部和北部區域價格相對較低，新入市加推項目價格略微調低。
熱點區域/板塊：雪山板塊。
青島（畢怡）
樓市現狀：
一季度，城區相對偏遠區域房價上漲幅度在提速，如城陽、西海岸的膠南區域。3月首輪限購政策出臺後，把絕大部分外地投資客排除在外，但在房源供應量少，而儲客量大的情況下，這對銷售影響不大。二手房市場，3月成交套數暴漲80%，創青島成交量新高。
後市預判：
供應：四五月供應量大幅上升，各項目集中推盤。
成交：在控調加碼的情況下，商品住宅成交量還會繼續回升。
房價：真實的市場成交價格已經接近頂峰。
長沙（劉佰忠）
樓市現狀：
受目前市場迅速升溫，庫存去化較快，許多開發商無房可賣，新開工意願較強。土地市場，雖本輪調控明確提出將加大普通商品住宅用地供應，但在短期內土地市場難以擺脫供不應求的“常態”。因長沙樓市新政只針對新房，二手房市場量價齊升。
後市預判：
供應：內六區在4月份預計將有36個項目推出新品，住宅產品仍是主流。
成交：如果市場供應量充足，成交量會隨之提升。
房價：房價仍在上漲，預計未來幾個月房價下滑將是小概率事件。
熱點區域/板塊：雨花區、岳麓區。
無錫（王新科）
樓市現狀：
3月無錫市場有所回暖，企業推盤意願較強，但成交表現一般，中低檔項目加推效果較好，高檔項目受單價高影響加推效果較差，而在政府備案限制影響下，整體成交均價保持穩定。二手房市場，購房需求的大爆發，近萬套的成交也再度刷新了近年的月度記錄。
後市預判：
供應：金三供應量大幅上升，整體樓市表現供大於求，預計後期供大於求狀態長期存在。
成交：預計後期成交將仍處於低位運行。
房價：在政府備案限制影響下，預計後期價格將不會出現暴漲或暴跌的現象。
熱點區域/板塊：天一新城板塊。
南京（趙靜波）
樓市現狀：
3月南京商品房和商品住宅市場回暖明顯，主要是3月新政後中下旬階段南京樓市迎來了一批開盤潮，近五千套房源入市。在成交方面，3月商品房和商品住宅成交回升，但市場的需求依舊存在市場整體供不應求。同時，消化週期有一定程度的回升，但依舊維持在低位元水準的情況下。
後市預判：
供應：預計4月份南京60盤推萬套房源。
成交：接下來的南京樓市成交會依舊可觀，大幅度下降可能性不大，熱門區域成交熱度不變。
房價：熱點區域如河西、城北等區域房價堅挺，兩江等區域趨於平穩，高淳溧水等板塊會有小幅度下降可能。
熱點區域/板塊：燕子磯新城、江甯濱江、城北鼓樓濱江、城南的南部新城等子板塊。
蘇州（戈文問）
樓市現狀：
3月下旬部分專案集中備案，導致成交和供應激增，但成交均價相對穩定，延續了去年10月以來的價格走勢。庫存有所增加，好于城市平均水準。企業新開工意願方面，企業業績指標相對激進，倒逼加快新開工進度。需求結構上，客戶類型仍以剛需客為主，但改善客的比例明顯增加；精裝修產品、疊墅產品的需求量在逐步增加。
後市預判：
供應：7個樓盤預計開盤加推，4月份供應量將下降。
成交：針對三月份爆發式集中簽約，預估政府將限制簽約速度，成交量預計會有一定下滑。
房價：整體均價保持穩定。
熱點區域/板塊：從成交占比來看，新區、相城區和吳中區依舊是熱點區域，元和、滸墅關、高鐵新城、尹山湖、科技城和湖東板塊客戶關注度較高。
福州/廈門（張子吉）
樓市現狀：
3月福州、廈門都受供應大幅放量影響，成交量均有大幅提升。但這兩個城市在項目開盤去化上又有顯著差異：福州單價較高樓盤，開盤去化率一般在50%以下，單價較低樓盤去化率在80%以上；而廈門單價在3.5萬元/平方米以上房源基本開盤當天全部售罄，單價3.5萬元/平方米以下樓盤則開盤去化率一般。
後市預判：
土地：福州、廈門近期都會有多宗土地出讓。
重慶（王偉）
樓市現狀：
由於之前政策調控力度有限，重慶3月市場供應和成交均明顯提升，接近去年同期水準。房企開工意願強烈，16年新推貨源基本售罄，市場活躍度較高，需求旺盛，有量有價。土地市場，房企搶地欲望強烈，房價上漲過快，政府有擴大供應的趨勢。
後市預判：
供應：初步統計新開盤或加推項目有20個，較3月會明顯增多。
成交：隨著4月市場新推或加推項目增多，成交量將呈現增長趨勢。
房價：土拍樓面價持續攀高，民眾恐近期政府出臺大的限購政策，需求量增加，房價將保持穩步增長的狀態。
熱點區域/板塊：北區依然較熱，西區板塊逐漸發聲
南寧（吳甯）
樓市現狀：
3月南寧市場火熱，房企集中獲得預售資格,供應量大增；在房價上漲以及多城出臺限購政策的背景下,出現部分恐慌入市現象,成交漲幅也較大。土地市場，3月份南寧土地供應量及成交量均大幅減少，樓面地價呈繼續上漲趨勢。
後市預判：
供應：去年多個成交地塊專案在5、6月份取得預售證可能性較大,加之一季度春節前後為淡季,供應全年最低,因而二季度市場供應量將會大幅提升。
成交：理論上隨著後期供應量增多,成交也將繼續呈現上升趨勢,但具有不確定性，如果政策收緊,成交量大幅下降將是必然事件。。
房價：除非後期政策有較大變動，否則房價將保持繼續上漲趨勢。
熱點區域/板塊：江南區、興寧東、三塘板塊。
天津（張福娜）
樓市現狀：
市場嚴格執行限價，報批價格均為去年九、十月份價格，開發商普遍處於停盤狀態，大部分開發商開工意願也不強烈，且受美麗工程和全運會召開的原因，部分專案工程受限，武清區域更是全面停工。由於新房供應短缺，天津市場出現二手房和新房倒掛現象，二手房成交量和價格均上漲。
後市預判：
供應：緊缺
成交：下滑
房價：均價下降，主要因為政府限價所致。
熱點區域/板塊：環城四區
瀋陽（王一翔）
樓市現狀：
瀋陽3月樓市供應面積增加，環比漲幅超160%。3月無新開盤項目，有新加推項目22批次，但批次加推超200套項目為6個。土地市場，3月供地建面30.24萬平，但無新增居住用地。
後市預判：
供應：隨著4月份瀋陽房交會及區域房交會不斷開啟，瀋陽供應量將出現短暫的激增，但對市場整體庫存量影響較小。
成交：瀋陽4月成交量將迎來高峰期，預計整體市場成交面積環比3月將上升20-30%左右。
房價：全市及各區域成交量將在4月出現持續上升，但受遠郊區域成交量的增加，勢必將拉低整體市場成交價格，預計4月瀋陽成交價格將會出現波動性微降。
熱點區域/板塊：預計瀋陽4月熱點區域仍集中城市西南的于洪區與城南的渾南。
鄭州（趙爽）
樓市現狀：
由於個案影響，3月鄭州供應、成交和均價均有不同程度上浮，但實際均價相對穩定。從案場到訪量來看，限購區到訪量有所下降，非限購區域到訪量明顯上升。土地市場，河南第二批宅基地A類複墾券以9.43億元全拍出。
後市預判：
供應：預計4月11個項目開盤。
長春（史嵩齡）
樓市現狀：
隨著市場回暖，規模開發商普遍開工。3月，以學區房為賣點的項目增多，且價格緩慢上升。從需求結構看，依舊為剛需為主，改善輔助，但是改善需求逐漸放大。
後市預判：
供應：長春開始正式恢復工期，下月供應趨勢逐漸增加，月底供應加推產品增多。
成交：未來成交以企穩為主，市場需求從目前來看相對平穩，若下月開始執行公積金政策，會對樓市產生一定的衝擊。
房價：長春3月房價開始攀升，加推專案及產品類型偏向于改善房源，一些企業開始有漲價趨勢。
熱點區域/板塊：北湖區域。
