昨天杭州出臺樓市調控新政，規定自3月29日起，二套房認房又認貸，二套首付6成，公積金貸款利率執行1.1倍，本地單身（含離異）限購一套房，四縣市外遷戶籍滿2年才能買房，企業購房滿3年才能上市交易。
政策一出，即刻引發了業內和購房者的強烈關注，更多人開始關心或者擔憂：調控升級之後，杭州樓市會怎麼走？房價會不會回落？下一隻政策“靴子”何時會掉落？
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為什麼加碼調控？
此時進一步升級調控措施，有以下三方面原因：
第一、有效供給不足，供給結構失衡，導致價格上漲，市場過熱風險顯現。
第二、作為行業的先行指標，投資和新開工資料表現強勁，1-2月全國房地產開發投資和新開工面積同比分別增長8.9%和10.4%。
第三、週邊政治經濟環境出現積極態勢，有利於我們遊刃有餘的解決國內問題。
三大因素的共同作用，決定了較長時間內房地產還將處於整治和調控通道。
本輪調控面臨的最大問題是如何扭轉購房者的強勢看漲預期。
目前市場普遍認為，調控難以抑制房價的快速上漲勢頭，甚至越調控房價就會漲的越快。加上去年土地市場催生了大量高價地，這些專案今年將陸續上市，想要保本銷售就必須提高價格，地價推高房價的戲碼將繼續上演。
由此導致政策高壓下，購房積極性絲毫未受影響，反而出現了恐慌性入市，加上外部經濟條件的好轉，政策持續收緊實為意料之中。
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對市場有哪些影響？
3月2日杭州已經出臺了一輪收緊政策，把大江東、富陽原本向外地購房者敞開的大門全都關上，並對本地人購房進行“連續繳納2年個稅或社保”和“限購2套”的強力約束。
針對這些政策的出臺，市場需要一段時間來消化和吸收。目前還處於上一輪調控的時間視窗之中，當下又追加了新的政策，我們認為在政策落地的效果上形式大於實質。
顯而易見，昨晚杭州的樓市新政是緊隨國家宏觀調控的節奏，對市場釋放繼續從緊的姿態和信號。而在調控力度上，只是常規限購、限貸政策的些許疊加，對標北京、上海、廈門等調控嚴苛的城市，並不算極端或者過分。
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房價是不是要跌了？
對於今年整體的房地產市場走勢，克而瑞還是堅持此前的判斷。即使成交量縮減40%，向下觸達1000萬方甚至900萬方，整個市場的供求關係仍然是供略大於求。在此基礎之上，價格基本會維持穩定。
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下一輪政策何時出？
不論是上一輪限購加碼，還是這一輪認房又認貸，調控效果的顯現都需要一個時間維度，個人認為兩個星期是比較合適的觀察時長。
站在調控決策者的角度來看，出臺下一輪政策的急迫性不會很大。
另一方面，注意到全國各地房地產市場急劇縮緊的姿態，加上金融層面的收縮也在醞釀當中，這些因素會對杭州購房者產生多大的心理觸動，在多大程度上影響市場預期，有待進一步觀察。
可以肯定的是，這一輪政策碾壓之後，如果大家還在跑步進場，調控之手必定繼續施壓，政策疊加是大的趨勢。
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對市場各方的建議
對購房者來說，購房週期延後是不二選擇。雖然在歷次調控的小週期內，很難看到房價有明顯回落，但放到一年的大週期來看，房地產市場下行是必然趨勢。
對開發商來說，一方面建議加緊出貨，必要時可以做出一些價格上的讓步；另一方面務必確保現金流，針對部分都市圈城市和三線城市可進行適度調倉。調控視窗下建議謹慎投資，看清楚風向和趨勢之後再做定奪。
對政府來說，要利用限購的寶貴視窗，加大市場有效供給，加速城市擴容建設，緩解限購之後可能噴發的擠壓性需求，從而長久的穩定整體市場價格。
