隨著城市汽車保有量持續攀升，商品房社區停車位短缺的問題日益凸顯，並由此引發了業主和開發商之間、業主和物業公司之間、業主之間的多重矛盾。那麼，商品房社區地上和地下停車位到底是歸業主還是歸開發商呢？地上停車位該如何分配？在業主的共有場地上新增停車位又有什麼說法？
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社區車位該歸誰？
共有場地車位歸業主共有
“社區地下車位只售不租，地上車位採取計時收費，同樣不向業主租用。社區車位到底歸誰所有？難道業主只能購買車位而不能租用？”家住河北區某社區的趙先生向記者反映，由於該社區地下車位出售價每個20萬元，他認為價格過高在購房時便沒有購買車位，原打算屆時租用地上車位使用，沒曾想地上車位近期實行計時收費，先到先停，使得每天回家停車成了老大難。
開發商有沒有權利出售車位？天津市物業事務服務中心相關負責人介紹，想要使商品房社區停車位達到規範化管理，業主首先應該弄清車位的歸屬問題。根據《物權法》規定，“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有”。從《物權法》的規定看，商品房社區中的車位有“專有”與“共有”兩種不同的權屬，不同的權屬有不同的處置主體。
從調查情況看，目前商品房社區車位歸屬主要有三種：一種是建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫，開發商有權通過出售、附贈或者出租等方式約定它的歸屬。第二種是開發商履行法定義務配套建設的地下人防工程，權屬歸國家所有，開發商沒有產權，只有使用權，平時可以用於停放機動車輛，出租給全體業主使用，但不得將其出售、附贈。第三種則是佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放機動車輛的車位，這類車位則歸全體業主共有，全體業主有權決定這類車位的分配使用。
從目前瞭解到的情況看，天津市大多數社區地上停車位的權屬歸全體業主共有；地下停車場產權則多歸開發商所有，其權屬辨別可依據面積認定的方法，如地下停車場計入購房人的公攤面積則歸全體業主所有，反之則歸開發商所有。
地上車位如何分？
業主投票決定共有車位分配
除了車位的權屬，地上業主共有的道路或者其他場地的車位分配問題也是業主普遍關注的問題。隨著私家車的普及，擁有私家轎車的家庭越來越多，有些社區的規劃設計不能完全滿足所有業主的停車需求，使得社區車位越來越緊張，如何公平分配車位事關每個業主的切身利益。
天津市物業事務服務中心相關負責人介紹，車位的分配因權屬不同，分配方式也是多種多樣。對於權屬屬於開發商的車位，目前多為地下車庫，根據《物權法》的規定，開發商有權通過出售、附贈或者出租等方式來分配，一般在商品房買賣合同中進行約定。
而對於權屬屬於全體業主共有的車位，多為地上車位，在前期物業管理階段，由開發商確定分配方式，這在購房時公示的《天津市住宅前期物業服務合同》、《臨時管理規約中》有約定，業主擁有充分的知情權。成立業主大會後，如需調整分配方式，由業主委員會結合社區實際，在徵求業主意見的基礎上制定車位分配管理方案，通過召開業主大會表決，經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意方可予以實施。
由於地上停車位數量普遍較為有限，目前天津各社區地上部分的車位元分別採取不同分配方式：
方式一：“搖號”分車位
物業公司對地上停車位和業主擁有汽車數量進行統計，根據制定的車位元分配方案以家庭為單位抽籤搖號等決定車位的分配使用權。目前天津各社區採取搖號分配車位元的方式較為普遍。
方式二：計時收費
除了搖號分配車位外，目前也有部分社區採取計時收費的方式來管理地上車位元，這種方式不固定車位元，業主停放需按小時收費，多停多收費。一般來說，地上車位配比有限，適合用於車輛臨時停放，而有固定車位需求的可以通過購買地下車位來解決，不同的車輛停放方式，基本上能滿足大部分業主的需求。
方式三：先到先停
也有部分社區對地上車位元不設置固定車位，面向全體業主開放，採取“先到先停”的方式。在下瓦房一處社區，業主進入社區需刷門禁卡，進入社區後採取就近停放原則，如果所在樓棟周邊車位已停滿，再在附近尋找車位停放，直到社區車位元全部停滿不再放行進入。
先到先停的車位管理，體現了一定的公平原則，車位使用效率也較高，但由於該社區車位數量有限，回家稍晚點便找不到地方停車，每天回家面臨的頭等大事便是“搶車位”，希望未來能出現更多的停車場所，讓停車不再犯難。
需要提醒的是，對於地上車位元分配方式，無論採取哪種方式，都應由全體業主商議表決決定，業主可通過召開業主大會來變更車位分配方案。
社區車位咋增量？
共用場地新設車位需業主大會同意
而隨著機動車擁有量急劇上升，一些老的商品房社區停車位普遍面臨“僧多粥少”的尷尬處境。為了緩解這一狀況，部分社區將公共道路、部分綠地等改造成停車位，特別是當初未設計地下車庫的老商品房社區，這一現象更是普遍存在。不過，將社區道路、綠地變成停車位，社區環境勢必大受影響，業主們糾結不已。
對此，天津市物業事務服務中心相關負責人表示，根據《物權法》規定，建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。公共綠地改成停車位元,雖然滿足了部分有車一族的停車需求,但卻影響了社區業主整體居住環境及生活品質,對那些沒有私家車的業主是不公平的，原則上不改為好。
而對於那些車位特別緊張的社區，如果業主普遍覺得有改的必要，需要按照一定程式來操作。首先，業主委員會要將改造方案交由業主大會討論決定，須經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意；其次，按照《天津市城市綠化條例》等相關規定，報送有關行政管理部門審批同意；第三，委託給物業公司或者施工單位進行施工；最後，物業公司根據業主大會制定的分配使用方案做好分配使用的管理工作。
私家車日益普及，擁有兩輛私家車的業主也日益增多，這就使得原本就較為有限的社區車位元更為稀缺，需要各方合力來解決停車難問題。首先，開發商在規劃建設時根據實際情況配備相應數量的停車位有其必要性；其次，業主委員會、業主大會會根據本社區的實際情況來制定機動車行駛、停放具體管理辦法，委託物業公司加強對車輛停放的管理，業主委員會要主動配合支援物業公司工作；再次，業主委員會應採取多種形式加強宣傳引導，爭取廣大業主的支持理解，同時，廣大業主也要加強自律，人人爭做“中國好司機”，合規有序停放車輛，尊重配合車輛管理，儘量避免給停車添“堵”。
（長河）