廣州房地產限購措施連番升級，“加強商服類房地產項目管理”規定更是將公寓產品推到了風口浪尖。網傳消息“新政後個人購買的二手公寓仍可賣給個人”雖然令業主松了一口氣，但市場仍彌漫公寓產品“朝不保夕”之感。公寓已成投資“雞肋”？
如何為存量公寓等商業物業保值增值，轉型做共用住宿收取可觀的租金正成為眾多業主新的選擇。
盤活閒置物業共用提升價值
據發佈的《2016廣東房地產藍皮書》披露，廣州新建商業可售面積為187.58萬平方米，未售存量面積為780.92萬平方米，以2015年月均5.2萬平方米的消化量，廣州的新建商業物業僅可售的存量去化就需要36.1個月（超過3年）。而以現在未售的存量面積計算，其去化時間預計超150.2個月，也就是說要12.5年。
政策環境的嚴厲，市場需求和交易的萎縮趨勢，未來公寓的閒置空置率勢必增加。這種情況下，更多商住兩用的商業物業業主將目光投向了共用住宿短租市場。
據瞭解，這些共用住宿的單位一般都配有酒店式的物業管理服務，某些社區更配置家政及接送車服務，令住客享受尊貴服務之餘又感受到居家氣氛，因此吸引了不少外籍人士及商務、家庭客人租住。以共用住宿品牌鹿駐為例，鹿駐目前在廣州珠江新城、上海、武漢等地開發營運了近百套住宅和公寓為共用住宿房間，日租金在500元——2000元左右，鹿駐為房東全托代運營酒店式管理並收益分成。如果簽約成為鹿駐的共用住宿房間，租金每月5400元以下的全歸房東，租金每月5400元以上的則鹿駐和房東按比例共同分成。
鹿駐創始人曹國梁表示：“除了住宅外，最近鹿駐接到了許多仲介和商業物業房主的問詢和意向合作，這也讓我們下定決心今年加大發力公寓等商業物業，迎合市場需求痛點和熱點。房子是人們最大的私有資產，在嚴厲限購下，盤活閒置資產去庫存並提供專業代營運服務產生效益，共用住宿模式將迎來新一輪爆發期。”
共用住宿行業期望更多政策支持
隨著出遊個性化，高鐵交通的完善，中國人的出遊方式消費也在“升級”，對旅遊住宿需求也有了更多更高的品質追求。星級酒店已經不再是唯一選擇，更多民宿、共用住宿品牌的興起大受歡迎。2015年國務院辦公廳印發《關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，2016年《關於促進綠色消費的指導意見》等，都相繼明確在國家政策層面上支持民宿發展。2017年新發佈的《“十三五”全國旅遊資訊化規劃》也將“民宿客棧資訊化工程”等列為重點。
以往的旅遊住店僅僅解決了住宿的基本功能，現在家庭出遊，商務出遊等需求發生了變化。比如一家人希望可以在旅遊地做飯洗衣，享受家庭式生活便利，一般的酒店就難以辦到。在曹國梁看來，目前“共用住宿+互聯網”是一個基於生活需求旅遊住宿消費升級後，遇到共用經濟的新經濟，滿足了大眾需要的同時，肯定有一些新問題需要推進解決。比如將共用住宿的監控系統上傳併入公安部門、共用住宿稅務方面的進一步明晰規範，地方出臺更多細則予以落地支持等等，以實現全行業的有序健康快速發展。
“杭州市在支持民宿發展方面，不僅提供政策上的落地保駕護航，也有各類資金獎勵支持。所以杭州民宿無論在行業規模上，還是發展水準都是領先的。廣州是一個鼓勵創新包容多元的城市，也是重要的交通樞紐和旅遊城市，希望得到更多的政策支持和各方關注。”鹿駐創始人曹國梁呼籲。
“安全、乾淨、品質、24小時服務”是住宿行業的四大標準，鹿駐通過C2BC的模式做好“B”這個埠環節，通過專業的代運營管理，將吸收更多房源到鹿駐共用住宿旗下推向新興市場，做中國共用住宿行業領域的京東。據透露，今年鹿駐將覆蓋國內50多個熱點城市，房源拓展到5000多套，2018年將擴大到海外房源和海外旅遊市場。
◆機構分析
租賃市場
需求上漲
據第一太平大衛斯最新發佈的廣州樓市第一季度分析報告顯示，第一季度，廣州服務式公寓租金環比上升1.0%，錄得人民幣每平方米每月211.8元；入住率水準為87.6%，環比上漲0.6個百分點。廣州高端住宅租賃市場租金環比上漲0.4%，錄得人民幣每平方米每月155.0元；入住率水準為94.3%，環比上升5.5個百分點。展望市場後續發展，租賃市場將迎來節後小高峰，需求上漲將提高租金議價能力。由於廣州高端公寓總體供應有限，預期租賃市場將保持平穩。
當前，由於信貸從嚴、調控政策加碼和佛山限購力度的升級將對廣州住宅市場的投資性需求起到抑制作用。本地剛性需求或非戶籍購房者入市難度加大，人口淨流入帶動的旺盛需求也將受到一定程度的影響。另一方面，土地市場和活躍的大宗交易市場反映了開發商對廣州市場的信心，但隨著政策的深入演變，購房者將趨於理性，成交速度將放緩。
