現象
房企紛紛推出長租公寓
100％持有住宅，開發商靠長期租賃回收現金，這種新型業務正成為開發商佈局的重點。近日，北京出讓的四幅地塊，住宅部分100%均由競得企業持有，做成長租公寓產品。以海澱地塊為例，首創天恒中糧聯合體以57.6億元摘得海澱永豐20號地，根據競拍條件，需要配建100%自持商品住房面積，10%自持商業辦公面積。
此外，去年12月7日，鏈家研究院院長楊現領發佈了《租賃崛起》行業研究報告。該報告預測，2016年、2020年、2025年，中國房產租賃市場租金規模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。而克而瑞資料也顯示，TOP30房企中，1/3已切入長租公寓領域。
據悉，最先在長租公寓領域試水的地產商當屬萬科，推出長租公寓品牌“萬科驛”，目前他們已經在廣州、上海、廈門、濟南、北京、西安、重慶等多個城市落地，並計畫至2017年將實現15萬間萬科驛公寓。相對于萬科集團3000億元的規模，無獨有偶，去年龍湖地產也宣佈正式涉足長租公寓和聯合辦公兩個新業態，龍湖長租公寓定名為“冠寓”，力爭在三年內實現300處長租公寓。此外，包括金地、遠洋、招商蛇口等房企也都進軍長租公寓。
原因
發展自持型物業可對沖風險
近年來，長租公寓領域開始密集出現房企的身影。根據克爾瑞的分析報告，按房企涉足長租公寓的目的及其是否參與長租公寓後期的運營管理，可以將目前房企參與長租公寓的方式分為兩類。一類是房企主導，指房企成為長租公寓的運營方（一般由旗下專門公司負責）。目的是出於戰略性佈局考慮，拓展新業務領域，打造自有長租公寓品牌，獲取新的盈利點，並且通過與地產主業和物業管理業務的協同（如客戶資源分享等），可實現相互促進發展。另一類是託管合作，指房企與專業公寓運營商合作，房企負責組織房源供應，由協力廠商公寓運營商進行公寓的運營。目的是促進新房專案的銷售去化，以及盤活二手房源提升利用效率，完善社區增值服務。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，在鼓勵創新和創業的大背景下，適時推出租賃型物業顯得很關鍵，長租公寓正處於一個資本投資的風口，吸引了較多的資金。從發展租賃市場的角度看，很多房企也願意去嘗試，這也屬於對租賃市場的持續看好。此外，發展租賃市場，也能夠防範各類新的問題，比如說調控政策下房屋銷售市場容易遇冷，這個時候需要通過自持型物業的發展來對沖風險。又比如通過租賃型物業的發展來獲取持有型物業的現金流，和單純的銷售型的現金流的模式不一樣，這都是房企從財務角度上做出的一些新的考慮。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，房企進入長租領域的原因是：大城市房價居高不下，首次購房的平均年齡在不斷延遲，在未購房之前許多居住需求只能通過租賃進行滿足，由此租賃市場規模將越來越大。由於看到了市場的趨勢，於是有企業開始進入長租領域。
據悉，去年年中《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》對外發佈，針對如何支持住房租賃消費和增加租賃住房用地供應，提出了一些原則性的方案。其中，“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房”較為引人關注。業內人士表示，這一政策的支援，將刺激房企逐步加大租賃市場的開發。
好處
優化社區O2O平臺 增加收益
而有關人士認為，相對於新房增值，以二手盤活方式合作發展長租公寓似乎意義更為長遠。主要有以下三點好處：
首先，為業主提供增值服務。借助專業租賃平臺，能夠保證房屋有租客長期居住，提高了入住率。大華房產就是為了提升開發專案的社區增值服務推出了“愛上租”，將“雲寓”業主閒置的房產物業租下來進行統一設計、裝修、出租，並提供租後的維修保潔服務並滿足租客的社交需求。
其次，優化社區O2O平臺。社區O2O平臺是眾多房企搶佔的風口，其中平臺上的租房服務是物業管理公司存在優勢領域，在O2O平臺上實現與長租公寓運營方埠的對接，可以節省物管公司的開發成本和精力，還可以直接利用其相對成熟的服務，創造更好的使用者體驗。比如，綠城服務與優客逸家就計畫在業主端APP上對接上優客逸家的服務。
第三，獲取一定的業務收益。以綠城和優客逸家的合作為例，雙方共同出資成立杭州綠城優客資產管理有限公司負責長租公寓專案，自然可以按照雙方股權進行分紅，此外作為物管公司還可以為公寓提供保潔、人員協助等服務獲取相應的收益。對於房企來說，不僅可以在現有的幾十甚至上百個項目中施行，還可以在以後的項目中進行推廣，這樣不僅能夠提升企業品牌口碑，而且能夠成為吸引購房者的一個重要砝碼。
對於長租公寓的盈利模式，同策諮詢研究機構總監張宏偉認為，不外乎兩種，一是租房服務收益，二是房客衍生服務收益。
案例
為節省成本 縮小單房面積
在成本的節省方面，房企也有新的點子。泊寓相關負責人表示，產品開發方面，泊寓根據豐富的地產開發經驗，在不影響基本舒適度的前提下，盡可能縮小單房面積，增加可租賃套數，由此降低每間房所分攤的成本和每位租戶所承擔的租金。運營管理方面，泊寓通過增加租戶之間的相互熟悉度，將項目打造為以一個高度彼此熟知或協作的群體構建管理與服務單元。這是泊寓極簡管理與運營模式的基礎，也是重構租賃市場的核心切入點。
通過發揮在產品開發和運營管理上的關鍵資源能力，泊寓積極探索租賃行業規範化的業務模式，不僅在輕資產項目上大量投入改造和裝修成本，還在背負昂貴地價與建安成本的重資產專案上開發租賃業務，致力於建立品牌形象及樹立租賃行業標杆。
