日前，國務院出臺的《關於創新政府配置資源方式的指導意見》提出，支持各地區在房地產稅等方面探索創新，引發市場熱議。在中央明確“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位後，各地調控政策陸續出臺，曾經被認為是降低房價“利器”的房地產稅再次成為關注的焦點。
爭議三大焦點
對於徵收房地產稅，目前有較大的爭議：一是合法性的問題，二是必要性問題，三是如何徵收的問題。
1.該不該征？
我國現行稅制體系中，只有“房產稅”，僅限於單位和個人的經營性房地產。而房地產稅包括房地產業營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅等。
房地產稅到底應不應該徵收？諸如美國、加拿大、日本等國家，土地屬於私有，因為土地增值，附著於土地之上的房屋也跟著升值，地方政府會向房屋持有人徵收房地產稅。
但是中國的土地歸國有，老百姓擁有的只是房屋的所有權和使用權，對土地只有70年的使用權，租金已經在買房時一次性☆禁☆交付。後期增值的是土地，房屋因為老化破損不僅不升值還貶值，既然貶值就不應該徵收房產增值稅。
對此，經濟學家賈康認為：土地出讓金是地租，以土地終極所有權為經濟依據去徵收地租。徵稅有一個公權力的背景，是以政治上的權力為背景的依法強制徵收。租和稅在各個經濟體實際都是各行其道，不是兩者只能取其一的關係。
2.能否調控房價？
以調控房價和收入分配為由徵收房地產稅，理由不充分。因為房價和收入分配受到諸多複雜因素的影響，房地產稅只是影響因素之一，最終是否有效或者影響程度有多大是難以評估的，這就使調控房價或者收入再分配的政策目標變得模糊不清。
從增加地方稅收的角度，房地產稅短期難以替代土地財政。由於較高的豁免設置、較低的累計稅率設置、大量房產難以統計和確權、真實城鎮化率較低等因素，即使開徵個人住房房產稅，短期內也難以替代土地出讓收入。
另外，目前樓市出現嚴重分化，人口流失的中小城市房屋嚴重過剩，賣不出去、租不出去，如果開徵房地產稅，勢必對這些城市的經濟產生巨大負面作用，有可能導致房屋庫存量進一步上升。在一線和強二線由於供不應求，一致性預期下房地產稅轉嫁，推高房價和房租；在三四線城市，房地產稅將抑制改善性和投資性需求，僅剩城鎮人口增加和棚改動遷兩個途徑去庫存，去化週期大幅延長。
3.如何徵收？
首先是房屋性質問題。由於歷史遺留原因，現存房改房、福利房、央產房、軍產房、小產權房、經濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產權性質差別大，稅基不統一。
其次是徵收標準問題。關於徵稅範圍、計稅依據、稅率制定，以及稅收減免等課稅細節的制定還存在爭議。在中國，住房保有環節的房地產稅，要考慮以免稅條款對應住房基本保障、設計扣除“第一單位”的具體標準，具體而言是按人均面積扣，還是按套數扣，是有爭議的。社科院曾經提出方案，設計為人均40平米，但也有不同意見，立法中大家需尋求最大公約數。有人會認為應60平米，有人會認為應該從第一套房扣除，但也有人說扣除第一套房會催生離婚潮。也有建議以單親家庭第一套房、雙親家庭前兩套房扣除，從第三套房開始征。然而，究竟設定怎樣的標準較為合理，目前也難以達成一致。
關於房地產稅計稅餘值的估價流程，目前尚未建立統一的標準。當前房地產估價的仲介機構較為分散，部分二手房出於避稅的考慮，實際交易價格和官方系統的登記價格差距較大。而且不動產的獨一性決定了徵稅主體的個體差異較大，如何建立城市或者街道範圍的基準地價，針對不同房產之間個性因素進行修正，以及隨著資產價格變動如何進行價格的及時更新，迫切需要探索出較為適合我國不動產市場的估價體系。
再次是如何徵收的問題。迄今為止，中國的稅收幾乎都是針對法人進行徵收，即便是個人所得稅，也是通過單位財務部門代扣代繳，如果讓稅務局直接面對居民個人徵收房地產稅，難度較大。有人建議採取仲介方式，可以把房地產稅委託給有資質的資產評估的權威部門來徵收，這樣可以節省稅務部門的人力物力成本。但目前仲介的誠信程度、職業操守和業務能力目前是否達到相應的水準，也存在質疑。並且，如果採用重慶、上海徵稅範圍較窄、稅率較低的方案，則存在征管成本高，收益小的問題。
五大政策走向
基於上述分析，我們對房地產稅未來政策走向判斷如下：
1.儘管沒有明確的時間表，但房地產稅徵收是大勢所趨。
房地產稅是成熟市場經濟體作為地方財政收入的重要和穩定來源，用於支持地方公共設施建設和服務，提升地方房產價值，形成正向迴圈；也是對我國現有房地產市場稅收結構中重交易、輕保有的修正，有利於房地產市場的健康發展。
2.推出房地產稅主要定位為形成合理的稅收體系。
無論從國際經驗，還是上海和重慶的實踐來看，房產稅對房價的影響是有限的。
推出房地產稅更多定位為理順現有的房地產稅費結構，形成合理的稅收體系，為地方財政提供重要和穩定的稅收來源。
3.受制多種因素影響，房地產稅在我國短期內難以全面落地。
除了立法等準備工作還未完成以外，由於前期重慶、上海的房產稅試點並不成功，預計房地產稅徵收前還會採用新的方案，目前關於新方案還存在許多爭論，以及有待解決的技術問題。
另外，樓市出現嚴重分化，擔心推出房地產稅後對三四線城市去庫存影響，也是很重要的考量因素。因此，房地產稅在我國短期內難以全面落地。
4.新推出的房地產稅將對現行稅費體制中的稅費項目進行歸併和調整。
房地產稅在起草過程中，實際上是對現行稅制以及有關的收費體系的再設計，因為圍繞著房地產的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數不清名目的一些費用，都和房地產稅有關。
新推出的房地產稅將對現行稅費體制中的稅費項目進行歸併和調整，更合理地反映房地產市場的稅收結構。
5.可能先在某些城市、省份試行，然後再推廣。
1月12日，國家發改委主任徐紹史在《人民日報》發佈署名文章稱，支持各地區在房地產稅等方面探索創新。可以預期，房地產稅可能先在某些城市、省份試行，然後再推廣。
