近日，廣東省人民政府辦公廳發佈了《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》。對比去年6月出臺的《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，廣東省的《意見》主要落實了各個條款的責任單位，包括省國資委、住房城鄉建設廳、國土資源廳、財政廳、工商局、地稅局、省國稅局以及各地級以上市人民政府等，而檔基本內容則與國務院的指導意見一致。
方圓資產管理首席市場分析師鄧浩志表示，新政策利好公寓類產品，預期各地將陸續公佈執行細則。政策也為過剩的商業物業市場指明了發展方向，未來或有更多企業參與到公寓市場的開發與經營中。如果市場盈利水準足夠好，不排除有企業進行整體收購，這等於變相活躍了商用物業的銷售市場。但某租賃房運營企業負責人則表示，政策實施需多個部門協調，其實現在還遠未落地。
《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》一出，不少意向買家或者持有酒店式公寓的小業主認為有望迎來“春天”，以後可以安心做包租公或包租婆了。還有市民節後已打算出動去看公寓盤。
不過，記者在採訪了多位元樓市專家後，發現他們普遍對這個政策是否惠及用於銷售和已經售出的商業公寓持謹慎態度，多數人認為這個政策主要是為企業自持商業用房盤活提供了多條出路，並且鼓勵企業將閒置的商業用房利用起來，改為租賃住房。若全面實施“商改住”，有可能影響目前的土地出讓市場，甚至會影響規劃部門在片區規劃的實施。一旦造成公寓價格上漲，也不是政策希望看到的結果。
去庫存一年 商業用房庫存不降反升
去年，不少熱點城市的住宅成交創造了歷史天量，但商業用房的去庫存情況又如何呢？據國家統計局發佈的資料：2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，其中住宅待售面積40257萬平方米，同比減少11%，辦公樓待售面積3631萬平方米，同比增加10.8%，商業營業用房待售面積15838萬平方米，同比增加8%。可見，2016年去庫存的成果主要是住宅市場，而辦公樓和商業營業用房的庫存反而進一步增加了。
克而瑞首席分析師肖文曉認為，真正需要擔心的並不是住宅市場的庫存，而是商業用房市場的庫存。此番允許商業用房按規定改為租賃住房，無疑是從政策源頭上為商業用房去庫存找了一個新的突破口。
《意見》中引起最大關注的是“允許將在建、建成、庫存的商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。”記者留意到，這一條的前提是“在建、建成、庫存的商業用房”，是否適用於已經賣散或者準備用於分割銷售的商業用房則暫未明確。
方圓資產管理首席市場分析師鄧浩志表示，“商改住”可能只是針對企業整體持有經營的商業用房可以轉性質，而用於銷售的商業公寓乃至存量的公寓產品都不大可能“商改住”。因為土地性質改變不但影響城市規劃，而且會影響土地拍賣市場的“遊戲規則”。
“商改住” 受惠範圍未明確
最引人關注的“商改住”問題，政策前提是“在建、建成、庫存的商業用房”，是否適用於已經賣散或者準備用於分割銷售的商業用房則暫未明確。多位樓市專家認為，該政策應該主要是為鼓勵企業將閒置的商業用房利用起來，改為租賃住房。至於是否會利好用於銷售或已經售出的商業公寓產品，則持謹慎態度。
“房中房” 改建規範沒出臺
關於改建“房中房”，《意見》提出“允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施、防水功能、排汙功能完好有效。”與此同時，卻不能忽視租賃市場中過往存在的“房中房”亂象，私自亂改建對房屋結構、消防、衛生、治安所帶來的安全隱患是有目共睹的，所以廣州市一直以來對於“房中房”都是嚴格管制的，也獲得了廣大業主的支持。今後，明確“合規”改造的標準並嚴格監督，至關重要。
“水電氣” 按居民收費未必指公寓
有專家認為，改建後的租賃住房“用水、用電、用氣價格按照居民標準執行”，未必指目前市場上的商業公寓水電收費可按住宅標準執行，很可能只是針對企業自持的租賃住房。
助商業用房去庫存 租賃房源大增
從去年6月國務院辦公廳印發《意見》，到去年12月份中央經濟工作會議提出要加快住房租賃市場立法，加強住房市場監管，再到現在的廣東省出臺相關規定，這是政策逐步落地的過程。接下來各地也會出臺實施細則，才能真正成為可操作層面的“新政”。廣州中原地產專案部總經理黃韜認為，廣東確實有大量公寓供應和實際經營問題，相信廣州的政策方向是整體有利市場化，同時兼顧公平合理的競爭環境。鉑濤集團旗下窩趣輕社區CEO&創始人劉輝也認為，從《意見》來看，很可能公寓用地性質的變更主要是針對用於租賃的公寓，並非銷售。
克而瑞首席分析師肖文曉認為，如果嚴格限定商業用房改為租賃用房後僅能用於出租而非出售，這意味著參與的市場機構不再是傳統的賣房子的開發商而是租賃運營商。以目前國內很低的房價租售比來看，基本上不會有太大的利潤吸引力，恐怕填不飽習慣了“賺大錢”的開發商的胃口。
“商改住”政策對於意圖分租賃市場一杯羹的租賃運營商確實是重大利好，因為這個政策解決了他們最為苦惱的房源問題，新增了很多獲得房源的途徑。對於那些外來人口多、租賃市場活躍的城市的商業用房去庫存，也是一條新的出路。這才是“商改住”的要義所在。