日前，廣州市房管局存量房交易資料顯示，2016年二手住宅成交13萬宗，同比增長61%，是2014年的2.3倍。2017年1月1~14日，經廣州鏈家促成的二手住宅買賣宗數與2016年12月同期持平，全市二手房成交均價為25425元/m2。在如此大量的成交中，究竟誰才是樓市的主力購買群體？這裡將為你逐一解讀。
年輕人置業漸趨主導
日前，廣州鏈家研究院發佈統計資料顯示，2016年廣州市二手住宅買賣交易中，占比最大的是26~30歲之間的群體，達30.3%，比2015年同期增加4.6個百分點；套均總價為171.8萬元/套，同比增加30.4萬元/套，顯示年輕客戶群在自身資金儲備、父母積蓄及銀行信貸的支持下，可承受的物業總價水準有所提高。
購買物業套均總價最高的是年齡在36~40歲之間的客戶群，在2016年的套均總價為224.7萬元/套，比2015年增加42.9萬元/套。但其成交占比只有13.9%，同比減少2.7個百分點，該類客戶一般已持有兩套房產，在限購的前提下只能通過“賣一買一”來完成再置業的計畫。至於買家最喜愛區域，從左表中可發現，各個年齡段的客戶對海珠區的認同度普遍較高，選擇在該區購房的比例皆在19%以上。而天河、白雲兩區的吸引度則平分秋色，30歲以下的買家會相對傾向于在天河尋找合適的物業，40歲以上的客戶則把白雲區的居住環境作為參考因素。
廣州鏈家研究院院長周峰認為，受老城區可售房源數量有限的影響，年輕群體從原本熟悉的老城區逐步“外流”已成大趨勢。
換房族入市會否持續有待觀察
雖然整個2016年有13萬套物業通過廣州二手樓市實現轉售，但從2016年8月開始，為應對部分城市房地產市場過熱的情況，“規範市場行為”成為房地產領域的主要動詞，20多個城市重提限購、限貸政策，同時對開發企業、仲介企業的經營行為作出詳細規範化要求。主管部門旨在維護市場秩序、促進行業健康發展，對房地產市場的要求仍舊是“穩定”為主，防止市場出現大起大落。在這樣的大環境下，業界普遍認為，2017年廣州市住宅市場的表現，將建立在兩個因素的變化上。
一、貨幣政策是否由“寬鬆”轉向“中性”。市場過熱，很大程度上是客戶借助銀行貸款入市所致，2016年全國主要大、中城市的房地產市場表現已能證明。目前重申限貸政策的城市，多數是提高二套房的首付比例和維持“認貸不認房”的標準，只有北京、深圳等少數幾個城市執行“認房又認貸”的嚴格標準。廣州在市場成交結構上，以自住和改善型客戶為主，投機性質購房比例相當小。預計短期內跟進“認房又認貸”的可能性相對較低，但銀行給予首套房客戶的利率優惠折扣，是否維持較長時間的8.5折，則有待驗證。
二、換房族的入市行為會否持續。2016年廣州樓市成交量出現同比大增，換房族貢獻的力量不可忽視，“賣一買一”的行為也加速了市場存量房源的流轉。客戶的換房計畫，除了上述“認貸不認房”的輔助條件外，還有對當時市場對應板塊樓價的認同度。而2016年下半年廣州樓價處於上升通道內，個別房源稀缺板塊，樓價明顯比2015年有所上調。潛在換房客戶本身有居住之所，若樓價已超出其可承受範圍，不排除他們的再入市的計畫會有所推後。
周峰預期，在市場潛在客戶和有效房源於2016年被快速消化，及政策調控面從相對寬鬆轉向平穩的前提下，2017年廣州樓市的基調以“穩中微調”為主，隨著兩年前市區出讓地塊的陸續開工，中心城區的一手住宅成交比例有望輕微增加。佛山對廣州的客戶分流作用仍在，而本地供應不足的樓盤物業價格仍會有窄幅上調的空間。一、二手住宅市場總體成交量或較2016年縮減一成，這屬於正常的調整。2017年住宅租賃市場則繼續受公寓市場分流及部分租客轉當業主的影響，無論成交量抑或備案量，皆可能繼續走低。