經歷了去年樓市的大爆發後,2017年廣州樓市將有一個與往年不太相同的新格局,最突出的特點就是郊區的剛需盤經過去年的大量消化後,貨量減少,而中心城區的項目卻由於近年來舊城改造的推進等原因,占比增加。今年將有哪些脫胎換骨之後新推出市場的舊改項目值得關注?置業不想離開市區的市民可以多關注黃埔區和荔灣區。
萬科悅城 首期萬科城市之光為商業公寓
萬科悅城位於黃埔東路與石化路交界處,附近有地鐵文沖站和大沙東站以及BRT公車站。該項目是目前萬科在廣州最大的項目,也是廣州拆遷量最大的舊城改造項目。樓盤由有800年歷史的文沖村改造而成。文沖村現保留有宗祠、家塾、古民居和碉樓等有歷史文化價值的古建築,村中央是風水塘。萬科將保存原有的池塘和古建築風貌,打造一個風景旅遊區,圍繞風水塘點式建設樓棟。
樓盤2010年開始大刀闊斧拉開拆遷序幕,整個專案總占地約50萬平方米,建築面積約200萬平方米,分五期開發。如果用一句話概括萬科的這個項目則是: “軸一心兩商業三組團。軸,指橫跨整個古村落的河流;心,指文化中心;兩商業指南北兩片商業區;三組團即三個住宅組團。整個專案的開發週期預計要達到萬科悅城預計開發時長7-8年,包括108萬平方米住宅、40萬平方米商業,將全面引進萬科八爪魚服務配套,包括萬科廣場(商業mall)、萬寇里(社區商業街)、萬科雲(甲級寫字樓)、萬科派(商業辦公)、泊寓(酒店公寓)、梅沙教育(全齡化教育)和萬科頤(養老會所)、萬科醫療社區。
今年將推出項目的首期萬科城市之光(L4棟公寓),主打25平方米的極小5米層高loft公寓,總貨量576套。3梯32戶設計,20層高,1-2層為商鋪。可以說,萬科目前已經在廣州有多個商業性質的小公寓專案,雖然產品性質與住宅有別,貨量多,市場上同類產品也不少,不過萬科的幾個項目銷售都十分不錯。主要靠的就是高使用率的產品和可以預見的高出租回報。商業性質的公寓,未來在出讓轉手的時候將會面臨10%左右的高昂稅費,但那是以後的事,萬科城市之光等公寓產品,由於面積小,總價也低,而loft小複式的設計則讓單位的使用率大大提升。樓盤的公寓單位不但在層高上做到了比較舒適的5米,還戶戶配上下雙陽臺。並且產品最大的“必殺技”是25平方米的loft小戶型還做成上下兩層雙鑰匙戶型。一套自己住,一套租出去;或者一套房子當兩套租,聽上去都很美好。樓盤目前售價未定,而附近住宅性質的小面積單位二手價格在3萬元/平方米以上。
項目自身的教育、商業配套齊全,因此未來的住宅組團相信會有更多的市民關注。
荔灣新城欣悅灣 中小戶型豐富
荔灣新城欣悅灣位於荔灣茶滘路(花地河旁),該項目脫胎於茶滘城中村改造專案,雖然在荔灣區目前沒有廣鋼新城的知名度大,但啟動的時間卻比廣鋼新城要早得多。該項目也是一個巨無霸項目。荔灣新城屬於茶滘城中村改造項目。樓盤總占地達到58萬平方米,整體建築面積近200萬平方米(其中約60萬平方米為商業),相當於1/3個珠江新城。專案地處200億打造的“廣佛之心”白鵝潭經濟圈核心區及環境優美的花地濱水生活圈。首期推出“欣悅灣”組團屬整體改造規劃的4號地塊,由4棟23-31層高洋房組成,總建築面積約8萬平方米,戶型面積從68平方米兩房至123平方米三房單位。
不過對比廣鋼新城個個都是大品牌開發商,荔灣新城欣悅灣的發展商則為廣州市茶滘置業發展有限公司,屬於力誠控股旗下。資料顯示,該開發商還有相繼開發了海珠花園、力誠凱怡大廈等項目。樓盤雖然以中小戶型為主,選擇豐富,但有部分戶型存在沒有雙陽臺設計,或者客廳不帶陽臺的缺點。88平方米三房、96平方米三房,相對來說比較好。
相對來說,項目的改造建設期要比廣鋼新城長,但由於地處老芳村的複地,項目周邊生活氣氛十分濃厚。目前樓盤吹風價為3萬元/平方米以上。
嶺南V谷 一線江景資源佳
嶺南V穀位於花地大道南,原為廣鋼位於荔灣珠江邊上的用地.專案總占地逾22萬平方米,規劃總建築面積超53萬平方米,總投資達50億元。預計一期B區將於2017年9月正式開盤,廣鋼集團總部將於2019年6月正式入駐C2棟。樓盤商務配套齊全,包含科技型寫字樓、精品商務酒店、平層/loft商務公寓、濱水休閒多業態商業等,全部物業可租可售,未來將建設可停靠遊艇的碼頭。專案一共分成A、B、C、D四塊地塊分四期開發,一期重點開發B、C地塊,主要包括B2-B7棟、C1-C2棟建築;沿江道路綠化工程;高鐵橋底公園;公交首末站等。園區將瞄準互聯網技術與應用的群,以打造五大產業服務平臺為吸引力,以產業導入為龍頭,配套商業、酒店、公寓等商務和生活物業,建設產居商一體化、以科技為主題的RBD(休閒商務區)。產業以“互聯網技術及應用”和“智慧裝置”為主導,打造“互聯網+”新概念智慧產業園。商業以濱水景觀為特色,配套園區、輻射週邊,借助嶺南文化元素,打造嶺南地區濱水休閒特色商業。
2016年落實推進的 “舊改”專案
■連結
●黃埔茅崗村
2016年11月,位於黃埔魚珠附近的茅崗村進行城中村改造批前公示,該項目由富力及南馳實業負責,並于同年12月正式動工。該項目占地面積79.54公頃,改造後計算容積率總建築面積為227.43萬平方米。體量是琶洲的兩倍,楊箕、獵德的三倍,是廣州市現正進行的最大一個“三舊”改造項目。
●保利小新塘項目
項目用地面積達到19萬平方米,建築面積78萬平方米;這為該片區帶來了居住人口的同時帶來生活配套。隨著近年黃村牛奶廠板塊的崛起以及科學城建設的延伸,智慧城-科學城這一區域未來有望打通成為廣州的“電商互聯網+”產業園區。
●西灣路舊改項目
2010年獲批的西灣路舊改,於2016年10月修改規劃再度獲批。其總用地面積為198457平方米,計算容積率建築面積為408170平方米,綠化率為38.4%。這一片區既是崛起的新荔灣,還是廣州商業中心的一個希望所在地。改造後的西灣路以及整個“東風西”片區將更加具有市場價值。
