據市場消息，銀監會近期要求信託公司控制向房地產行業提供融資的行為，監管要求重點針對房地產行業以及其他產能過剩行業。
為抑制房地產的過熱發展，監管部門自去年起已經出臺了一系列調控政策，這些調控措施從規範房地產企業的拿地行為到房產銷售端的限購限貸等方面不一而足。
在此之前，為限制流入房地產行業的資金，監管部門已經相繼出臺了諸如限制房地產企業股市再融資、債券融資以及針對流入房地產行業的銀行理財產品和私募房地產基金的監管力度。自去年下半年起，上市房地產企業的股市再融資發行幾乎銷聲匿跡，債市融資金額暴跌。
市場人士表示，房地產信託發行金額在2013、2014年出現激增，此後因針對房地產的直接融資監管鬆動而式微，但隨著去年房地產的調控政策再次回歸，房地產信託資金再次出現上升勢頭。
一家房地產企業的財務人士指出，針對房地產信託的監管一直存在，只是在近兩年來的房地產政策寬鬆期內對違規資金的查處力度較小，如今隨著各部門加強金融監管以及對房地產的調控力度加大，進入房地產領域的信託資金可能面臨監管升級，中小房地產企業的融資管道將進一步受限。
據人民網記者瞭解，在本月初召開的信託監管工作會上，銀監會信託監督管理部就指出，房地產信託的信用風險呈上升趨勢。
據該監管部門的資料顯示，截至去年末，房地產信託餘額1.64萬億元，同比增長18.29%。但監管層認為，考慮到部分資金繞道投放至房地產領域，房地產信託的實際規模可能更大。
而就信託的風險而言，房地產行業的占比較大。截至2016年底，全行業房地產信託風險資產餘額382億元，占全部信託風險資產比例的32%；風險率2.32%，比年初上升0.02個百分點。
監管層指出，存續房地產信託風險項目，主要集中於二三線城市、民營房地產商以及商業地產專案，其中主動管理類信託占比超過6成。
監管層認為，房地產信託的風險主要為集中度、合規和法律三個方面：
集中度風險：1）投向區域集中於熱點城市。存續期房地產信託項目中，投向16個熱點城市的信託資產超過53%；2）大客戶風險較為突出。47家信託公司向某大型房地產集團提供融資，本年新設905億元，占全行業新設房地產信託10%；3）部分信託公司房地產信託業務占比較高。8家信託公司房地產信託占比超過20%，最高80%。
合規風險：1）突破房地產企業資質要求。通過明股實債、產品嵌套、有限合夥、私募基金等向不滿足“四、三、二”要求的房地產項目發放信託貸款（注：四三二分別指四證齊全、30%自有資金和開發企業具有2級以上資質）；2）投向建築業等行業的信託資金被挪用于房地產開發；3）突破結構化房地產信託業務杠杆比例不得超過3:1的要求；4）通過產品嵌套規避淨資本監管；5）為其他機構發放購房首付貸提供便利。
而在法律風險方面，監管部門重點提及了“明股實債”類業務所面臨的風險上升。監管層指出，近期，法院關於某信託公司與房地產公司破產債權確認糾紛案的民事判決認定信託公司獲得房地產企業股東資格後不應再享有對該企業的破產債權，導致依附於債權的擔保措施落空，故“明股實債”類業務面臨的法律風險明顯上升。
同時，信託公司開展“明股實債”信託業務，意在規避監管或公司內部審查標準，由於降低了風控要求，相關專案面臨的信用風險相對較高。
監管層還列舉了相關的案例對房地產信託的風險進行分析。比如，在案例一中，信託公司與房地產仲介合作發放個人貸款。產業基金投資管理公司與房地產仲介合作成立住房金融科技平臺推介個貸客戶，使用產業基金籌集到的資金，通過某信託公司房屋消費金融系列信託產品發放個人貸款，資金可能用於支付個人購房款。此外監管層還提到了信託公司幫助P2P配資並發放小額貸款的案例。
監管層指出，此類案例存在的問題為，仲介機構由於缺乏相應的貸款資質或籌資功能，往往將信託產品作為融資管道或放款通道，以突破其不能直接開展貸款等金融業務的限制。
但這類業務資金的用途和流向不清晰，結構化產品杠杆比例較高，合規及風險管理不足，客戶的推介、審核、貸後管理由仲介機構負責，而仲介機構合規意識和風險管理能力相對薄弱，此類產品投資者眾多，一旦發生風險，容易引發投資者糾紛事件。
根據銀監會本月初出臺的銀行業風險防控工作通知的要求，要堅持分類調控、因城施策，防範房地產領域風險。
就強化房地產風險管控的具體內容而言，銀監會要求，銀行業金融機構要建立全口徑房地產風險監測機制。將房地產企業貸款、個人按揭貸款、以房地產為抵押的貸款、房地產企業債券，以及其他形式的房地產融資納入監測範圍，定期開展房地產壓力測試。加強房地產業務合規性管理，嚴禁資金違規流入房地產領域。
同時，各級監管機構要重點關注房地產融資占比高、貸款品質波動大的銀行業金融機構，以及房地產信託業務增量較大、占比較高的信託公司。
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