當下房價是個熱門IP，什麼都能往裡裝，其中也包含一些似是而非的觀點。
過去，經常有人因房屋租售比過低，就得出了”買房不划算”的結論；
也有人天真地認為，“既然是市場經濟，就該用市場手段調控房地產市場，任何行政手段的干預都是不合理的”；
還有不少圍觀群眾被”清華畢業生買不起房“的新聞觸動了神經，慨歎“ 學歷不值錢，學區房才值錢”！
這些看法乍一聽似乎有理，仔細分析卻發現根本站不住腳。
1
假像：租售比、收入比決定樓市是否有泡沫；
真相：投資收益比才有參考價值。
“XXX的房價都6萬了，房租才3千多，太瘋狂了！”
“XX城工資才4千多，房子都敢賣2萬，遲早完蛋！”
用租售比和收入比來決定資產泡沫，本身就是個錯誤，其參考價值微乎其微，它只決定群眾情緒。我們需要銘記一點，資產價格和泡沫是否破滅，是由參與交易者決定的。
舉個最簡單的例子，騎自行車的，看到人家開跑車，用自己的速度來衡量跑車是否有風險，這靠譜麼？你看到跑車危險了，人家或許才剛開到60邁。車速什麼時候有危險，什麼時候失控，都不由你自行車的速度決定，只決定於駕駛者的情況。
房租、工資收入，都是場外價格，也就是騎自行車的；房價交易者價格，才是場內價格，就是開跑車的。
泡沫破滅是不可預測的，只能跟隨。用證券市場來做對比，我們都知道，在股市裡經常會出現大瘋牛股，一路十幾倍的漲幅，在上漲的過程中，幾乎每天都能聽到崩潰聲，其間他們也確實有過下跌，但是最終泡沫的破滅，不是由其他股民喊出來的。這些股票的持有者，最終瘋狂拋售，才能看到是否真的見頂。
那租售比，收入比不能作為參考，該看哪些指標呢？
首先，對於房產，目前主要是剛需和投資兩大塊組成。剛需族不做討論，因為當市場充斥人性時，剛需供求已經不能左右價格，價格是由投資客主宰。
既然是投資，那看房價是否泡沫大，就要看投資收益比。從投資目的上，我們可以分為，抗通脹和炒房賺價差，判斷有無泡沫，也要從這兩方面考慮。
即使毛算按每年購買力6%貶值速度計算，如果房價每年不漲，或者微漲2%，都是收益比較差的。但是房地產具有週期性，可能2-3年不漲，一波上漲就直接50%起跳，抹平了前兩年的虧損，如果所處城市有這個週期（比如北上廣深），那都是大大跑贏通脹，有巨大價差收益的。如果是東三省，就相對差些。
從抗通脹和收益考衡，當下熱點城市泡沫破滅並沒有到明顯跡象，因為投資者仍是收益的。接下來就要看下一個週期，投資者是否仍有大幅收益。
2
假像：既然是市場經濟，就該由市場經濟運行的杠杆來自由調節；
真相：及時恰當的地產調控是房地產市場和經濟健康可持續發展的一劑良藥。
有些人認為，既然是市場經濟，就該由市場經濟運行的杠杆來自由調節，對房地產市場進行人為調控，勢必擾亂市場經濟規律，破壞市場經濟秩序。但是，任何經濟體制形式，都必須滿足於人們的經濟承受能力，中國目前居高不下的房價，長此運行，必將給中國經濟帶來災難性的後果。
因此，房地產投資作為國家主導經濟復蘇的主要力量之一，需要行政力量來調控漲跌。這個調控力度委實不好把控，漲的猛了，其他產業將被侵蝕，產業轉型成為空談；打壓狠了，國家花諾大代價，才創造出一個經濟復蘇的局面，又被破壞。
那麼調控經濟的最好方式，就是在個別城市，踩一下油門，然後踩一下刹車，這樣就可以前進但不加速。怎麼踩刹車顯得尤其重要。目前主要分為需求端和供給端。
在供給端做供給側改革，國家面對的只是地產企業，可以行政控制，出清落後產能，控制土地供應，維持房價穩定，保證經濟前進動力。
在需求端調控，卻難度較大，國家面對的是數量龐大的個人，有剛需，有投資，根本無法分辨。
有人說，對存量房進行徵收房產稅，讓持有者成本變高，不就很好把握房價力度了嗎？但是在目前的經濟當量下，大面積徵收房產稅，條件仍不滿足。因為目前我國是土地財政稅收，也可以理解為增量土地財政稅收，如果大面積徵收房產稅，則稅收就會轉變為存量土地財政。而目前土地供應，存量是遠遠大於增量的。
所以，限制購買數量，就成為需求端的唯一手段，使調控達到一種弱平衡，提前鎖上房產流動性閥門。
任何崩盤，從籌碼交易的角度，都會有標誌，那就是放量下跌。這很難在一線房地產看到，因為限購，直接控制了成交量。
3
假像：清華北大畢業就該買得起房；
真相：學歷和房價沒有直接關係。
前陣子，清華畢業買不起房，霸佔了輿論頭條。清華畢業在北京都買不起房，為啥學歷不值錢，學區房卻還這麼值錢。有些人罵“這個病態的社會”，有些人狂喊“末日前夜”。
其實，清華畢業買不起房，很正常，並不能說明房地產的非理性。大家悲憤的情緒，更多的是，知識份子家國情懷面對殘酷現實的無力。卻忽視了，自古以來，知識不等於知識經濟。學歷和房價，並沒有直接關係。
A：本質是定價群體不同
北京是全國的首都，今天的北京房價，是由全國人民定價。而清華學子的薪資，卻是由企業主市場定價。兩個定價者的體量不同，直接決定了房價和學歷間的巨大差異。房價的背後是人性競爭，充滿了非理性因素；而學歷，則是以物換物，不存在失控一說。
人類社會發展至今，依然順從著叢林法則，弱肉強食。司馬遷早在《史記·貨殖列傳》中講到“去就與時俯仰,獲其贏利,以末致財,用本守之”。大意就是，商海中博取利潤，賺了錢後買房買地，才能把賺的錢牢牢鎖住。放在古代，就是官家跑馬圈地，個人囤地當地主。放到現代，就成了手裡一套一套的房子。
北京，因其獨特的政治地位，吸引了全國的優秀資源。全國的有錢有權者紮堆往裡湧，經過幾十年的優勝劣汰，這個城市每一個資源背後，都是個體背後實力比拼的產物。
想像一下，來自浙江和來自天津的兩個富豪在北京相遇，打招呼談合作，張口就是您住幾環，住3環還是6環外，可能直接決定是否交換名片。住環外那位一看勢頭不對，散會直接奔向二手房仲介，立馬換房子。
明白這些，北京房價，能不高麼？
B：學歷永遠值錢
可是學歷都不值錢，還追求高學歷，還有必要麼？
有必要。只是關於房價，人們錯誤地將學歷和它畫了等號。
學歷只是一個人的求學經歷，高學歷並不代表高能力。對於沒有實力背景的人來講，只有高能力，才能無限接近與高資產。高學歷，就是高能力的一個門檻，初級篩選標準。高學歷者，將是無產者中最接近有產的一批人，屬於蹦一蹦還能夠到的一批人，而其他人，可能連蹦一下的資格都沒有。
同樣一種邏輯，可以套在不同領域，滿足人的洩憤情緒。
“努力健身還是會老去，幹嘛還要堅持鍛煉。”
不鍛煉，老的更快。
“我都道歉了她還不理我，我幹嘛還要嘗試。”
不道歉，更不會理你。
每一種努力都終將會有回報，知識就是力量，願明天的你依然會相信。