當下房價是個熱門IP，什麼都能往裡裝，其中也包含一些似是而非的觀點：
經常有人因房屋租售比過低，就得出了”買房不划算”的結論；
也有人天真地認為，“既然是市場經濟，就該用市場手段調控房地產市場，任何行政手段的干預都是不合理的”；
還有不少圍觀群眾被”清華畢業生買不起房“的新聞觸動了神經，慨歎“ 學歷不值錢，學區房才值錢”！
這些看法乍一聽似乎有理，仔細分析卻發現根本站不住腳。
今天，跟著小編給大腦洗洗澡，在輿論的重重迷霧中，還原3個樓市真相。
01
假像：租售比、收入比決定樓市是否有泡沫
真相：投資收益比才有參考價值
我們經常可以聽到這樣的言論：
☞“XXX的房價都6萬了，房租才3千多，太瘋狂了！”
☞“XX城工資才4千多，房子都敢賣2萬，遲早完蛋！”
然而~~~用租售比和收入比來決定資產泡沫，本身就是個錯誤，其參考價值微乎其微，它只決定群眾情緒。
我們需要銘記一點，資產價格和泡沫是否破滅，是由參與交易者決定的。
騎自行車的，看到人家開跑車，用自己的速度來衡量跑車是否有風險，這靠譜麼？你看到跑車危險了，人家或許才剛開到60邁。車速什麼時候有危險，什麼時候失控，都不由你自行車的速度決定，只決定於駕駛者的情況——房租、工資收入，都是場外價格，也就是騎自行車的；房價交易者價格，才是場內價格，就是開跑車的。
泡沫破滅是不可預測的，只能跟隨。
用證券市場來做對比，我們都知道，在股市裡經常會出現大瘋牛股，一路十幾倍的漲幅，在上漲的過程中，幾乎每天都能聽到崩潰聲，其間他們也確實有過下跌，但是最終泡沫的破滅，不是由其他股民喊出來的。這些股票的持有者，最終瘋狂拋售，才能看到是否真的見頂。
那租售比，收入比不能作為參考，該看哪些指標呢？
首先，對於房產，目前主要是剛需和投資兩大塊組成。剛需族不做討論，因為當市場充斥人性時，剛需供求已經不能左右價格，價格是由投資客主宰。
既然是投資，那看房價是否泡沫大，就要看投資收益比。從投資目的上，我們可以分為，抗通脹和炒房賺價差，判斷有無泡沫，也要從這兩方面考慮。
即使毛算按每年購買力6%貶值速度計算，如果房價每年不漲，或者微漲2%，都是收益比較差的。但是房地產具有週期性，可能2-3年不漲，一波上漲就直接50%起跳，抹平了前兩年的虧損，如果所處城市有這個週期（比如北上廣深），那都是大大跑贏通脹，有巨大價差收益的。如果是東三省，就相對差些。
從抗通脹和收益考衡，當下熱點城市泡沫破滅並沒有到明顯跡象，因為投資者仍是收益的。接下來就要看下一個週期，投資者是否仍有大幅收益。
02
假像：既然是市場經濟，
就該由市場經濟運行的杠杆來自由調節
真相：及時恰當的地產調控是
房地產市場和經濟健康可持續發展的一劑良藥
有些人認為，既然是市場經濟，就該由市場經濟運行的杠杆來自由調節，對房地產市場進行人為調控，勢必擾亂市場經濟規律，破壞市場經濟秩序。但是，任何經濟體制形式，都必須滿足於人們的經濟承受能力，中國目前居高不下的房價，長此運行，必將給中國經濟帶來災難性的後果。
因此，房地產投資作為國家主導經濟復蘇的主要力量之一，需要行政力量來調控漲跌。這個調控力度委實不好把控，漲的猛了，其他產業將被侵蝕，產業轉型成為空談；打壓狠了，國家花諾大代價，才創造出一個經濟復蘇的局面，又被破壞。
那麼調控經濟的最好方式，就是在個別城市，踩一下油門，然後踩一下刹車，這樣就可以前進但不加速。怎麼踩刹車顯得尤其重要。目前主要分為需求端和供給端。
在供給端做供給側改革，國家面對的只是地產企業，可以行政控制，出清落後產能，控制土地供應，維持房價穩定，保證經濟前進動力。
在需求端調控，卻難度較大，國家面對的是數量龐大的個人，有剛需，有投資，根本無法分辨。
有人說，對存量房進行徵收房產稅，讓持有者成本變高，不就很好把握房價力度了嗎？但是在目前的經濟當量下，大面積徵收房產稅，條件仍不滿足——因為目前我國是土地財政稅收，也可以理解為增量土地財政稅收，如果大面積徵收房產稅，則稅收就會轉變為存量土地財政，而目前土地供應，存量是遠遠大於增量的。
所以，限制購買數量，就成為需求端的唯一手段，使調控達到一種弱平衡，提前鎖上房產流動性閥門。
任何崩盤，從籌碼交易的角度，都會有標誌，那就是放量下跌。這很難在一線房地產看到，因為限購，直接控制了成交量。
03
假像：清華北大畢業就該買得起房
真相：學歷和房價沒有直接關係
前陣子，清華畢業買不起房，霸佔了輿論頭條——清華畢業在北京都買不起房，為啥學歷不值錢，學區房卻還這麼值錢？！！
有些人罵“這個病態的社會”，有些人狂喊“末日前夜”。
其實，清華畢業買不起房，很正常。並不能說明房地產的非理性。大家悲憤的情緒，更多的是，知識份子家國情懷面對殘酷現實的無力，卻忽視了自古以來，知識不等於知識經濟——學歷和房價，並沒有直接關係。
首先，TA們的定價群體不同
我們拿中了槍的清華為例~~~北京是全國的首都，今天的北京房價，是由全國人民定價，而清華學子的薪資，卻是由企業主市場定價。兩個定價者的體量不同，直接決定了房價和學歷間的巨大差異。房價的背後是人性競爭，充滿了非理性因素；而學歷，則是以物換物，不存在失控一說。
人類社會發展至今，依然順從著叢林法則，弱肉強食——司馬遷早在《史記·貨殖列傳》中講到“去就與時俯仰,獲其贏利,以末致財,用本守之”，大意就是“商海中博取利潤，賺了錢後買房買地，才能把賺的錢牢牢鎖住。” 這放在古代，就是官家跑馬圈地個人囤地當地主，放到現代，就成了手裡一套一套的房子。
按照這個套路，以北上廣深為代表的一線城市，因其獨特的政治經濟地位和發展潛力，吸引了全國的優秀資源~~~全國的有錢有權者紮堆往裡湧，經過幾十年的優勝劣汰，這個城市每一個資源背後，都是個體背後實力比拼的產物。
大夥兒腦補一下，當來自浙江和來自天津的兩個富豪在生意場上相遇，打招呼談合作張口就是您住幾環，住3環還是6環外，可能直接決定是否交換名片，住環外那位一看勢頭不對，散會直接奔向二手房仲介，立馬換房子。
這麼來看，房價，能不高麼？
BUT，學歷永遠值錢
學歷都不值錢，還追求高學歷，還有必要麼？
有必要！只是關於房價，人們錯誤地將學歷和它畫了等號。
學歷只是一個人的求學經歷，高學歷並不代表高能力。對於沒有實力背景的人來講，只有高能力，才能無限接近與高資產。高學歷，就是高能力的一個門檻，初級篩選標準。高學歷者，將是無產者中最接近有產的一批人，屬於蹦一蹦還能夠到的一批人，而其他人，可能連蹦一下的資格都沒有。
同樣一種邏輯，可以套在不同領域，滿足人的洩憤情緒：
☞“努力健身還是會老去，幹嘛還要堅持鍛煉。”
不鍛煉，老的更快。
☞“我都道歉了她還不理我，我幹嘛還要嘗試。”
不道歉，更不會理你。
後記：
每一個領域都有鍵盤俠和實幹派，每一種努力都終將會有回報，知識就是力量，願明天的你依然會相信。