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回望八年前美國的房價是如何崩盤的

2003年之後,美國走出了互聯網泡沫危機,開始新一輪經濟增長週期。就業情況轉好,人們手上的現金增多,就會開始考慮購買一些資產投資。但當時剛經歷完互聯網股市泡沫,人們對股市有恐懼心理。

於是人們選擇另外一樣資產投資---房產。再加上美聯儲為了刺激美國經濟,將利率下調至1%。銀行的貸款優惠力度越來越大,只需要一定比例的首付,就能擁有一套自己的住房。於是越來越多的美國人開始成為了購房者,美國的房價也開始了快速的上漲。

到了2005年左右,美國的房價增長速度太猛了。許多普通的家庭都難以支付奧昂的買房費用,很多低收入的人都無法獲得住房貸款。相比於增長猛增的房價,市場的利率十分低,對於貸款公司來講,增放高利房貸是一個賺取利息差額收入的辦法。於是乎,許多貸款公司應運而生。

1,貸款標準的放鬆。

為了爭搶市場,各家貸款公司和銀行開始沒節操的拓展業務,直至一樣東西的出現---零首付。你可以想像,一個拿著很低的工資勉強過活的人,上午走進房貸公司,不需要提供很多的擔保,下午就可以獲得100%的貸款買房。拿著1元找別人借4元,那就是(1+4)/1=5倍杠杆,一毛也不掏,找比人借錢。在數學上,杠杆倍數是無窮的。風險也是最大的。這樣的貸款叫次級貸款。

2,無追索權。

意思是如果貸款者無力償還房貸,貸款公司沒有權利拿貸款者除抵押房產外其他資產抵債。假如我5年前向銀行貸款了100萬買房,現在還有15年的償還時間,剩餘未償還的貸款數額是80萬。而五年前,你的房子價值是100萬,但現在只有50萬。那大不了把抵押房子給貸款公司,剩餘的50萬不還了,少虧30萬。

3.次級貸款資產證券化。

有樣東西叫MBS,中文名叫抵押支持債券或者抵押貸款證券化。意思是,貸款公司或者銀行可以把貸款業務打包,當作一種債券放出市場賣。貸款公司也是賺利率差。如果貸款者需要償還每年6%利息,那麼其中4%就作為作為MBS的年化收益率賣給投資者。

次級貸款本身的信用評級基本都是堪比垃圾債券的,但資產證券化給了他們從垃圾中掘金的機會。貸款公司可以把所有的次級貸款放在一齊打個包。把這個包看成三段。

這三段分別是高級資產,中級資產,和低級資產。未來通過次級貸款獲得的現金流,將會優先支付給高級資產,然後是中級資產,最後才是低級資產。所以,高級資產收益率是最低,但風險也最低,中級次之,最危險的則是低級。

由於有優先償還這個功能,打包再切片的方法,證券公司可以人為的製造AAA評級的資產。而這類高信用評級的資產在市場上的流動性是很高的,很多的投資者都會傾向于購買它,所以對於貸款公司而言,這種打包出售的方式,讓它可以從垃圾中造出來了黃金,並賣了出去。

那剩下的中級資產和低級資產怎麼辦?簡單,重複以上操作。把中級資產和低級資產再放到一齊打包,又砍成三段。

這樣,從垃圾的垃圾中,撿到了新的金子。自然就可以繼續這樣做下去,從垃圾的垃圾的垃圾中掘金。

但是有一點很重要,位於最初被切出來的AAA級的產品和後來被切出來的AAA級的產品也是不一樣的。可以說,打包的次數越頻繁,獲得的AAA級產品的風險就越大,因為償還的貸款是先給最初的再給後來的。或者可以這樣說,第一次打包的中級資產比第二次打包的高級資產風險都要低。

就這樣,貸款公司“製造”出了投資者爭相購買的AAA級資產,成功的將次級貸款打包出售了出去。於是大量資金被用在了買房,而未來的現金流都用來還房貸。

至於為什麼這樣的資產,評級機構也評為AAA級?當然也是為了錢。

危機引發過程:

一旦最源頭的貸款者,因為資金流出現問題,資金鏈斷裂,無法償還貸款,出現違約。就會造成從上而下爆破式的違約。

接下來,貸款公司需要做的就是把沒收的抵押房產放到市場上去賣掉,以彌補損失。因為這樣,市面上出現了大量需要賣掉的房子,大量的供給與不充分的需求導致了房價的下跌。

因為房價的下跌,新入手房貸的很多人突然發現,我的房子現在不值錢了,為什麼我還要支付比我現在房子價值還高的貸款金額呢?於是乎,他們拒絕支付貸款,出現了第二波的貸款違約。就這樣,他們的房子也被銀行作為抵押品清算,放到市面上賣出,進一步的導致了房價的下跌。

就這樣的一個惡性循環,導致了次級貸款的支付出現了極大危機,也導致了房價的劇烈下跌。

最後,買房的人倒下了,買了這些“AAA”級資產的人也倒下了。就這樣,一個危機就出現了。

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