面積
在選擇停車位元時應該根據車輛的體積選擇適合的車位面積,主要從長度和寬度兩個方面來考慮。對於“一字型”車位元(橫向停車,即車頭對車尾的一字型停車位元)而言,停車位的長度是最關鍵的一個指標。通常長度應該在車長的1.5至2倍才比較方便的將車入位,新手要儘量選擇更長一些的車位。而並排停車(縱向停車,即車門對車門的停車位)的車位長度只要相當於車長的1.2倍左右就可以了。
寬度
但無論是橫向停車還是縱向停車,車位的寬度也十分重要。足夠寬的車位方便駕乘者上下車,也可以避免車與車之間發生刮蹭現象。通常車位的寬度要達到車身寬度的1.4至1.7倍就可以了。安全性。一些社區為了儘量多的劃出車位,在路口拐角處、牆後和高大的植物後面也劃了車位進行出租。這些視野差、被遮擋的車位在車輛駛出和駛入時都存在一些安全隱患。
買房時車位如何選擇
出於安全性考慮,在選擇車位時要遵從以下三個原則:一是要儘量選擇視野良好的車位,同時要避開電線杆、變電箱、垃圾箱等可能帶來危險的物體;二是要選擇社區內專門的停車場,以方便專人集中管理,最好不要選擇社區道路兩側的車位;三是儘量選擇社區內監控探頭可以覆蓋及有專人定時巡邏區域的車位元。
便利性
車位是離家越近越好。平時上下車多走幾步無所謂,但是遇到惡劣天氣車位近好處自然多。除此之外,如果是地下停車位的話,地下一層要好於地下二層,但地下一層的車位比地下二層的貴一些。對於車輛占道現象比較嚴重的老舊社區,距離社區大門近的車位也是一個不錯的選擇。
管理費用
很多業主都認為買了車位之後就不再產生其他費用,其實,這是一個誤區。即使我們買下了車位元,還需要每個月繳納一定的“車位管理費”。這筆費用每個社區收取不同,大概在幾十至上百元不等。因此,在購買車位之前最好問清車位管理費的數額與繳納方式,以免日後發生糾紛。
挑選到了合適的車位,但是車位是否一定要購買呢?租賃可以嗎?是否有產權呢?
購買車位六大須知
1.先算算值不值得買在投資車位前,要謹慎選擇投資地點,瞭解供求情況,特別是社區的車位配比。這是影響車位供求關係的重要因素。還要控制投資成本,提前計算好大概的投資收益,看看是否划算。
2.弄明白產權,一定要查看是否有車位產權證。沒有產權的車位買賣,其實是一種租賃行為,這種買賣合同實質上是停車位租賃合同。依據我國合同法,租賃合同期限不得超過20年,如果超過20年的,超過部分無效。
3.提前計算清楚購車位費用,個人隨同房屋購買車庫,適用與住宅相同的契稅政策,減半徵收契稅,按照1.5%的稅率徵稅;隨同非普通住宅購買的車庫,不適用減半徵收契稅的政策,即依然要按照3%的稅率徵稅。公共維修基金則按照2%的比率交納。產權車位轉讓過戶時,和住宅過戶時所需要辦理的手續一樣,需要繳納營業稅、印花費、土地增值稅、個人所得稅等稅費。
4.可商貸,不能公積金貸款,銀行是允許購買車庫申請貸款的,但不能申請公積金貸款。也有很多開發商不接受貸款,要求一次性付款。
5.獨立產權車庫可賣給非業主,根據《物權法》規定,有獨立產權的車庫,可以獨立買賣,同樣可以賣給社區外的人,不是只能轉讓給業主。
6.開發商交付車庫時,應該查驗車庫是否與批准的規劃設計方案相符。
少數車位有產權多數僅有使用權
購買車位要看能否辦理產權證。若購買的車位、車庫不能辦理產權證,說明該車位或車庫是不能銷售的。如果是可以辦理產權證的車位、車庫買賣,則應將車位相關細則寫進合同。比如車位的範圍、車位號、面積、價款等情況在合同中應約定清楚,最好配有平面圖。
停車場需取得停車位的預售許可證和房地產證,才有獨立產權,可以買賣。而且有獨立產權必須補交地價,而且進行初始登記,並有單獨的規劃。
除了少數辦理了規劃手續、有產權的車位,社區大多數停車位元實際上屬於人防工程,不能辦理產權證,只是對業主出售使用權,跟業主簽訂租賃協議。
根據目前相關法律、法規的規定,人防工程作地下車庫的所有權歸國家,使用權根據不同的情況歸社區全體業主或開發商享有。依法定義務建造的人防工程(依照法定比例修建),在和平時期其使用權歸屬社區業主共有;非法定義務自願投資建造的人防工程使用權歸屬開發商,開發商可以將車位出租給業主。而根據《合同法》相關規定,租賃協議最高年限不得超過20年。
人防地下車位租賃期限20年超過屬違規
如果是人才工程作為底下車庫的,合同租賃期限不超過20年。對於此類車位,《合同法》第214條規定:“租賃期限不得超過20年。所以,有的發展商所稱的,不帶產權的車位可以簽50-70年租約的說法是不成立的,因為超過20年的租賃期限,則超過部分無效。超過20年的即為欺詐,消費者可請求雙倍賠償。”
車庫購買後也有管理費用
很多業主都認為買了車位之後就不再產生其他費用,其實,這是一個誤區。即使我們買下了車位元,還需要每個月繳納一定的“車位管理費”。這筆費用每個社區收取不同,大概在幾十至上百元不等。因此,在購買車位之前最好問清車位管理費的數額與繳納方式,以免日後發生糾紛。律師提醒:在避免簽訂停車合同的時候避免產生糾紛盡可能將車位細則寫進合同。避免無產權證車位不受保護,以及車位被開發商多次出售。
比一比買車位與租車位哪個划算?
鏈家地產工作人員說,相對於住宅,停車位的成交量極小。以鏈家地產為例,2012年全北京市的成交量也只有100個左右,總體來講市場還比較小。
對於買車位還是租車位,購房者看法各異,但主要還是跟個人的經濟實力有關。對於普通消費階層而言,由於目前車位價格相對較高,一次性購買壓力較大,可以先租用車位,等經濟條件成熟再購買。而對於經濟條件較好的人群來說,在滿足自用的前提下,就要考慮車位投資收益了。
假設某社區車位價格30萬元,物業收取的管理費為100元/月,產權70年,車位租賃費用600元/月。如果購買的話,購買車位支出為:車位元費用30萬元+需要繳納契稅30萬元×3%+70年管理費70年×12個月×100元=39.3萬元。租用車位的支出為:600元×12個月×70年=50.4萬元。再加上未來70年車位價格和租金的上漲,那麼在可以購買車位元產權的情況下,買車位元比租車位要划算許多。
據瞭解,目前大多數人買車位,都是為了自用,用來投資的比例相對較少。一方面因為車位的出租不是那麼容易,另一方面車位的轉讓手續也頗為繁雜。可以說,投資車位,最重要的不是租金的多少,而是該地段的好壞以及該社區的車位緊缺程度,地段越好、車位配比越小,車位價格及租金未來的升值空間就會越大。
關於停車位元應該注意的基本資訊
一、業內人士指出,衡量車位、車庫可否銷售的唯一標準是能否辦理產權證,若購買的車位、車庫不能辦理產權證,則說明該車位或車庫是不能銷售的。
二、租賃車位、車庫最長有效期只有20年。根據《合同法》第214條規定:“租賃期限不得超過20年。超過20年的,超過部分無效。”
三、根據現行的社區規劃法規,社區共用場地、計入公攤面積的車位和車庫屬全體社區業主所有,人防工程等配套設施也是禁止買賣的,開發商或者物業公司無權出售。
四、買車位不能用公積金貸款。購買車位、車庫的時候不能使用公積金貸款。銀行有關工作人員解釋,按國家住房公積金管理條例,住房公積金是單位和職工繳存的長期住房儲金,應用于職工購買、建造、翻建、大修和裝修(新增)自住住房,任何單位和個人不得挪作他用。因此,在現行法律法規條件下,公積金貸款不能用於購買除自住房以外的東西,當然就不能用於購買車庫。
五、業內人士指出,為了避免不必要的糾紛,購房者最好將車位細則寫進合同。如果購房者在簽訂購房預售合同的時候,如果車位和房屋是一併購進的,購房者和開發商就車位的範圍、車位號、預售面積、預售價款等情況在預售合同的補充條款中約定清楚,最好配有平面圖。購房者如果是先買房再買車位的,則可與開發商另行簽訂合同,就上述詳細事項都應有具體說明,並將合同另行備案。
買房時該不該買車位
隨著私家車數量的逐年上升,很多購房者在買房時,也將停車位問題作為考量的一環,但究竟是花上十幾萬元購買產權車位,還是每月支付幾百元租車位元划算,僅僅用數字公式來判斷買或租,顯然過於簡單。
對於購房者而言,在明知租賃回報率明顯不足的情況下,產權車位元是否值得買下?一旦將來換房,帶產權車位的房源出現在二手房市場,是利大還是弊大?如何看待產權車位的價值?其實都應該根據所在區位、供需情況、價格比率以及社區物管,做出細分判斷。
首先是看區域,中環線以內樓盤的車位值得買。業內人士指出:“對於汽車越來越普及,車位的需求會越來越高,特別是一些市中心的樓盤,社區規模不大且寸土寸金,車位數量明顯不足,並且該類房源的購房者普遍都擁有私家車,供應更顯車位不足。而非中心區域購房者出行依靠公共交通和軌道交通的比例更高。”此外,市中心車位的利用率和租賃價值更高,相對而言更容易獲得租金收益和高回報率,即使將來出手,高檔社區接盤者對產權車位也有一定的認可度。
其次是看供需,車位比不高,或者預期不夠停的社區值得買。目前購房者購買車位最主要是其使用權,而車位的價值最主要的是區域的供應量和需求量。雖然租車位便宜,但是不容忽視的是,在一些車位緊張社區,即使你有錢也沒有辦法租到車位。此外,目前在外環外出現很多規模造城大盤,很多人覺得社區規模這麼大,肯定不會遇到停車難。其實,這些社區的車位比往往不高,後期買入的業主很難租到車位,或者必須停在離住處很遠的租車位,此時,買車位是一個保險的做法。
再次是看價格,業內人士分析,是否購買產權車位元,還是需要掌握買房的總價控制原則,如果100萬買房,還要加20萬買車位,將來打包出售就可能有問題,所以這就和買房裝修一樣,根據車位元價格控制在總購房支出的10%以內,一般不會對將來的換房造成影響。
最後是看物業,在物業管理能力強服務到位的社區,產權車位更值得買。事實上,購買產權車位與物業能力的關係,目前還是為大多數購房者所忽略。一方面,如果社區物業管理不到位的話,即使有產權車位也可能被其他車輛亂停放,這樣買車位的意義就不大了;另一方面,到位的物業管理還可以根據產權車位元業主的時間,對車位進行合理出租,增加業主的回報率。
買房時車位如何選擇
好車位投資價值不讓住宅
從升值空間來看,好的車位可以說不亞於住宅,投資車位的成本卻遠低於商品房,商品房在出租之前,還要花費一大筆的裝修費用,而車位基本不用維護費用,雖然投資車位純粹的租金回報不大,普遍在4%-5%,但是車位未來升值潛力巨大,更重要的是投資穩定。風險小,比較適合小投資者的需要。車位稀缺程度決定投資價值,與住宅、商鋪等其它投資品種相比,選擇車位也有竅門。首先,社區車位的稀缺程度才是決定車位價值的最重要因素,因此要選擇那些住戶多但是擁有的停車位卻少的樓盤。一般車位在初期會有一定的問題,特別是在新區,由於初期業主入住率較低,行情可能不會太好。這就要對區域有很好的前景判斷。
觀察車位和住宅的配比率
車位和住宅的配比率只有失控的配比才會有更多的需求,這是投資宗旨。一般社區車位和住宅配比率參差不齊,1:3的比例配置屬於較高的指標。個別高檔社區能達到1:2。但以現在的市場情況來看,只要低於1:3比例的樓盤,都具備車庫車位的投資素質。現在北京和上海的社區,1:2的配比率已經不夠用了。