初秋的杭州已有些微涼，但房地產市場的熱度卻是有增無減。
隨著房產市場的火爆，各種房產糾紛也不斷浮出水面：有簽陰陽合同的，有房東反悔不賣的，有情侶為了房子翻臉的……
買房是人生大事，想要在二手房市場中選購一套合適又稱心的房屋，學問可不少！今天，我們就給大家講一講，購買二手房有12個坑，如何繞過去。
【購買二手房要繞過12個坑】
1.核實出賣人身份。
主要是核實出賣人是不是真正的房屋所有權人，務必核對其房屋所有權證、土地證（或者二合一的房地產權證）、契證及身份證件。對於辦理委託公證賣房的情況，通常有許多不可知的風險，尤需謹慎。
2.核實房屋權屬。
要看房屋權屬有沒有爭議，有沒有被抵押等。首先應查看房屋所有權證，必要時也可以到房管局核對真偽。
3.注意房屋共有人。
若房屋存在共有人，則必須讓共有人也在買賣合同上簽字。司法實踐中，出現過冒名頂替簽字的情況，所以尤其需要注意仔細核對簽名人的身份。
4.注意房屋是否違章或待拆。
注意是否存在用於交易的房屋為違章建築或已被列入拆遷範圍的情形。否則，很可能錢房兩空。
5.注意房屋是否被查封或轉讓。
注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權屬轉讓的，避免付款後房屋無法交付。
6.房屋是否被出租。
房屋已出租他人的，會導致買受人無法實際居住，因此買受人務必多次實地查看核實房屋是否存在出租情況；如有，應儘量要求房東在交易前處理好租賃事宜。
7.注意土地使用年限。
住宅的土地使用期限最長是70年，也有比這個年限短的住宅，房屋的年限是影響房價的重要條件，所以買受人在購買前務必核實清楚。
8.明確各類稅費。
二手房交易過程中，需明確各項稅費的承擔，包括增值稅、個人所得稅、印花稅、契稅等。在實際交易中，賣家經常將稅費轉嫁到買家身上，所以在實踐中，需對各項稅費的承擔作明確的約定。
9.明確違約事項。
如採取按揭貸款購房的方式進行購房的，對沒有獲得銀行貸款審批的後續處理方式也要約定，避免以後產生糾紛。
10.明確附屬設施。
若有些房屋有附屬設施（如花園、泳池）的，也應該明確價款中是否包含這些附屬設施，特別是那些價值較大的設施設備。
11.明確傭金。
各方對仲介傭金也應明確約定，並有必要對交易失敗後傭金的退還情況作約定。
12.避免陰陽合同。
有的人會為了避稅，而簽訂價款約定不一致的陰陽合同，像這樣的二手房交易存在較大風險，如產生糾紛訴諸法律，則法院會認定真實意思的買賣合同，因此應儘量避免簽訂陰陽合同。
【二手房買賣問答集錦】
過完年房價漲了400萬 房東後悔不賣了
問：我在2015年過年前，通過仲介在上海市區訂了一套總價400萬的房子，定金交了80萬，過年前就已經網簽了，和房東約定了過年後辦理貸款。
可沒想到過了個年，房價暴漲！我定的這套房子價格幾乎翻了一倍，總價達到了800萬。但還沒等我高興幾天，房東就反悔不肯賣了，說賠我80萬，要和我解除合同（按照合同內容，如果房東反悔，需要賠付我兩倍的定金，也就是160萬）。
請問律師，我是否可以堅持要求房主履行合同？如果不能，那麼他是否應該按合同賠償我160萬？
答：房屋轉讓交易中，買賣雙方如果已經網簽並且已簽訂紙質的房屋轉讓合同的，則雙方之間的房屋轉讓合同關係已經正式成立，對雙方均具有約束力。
如果房東方反悔，可以向法院起訴要求房東繼續履行轉讓合同，一方支付房款，另一方就應該交房、辦證。
如果雙方僅僅網簽但沒有簽訂紙質的轉讓合同或僅僅簽訂了預訂協定的，則轉讓合同關係不成立，雙方之間僅成立房屋預訂關係，房東反悔的，買方只能要求對方雙倍返還定金，在本案中就是返還160萬元。
看二手房簽了意向書付了錢
現在發現主臥有安全隱患
問：我前段時間看了套二手房，簽了意向書，應仲介要求繳納了2萬元意向金。後發現該房主臥是拆了承重牆和門窗、陽臺改造的，存在很大的安全隱患，就打消了購房的念頭，並要求仲介返還意向金。
但現在仲介一直不肯退錢，賣方還多次打電話來虛張聲勢，騷擾家人，請問我們該怎麼辦？
答：你與仲介形成的是一種居間合同，根據《合同法》第四百二十五條的規定，居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承當損害賠償責任。
二手房買賣涉及標的大，交易手續繁複，交易也存在較大的風險。由於房地產仲介公司在房地產交易領域具有專業優勢，這種優勢讓賣房者和買房者願意“花錢買個放心”，基於仲介公司的這種行業特殊性，“如實報告有關訂立合同事項”的義務應當包含兩個方面：一是對於委託人提供的資料應當如實向買房人報告，不得隱瞞或提供虛假資料；二是應確保其提供資訊的真實性。
綜上，仲介未如實向你報告該房屋的真實情況，導致你利益受損，其具有不可推卸的責任。因此，仲介必須退還該筆意向金並賠償你所受到的相應損失，如協商不成，可通過司法途徑解決。
買了房子拿了三證
收房時卻發現裡面還有租客
問：我和老公是3年前搬來杭州的，考慮到兒子上學問題，就準備賣掉老家的房子，在這裡重新買一套。
當時我們看中了一套二手房，仲介帶我們去看了3次，地段、戶型都還不錯，總面積120平米，討價還價以後，我們就花170萬元買下來了。
簽完合同拿到三證，我們準備收房時，卻發現房子裡竟然住了一家三口！他們看到我們也很驚訝，說房子是原房東租給他們的。我看了他們的租賃合同，合同簽訂日期在我們買房之前，而且有效期是3年。
後來我們去法院起訴，可是法院判決租賃合同有效，我們沒辦法，只能又等了3年。
現在好不容易等到他們合同到期，以為總算能住進去了。結果租客不但沒搬走，屋裡又住進一個80多歲的老人。我們跟他們協商，他們就是不肯搬。
這些年我們一直在外面租房子住，每個月光租金就要3000來塊。眼下房子價格一直在漲，我們也吃不消再買別的房子了，請律師幫幫我們，我們該怎麼辦？
答：作為房屋的所有權人，你們在法律上是完全有權可以恢復對房屋的佔有、使用的。如果對方執意不肯搬，你們可以向法院申請強制執行，在法院強制執行有一定難度的情況下，也可以考慮使用自力救濟的方式來維護自身的權益。
另外，在二手房買賣的過程中，房屋的實際交付，以及房屋產權的變更登記都應該成為支付購房款的必備的因素。
無論付款的方式是按揭、分期付款，還是一次性付款；作為買方而言，在最後一筆購房款付清之前都必須保證交房和房屋產權的變更登記均已經完成。如果買方有特殊要求的，比如賣方戶口遷移的，則也應該將其設置為付款條件。
在賣方收到最後一筆購房款之前，其一定會全力幫助買方解決相應的問題。相比之下，購房款全部付清之後，再去找原房東維權就將非常困難。
從法律上講，買賣不破租賃，而且租賃在先，肯定是先保護租客的，只要是合法的租賃合同，產權轉移租賃還是有效的。但是如果賣方刻意隱瞞租賃情況，買方也可以舉證並起訴房東，根據實際造成的損失索賠，比如說少用幾年，就索賠租金或者相應購房款等。
在簽買房合同前，購房者一定要注意以下幾點：房屋有無租賃關係、是否被法院查封、物業費水電等有沒有欠費、戶口有沒有遷走。這些可以事先在合同裡說明，並讓房東承諾。
