自今年4月天津土拍市場驚現5宗“競自持”以來，關於“土地競自持是神馬玩意兒"的話題就沒有斷過……而與“自持住房面積”息息相關的另一個話題則是品牌公寓和租房市場。
天津競自持回顧：
4月6日，榮盛自持2.7萬㎡住宅建面拿下靜海團泊西地塊，自持比例約16%；
4月19日，融信分別自持2萬㎡、2.1萬㎡拿地靜海團泊東和津南北閘口首進天津，自持比例分別約16%、27%；禹洲自持2.3萬㎡奪得北閘口另一宗地，自持比例約24%；
4月28日，融僑自持6.9萬㎡奪張家窩地塊，自持比例近36%。
中央經濟工作會議都說了：要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。業內人士認為，“以租代售”的模式將對現有的商業模式造成顛覆。
在天津，隨著土地競自持的接連出現，悄然興起的長租公寓也越來越受到關注。房地產市場會因此發生怎樣的變局？天津人能認可租賃式品牌公寓產品嗎？今天就來聊一聊這個聽起來有些新鮮的領域：“長租公寓”。
“長租公寓”，原來已經有這麼多房企在搞
長租公寓，顧名思義就是長期租賃的房子。在中國，長租公寓多是由大企業注資自持產生，之前的主要玩家以房屋仲介、酒店集團、互聯網創業公司為主，近年來則有越來越多房企加入，特別是今年，多家標杆房企已將長租公寓提升為集團重點戰略方向之一。
長租公寓市場前景被標杆房企普遍看好。據統計，目前TOP30房企中，就有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領域。其中萬科和龍湖作為領跑者，走在行業前列，並作為集團重點發展業務，項目佈局城市較多。
萬科去年將長租公寓項目上升到“泊寓計畫”後，今年加速規模擴張，並計畫年內將在全國範圍內開發10萬家公寓；龍湖將長租公寓業務上升到集團戰略發展層面，成立“冠寓”運營公司；碧桂園上海區域新成立了長租公寓和產城事業部；綠地將長租公寓納入發展戰略……
目前房企切入長租公寓領域主要有兩種方式，一種是單獨成立長租公寓品牌，如萬科、龍湖、金地、招商蛇口；另一種是和專業的長租公寓運營公司合作，如保利、綠城、旭輝、陽光城。
掘金新領域，瞄準了一二線城市的年輕人
長租公寓的出現恰逢房地產的低增長時代，曾經高價搶地、快速擴張的發展模式似乎正在失靈。隨著自持土地模式的推出、租售並舉的市場發展趨勢，為備戰存量時代，越來越多房企選擇將長租公寓作為下一個掘金新領域。
背景
買不起房的年輕人
統計資料顯示，目前我國城鎮人口約7.7億人，按30%租房率來算大概有2.3億的人口需求，租房市場可供挖掘的潛力巨大。尤其一二線熱點城市房價的不斷走高，使得部分想購房的人口不得不流入租賃市場。
租賃人口的逐年提升和品牌公寓市場佔有率間的缺口較大，長租公寓可以說是租賃市場的一大藍海，各公寓品牌紛紛選擇一二線城市和更勇於嘗試新鮮事物的年輕人作為切入點。
現實
越來越多的競自持
從去年開始，上海所有出讓的住宅開發土地都規定一定的自持比重；天津目前也已有5宗出讓地塊有自持要求，其中自持比例最高的達35%！北京更牛，如萬科去年底59億競得的海澱區地塊，規定自持住房比例100%，沒有可售面積……
在拿地“競自持”要求越來越多的背景下，成立單獨的長租公寓品牌，便於自持物業運營。
心機
培養潛在購房客戶
此外，長租公寓作為房地產開發業務的延伸，發展自身旗下品牌產品，可以説明房企獲取大量年輕的潛在客戶，為未來的新房開發積蓄客戶資源。
例如在萬科的規劃中，大學畢業生住萬科的“泊寓”，中青年人購房萬科住宅，老年人住進萬科的“隨園之家”、“智匯坊”，通過“泊寓”，萬科便培養了一批未來的潛在購房客戶。
開發商也要轉型當房東了，市場認嗎？
不過對房企來說，雖然長租公寓具有廣闊的市場前景，但眼下也存在一定的風險和挑戰。
首先是盈利問題。目前長租公寓的盈利模式單一，租金為主要的盈利來源，但前期土地收購、裝修改造及租賃稅費的成本較高，投資回報週期長。比起傳統地產業務，發展長租公寓更像是一樁“細水長流”的生意。
其次是運營難度大。對於開發商來說，做長租公寓和蓋房賣樓是兩種不同的開發模式，在運營管理上也是一大挑戰。
再次目前這一領域屬於野蠻生長階段，隨著資本的進入和各路玩家的增加，長租公寓行業競爭度隨之提高。
業內建議：“未來長租公寓的發展仍需要政府出臺更多指導性意見，在政策上更加細化，在執行中更加有的放矢，促進租賃市場規模化、專業化發展。”
部分內容來源於：克而瑞地產研究（cricyjzx）